Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons
Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Ekonominyheter
Årets största aktieflopp

Årets största aktieflopp

Här är de stora vinnarna och förlorarna bland storbolagen 2014.

Wall Street, amerikas flagga, usa.

Wall Street upp i väntan på Fed

USA-börserna steg i den tidiga handeln på onsdagen sedan rubeln stabiliserats.

Aktierna med högst direktavkastning

Aktierna med högst direktavkastning

Direktavkastningen utgör ofta en dryg tredjedel av totalavkastningen för en aktie över en längre tidshorisont. Här är listan med de 15 aktier som ger högst direktavkastning. 1

Teslas grundare och vd Elon Musk.

Därför faller Tesla

Teslas aktie har fallit ordentligt sedan september. Orsakerna till fallet är många, men har inte så mycket med det fallande oljepriset att göra. Det skriver Huffington Post.

SHB: Ett köpvärt oljebolag

SHB: Ett köpvärt oljebolag

Handelsbanken upprepar köp för oljebolaget och menar att de långsiktiga utsikterna för bolaget är ljusa, samt att bolaget är välrustat att överleva stormen, trots den nuvarande oron över oljepriserna.

Annons
Höjda utsikter för Ericsson

Höjda utsikter för Ericsson

Fitch har höjt utsikterna för Ericssons kreditbetyg till stabila från negativa.

Elanders lyfter på backande börs

Elanders lyfter på backande börs

Stockholmsbörsen ligger kvar i negativt territorium under tidig eftermiddag i väntan på kvällens centralsbanksnyheter från USA.

OW Bunker-chef efterlyst i Italien

OW Bunker-chef efterlyst i Italien

En tidigare chef för OW Bunkers globala försäljning till offentliga kunder är efterlyst av italiensk polis för att ha försnillat 55 miljoner danska kronor från den italienska staten.

Sjunkande amerikanska konsumentpriser

Konsumentprisindex (KPI) i USA var ned med 0,3 procent under november jämfört med närmast föregående månad. Marknadens prognos var att KPI skulle vara -0,1 procent i månadstakt.

AMF Fastigheter miljardköper i Stockholm

AMF Fastigheter förvärvar kontorsfastigheten Mentorn 1 med adress Kungsbron 2-20, i Stockholm city.

EU kräver in listor över skatteuppgörelser

EU kräver in listor över skatteuppgörelser

EU-kommissionen kommer att be alla 28 EU-länder om en lista på företag med vilka man gjort skatteöverenskommelser under 2010-2013, rapporterar Reuters.

Världens största underjordsgruva för järnmalm.

Järnmalmspriset på nytt årslägsta

Järnmalmspriset noterade på onsdagen nytt årslägsta. Sedan årsskiftet ligger nedgången på närmare 50 procent.

Sydbank: Aktien fortsatt köpvärd

Banken behåller köprekommendationen på det danska vindkraftsbolaget.

Apple vinner konkurrensmål

Apple vinner konkurrensmål

Apple vann på tisdagen en konkurrenstvist från 2005 om huruvida bolaget försökt kväva konkurrens genom mjukvaruuppdateringar, skriver Cnet.

EU skärper Krim-sanktioner

EU skärper Krim-sanktioner

EU kommer att utöka sanktionerna mot det av Ryssland annekterade Krim, med målsättningen att slå mot rysk gas- och oljeprospektering i Svarta havet. Det uppger tjänstemän på EU-nivå till Reuters på onsdagen.

Svag inflation inom EMU

Konsumentpriserna inom EMU steg med 0,3 procent i årstakt under november.

Statistiken som trycker ned Brentoljan under 60 dollar

Statistiken som trycker ned Brentoljan under 60 dollar

Ny statistik pressar oljepriserna till fortsatt rekordlåga nivåer.

Omvänd vinstvarning från Elanders

Tryckerikoncernen Elanders fjärde kvartal förväntas bli "väsentligt starkare än vad som tidigare kommunicerats".

Oenighet kring brittiskt räntebeslut

Oenighet kring brittiskt räntebeslut

Ledamöterna i Bank of England var oeniga vid räntebeslutet den 4 december när styrräntan lämnades oförändrad vid 0,50 procent.

Kursras för Geely

Kursras för Geely

Aktien kinesiska Geely Automobile Holdings, som ingår i samma fordonsgrupp som svensk-kinesiska Volvo PV, rasar med cirka 17 procent i onsdagens avslutande handel på Hongkongbörsen.

Ryssland börjar sälja utländsk valutareserv

Rysslands finansdepartement uppger på onsdagsmorgonen att man börjar sälja "överskott" i den utländska valutareserven.

Pareto: Köp bildelskedjan

Pareto: Köp bildelskedjan

Pareto höjer rekommendationen för bildelskedjan till köp och skruvar även upp riktkursen för bolaget. Även Danske Bank höjer riktkursen för kedjan.

SHB: Kopparpriset faller under 5.500 dollar

Handelsbanken spår att kopparpriset kommer att följa järnmalmsprisets negativa utveckling under nästa år och falla till under 5.500 dollar.

Handlare: Guldförsäljning nästa för Ryssland

Handlare: Guldförsäljning nästa för Ryssland

Handlare tror att Rysslands nästa steg för att försvara valutan rubelns växelkurs blir att sälja guld. Landet bedöms ha tredubblat sina guldreserver sedan år 2005.

De flyttas till large cap-listan

Nasdaq OMX har slutfört sin årliga översyn av segmentlistindelningen till börserna på den nordiska marknaden.

Oljepump nära Bainville, Montana.

Handelsbanken sänker prognoser för Brentolja

Handelsbanken sänker prognoserna för Brentolja med anledning av dramatiken på oljemarknaden.

Han kan ta klubban i MQ

Han kan ta klubban i MQ

Modekoncernen MQ:s valberedning föreslår att Claes-Göran Sylvén väljs till ny styrelseordförande i bolaget.

SD-ledaren Mattias Karlsson.

SD ökar kraftigt i väljarbarometer

Novus senaste väljarbarometer visar att Socialdemokraterna och Sverigedemokraterna är de enda vinnarna i opinionen. Det framgår av TV4.

Halverad vinst för Volvos ägare

Halverad vinst för Volvos ägare

Volvo PV:s kinesiska ägare Geely varnar för att årets vinst kommer att halveras, uppger Financial Times.

Stig Notlöv säljer i Byggmax

Byggmax styrelseledamot Stig Notlöv har minskat sitt innehav i Byggmax.

Sverker Martin-Löf lämnar 
samtliga styrelseuppdrag

Sverker Martin-Löf lämnar samtliga styrelseuppdrag

Industrivärdens ordförande Sverker Martin-Löf meddelar att han har väljer att lämna sina styrelseuppdrag 2016. 6

SCA ska granska toppchefernas flygresor

Styrelsen har beslutat att genomföra en extra granskning av affärsflyget.

Börsblock Småbolagen höll emot

Portföljen klarade förra veckans börsfall riktigt väl tack vare en hög andel småbolag i portföljen. Börsen surnade till rejält i [...]

ANALYSENFör dåligt och för dyrt

Medicinteknikbolaget Aerocrine har misslyckats kapitalt och kräver åter nya pengar av ägarna. Men aktien är fortfarande för dyr.

Vem blir nästa vinnare?

Vem blir nästa vinnare?

Med klassiska urvalskriterier erhålls fem aktier med potential att bli nästa års vinnare.

Brev från kolonien

Tidningen Anders Lundborg Brev från kolonien

Är det rätt bild vi får av Frankrike? Och är det rätt bild vi får av Storbritannien?

Den nya elitismen

Tidningen Johan Hakelius Den nya elitismen

Vänsterns idépolitik sedan postmodernismen har blivit elitistisk på en nivå som inte står leninismen efter. 1

Pengar på banken

Tidningen Pär Magnusson Pengar
på banken

Att bygga pengabingar i likhet med Joakim von Anka och hans rivaler kan bli framtiden. 3

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Eland... +27,4% 37,7
Black... +14,1% 7,3
Sweco A +10,9% 109,8
Karol... -8,6% 12,3
Neuro... -8,4% 49,0
C-RAD B -6,8% 17,9

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån +0,03 0,04%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,07kr 7,68
Euro -0,07kr 9,46
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +0,59$ 60,60
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se