Lockrop om nedsänkta badkar, inbyggda ljudanläggningar och ljusa planlösningar verkar inte bita längre. Den svenska bostadsmarknaden vacklar. Högre räntor, bolånetak och mer restriktiva banker har dämpat efterfrågan. I kombination med tecken på en svagare konjunktur, ja rent av signifikanta risker för kommande lågkonjunktur, samt alla spaltmeter som skrivits om en möjlig bostadsbubbla är det inte märkligt att folk är oroliga.

Redan inför förra lågkonjunkturen fanns en påtaglig oro över bostadspriserna, som under lång tid hade stigit klart snabbare än såväl disponibla inkomster som konsumentpriser. Prisfallet under förra lågkonjunkturen blev dock inte alls så kraftigt som många hade trott. Bankerna fortsatte att låna och gjorde det dessutom billigt. Riktigt billigt. Från våren 2009 var listpriset på 3-månadersräntan under 2 procent i drygt ett år. Som lägst var räntan nere i bara cirka 1,5 procent. Hur var det möjligt?

Först och främst för att finanskrisen inte blev djupare än den blev. Men bankerna fick även hjälp på hemmaplan. Riksbanken sänkte reporäntan till 0,25 procent och bidrog med andra likviditetsstödjande åtgärder. För bostadsmarknaden specifikt var Riksbankens beslut att stötta den svenska bostadsobligationsmarknaden en viktig åtgärd. Via stödprogrammet fick bankerna låna till låga 0,4 procent med svenska bostads­obligationer som pant. När den värsta krisen på bostadsobligationsmarknaden var över blev det lukrativt för bankerna att köpa bopapperna, som gav en högre ränta, och finansiera köpen med billiga lån från Riksbanken.

– Det blev ju otroligt intressant för bankerna att göra detta. Och det gjorde man också i stor skala, säger Pär Magnusson, chefsanalytiker på Royal Bank of Scotland.

Följden blev att efterfrågan på bostadsobligationer blev mycket stor, vilket pressade ner räntorna på dessa. Svenska låntagare tackade och tog emot via extremt låga boräntor. Men kanske gick det överstyr. Riksbanken ville med stödprogrammet undvika en krasch på den svenska bostadsmarknaden och samtidigt hålla uppe privatkonsumtionen. Och det lyckades. Däremot var det knappast önskvärt att utlåningen skulle fortsätta att öka kraftigt och att bostadspriserna skulle stiga under lågkonjunkturen. Men så blev ju fallet när svenskarna fick en ”gratislunch”.

Med risk för en lågkonjunktur, kanske rent av en ny finanskris, men denna gång med epicentrum i Europa, är den stora frågan för svenska bolåntagare om bostadsmarknaden kommer att hållas under armarna igen av en mycket låg boränta. Att döma av hushållens agerande är många skeptiska till en ny ”räddningsaktion” från Riksbanken.

De svenska bolånetagarna, som i många år varit väldigt förtjusta i lån med kortast möjliga bindningstid, har börjat binda lånen på längre tid i högre utsträckning. SBAB:s senaste månadsstatistik visar att andelen låntagare med 3-månadersränta minskade till 49 procent i september – den lägsta nivån på åtta år. Detta ter sig märkligt givet att allt mindre talar för räntehöjningar framöver. Kanske är det så enkelt att statistiken inte speglar hushållens syn på sannolikheten för lägre räntor, utan enbart att 3-månadersräntan inte fram­över är den lägsta för tillfället.

I ett konjunkturscenario likt det vi såg 2008–2009 tror Finansinspektionens chefsekonom Lars Frisell att den korta boräntan kan komma ner från dagens nivåer, men inte till de nivåer vi såg senast.

– Nej, så lågt tror jag inte den kan komma ned, även om vi skulle se kraftiga sänkningar av reporäntan. Bankerna har förlängt sin finansiering väsentligt sedan krisen och ökat buffertarna, vilket leder till högre kostnader. Den här processen kommer fortsätta ytterligare med infasningen av Basel III, säger Lars Frisell.

Pär Magnusson är inne på samma linje, räntan lär komma ner, men sannolikt inte alls så kraftigt som sist. Han lyfter bland annat fram det faktum att bankernas balansräkningar kanske måste krympa denna gång. Dessutom finns en osäkerhet kring framtida regleringar, vilket gör bankerna mer försiktiga. Den stora osäkerhetsfaktorn är dock hur Riksbanken väljer att agera. Vill den rädda bostadsmarknaden?

– Av Riksbankens politik att döma så vill de nog se att priserna slutar stiga eller faller försiktigt så att inkomstutvecklingen hinner ikapp boprisutvecklingen. Men om de ser risk för en kollaps kan man inte utesluta att Riksbanken kastar allt efter marknaden igen, säger Pär Magnusson.

Riskerna med att rädda bostadsmarknaden med låga räntor är naturligtvis att låntagarna till slut vänjer sig vid ett så lågt ränteläge och att priserna justeras därefter. Ett efterföljande prisfall riskerar då att bli riktigt kännbart. Men vem är det som då får ta smällen? Inte nödvändigtvis bankerna.

Historiken visar på mycket låga kreditförluster på svenska bostadsobligationer, vilket också avspeglas i den mycket låga riskvikten för bostadsobligationer i bankernas redovisning. En brasklapp är dock på sin plats. För är det något vi lärt oss av finanskrisen så är det att historiska data inte behöver ge den fulla riskbilden.

I ett läge med prisfall skulle vi kunna få se samma utveckling som i Danmark. Där har också konsumenterna starka incitament för att betala av sina bolån i stället för att på amerikanskt manér lämna nycklarna till banken. Ett prisfall på bostäder på cirka 20 procent har därför utlöst en konsumtionsrecession. Danskarna måste börja amortera och drar ner på allt som inte stavas bolån.

– Denna utveckling har hållit på i fyra års tid och det är ingen ände på eländet. Det är det mest troliga scenariot i Sverige om bostadsmarknaden viker, säger Pär Magnusson.