Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Startsidan

"Alltid roligt att göra en bra deal"

"Alltid roligt att göra en bra deal"

Peter Forsberg är Sveriges mest framgångsrika ishockeyspelare, både sportsligt och ekonomiskt. I dag är han affärsman med intressen i allt från smoothies till Mekonomen.

Gruvbolag vinnare på trög sommarbörs

Gruvbolag vinnare på trög sommarbörs

Efter en toppnotering i början av juli har krig och konflikter dämpat stämningen på börsen. Men bland annat ett gruvbolag har stått emot och klättrat rejält.

Börsen handlas runt nollan

Börsen handlas runt nollan

Kurserna på Stockholmsbörsen fortsätter handlas runt nollstrecket. Rapportsäsongen är i sitt slutskede och ett antal småbolag har rapporterat på morgonen.

Svenska sparare tar rygg på Buffett

Svenska sparare tar rygg på Buffett

Stigande kurser och sjunkande avgifter lockar allt fler svenska aktiesparare att investera i USA. Bland annat är det populärt att ta rygg på Warren Buffett.

Kungsleden får betala 1,6 miljarder

Kungsleden i dag erhållit besked att Högsta förvaltningsdomstolen avslagit bolagets ansökan om prövningstillstånd för de domar i kammarrätten som erhölls den 1 april 2014.

Annons

Miljonböter för stålverksbolag

Finska metallindustrikoncernen Rautaruukki tilldelas en offentlig varning och böter på 100.000 euro från Nasdaq OMX Helsinki efter att ha brutit mot Helsingforsbörsens regelverk.

Teslas vd Elon Musk.

Tesla inleder samarbete med China Unicom

Tesla Motors inleder ett samarbete med Kinas näst största mobiloperatör, China Unicom, för att bygga laddningsstationer över hela Kina.

Vd-avhopp hejdar börsnotering av STG

Scandinavian Tobacco Groups vd Anders Colding Friis lämnar bolaget för en vd-post i Pandora. Det hejdar för tillfället STG:s planerade börsnotering, rapporterar Ritzau med hänvisning till danska tidningen Børsen.

Tjock man

Tjocka kan få skydd mot diskriminering på jobbet

EU-domstolen avgör fall om anställd som fick sparken för sin övervikt. ”Kan påverka arbetsgivare”.

Varuhuskedja faller 
på vinstvarning

Varuhuskedja faller på vinstvarning

Den brittiska varuhuskedjan Tesco har i dag sänkt sin helårsprognos och förväntar sig även att sänka årets utdelning med 75 procent.

Lägre inflation i EMU

Lägre inflation i EMU

Konsumentpriserna i EMU steg med 0,3 procent i årstakt under augusti månad, enligt preliminär statistik från Eurostat.

Medicinteknikbolag fortsätter nedåt efter rapportbesvikelse

Medicinteknikbolaget Elektas aktie fortsätter i dag sin resa nedåt efter gårdagens svaga kvartalsrapport för bolagets första kvartal avseende perioden maj till juli 2014.

Multiq förmiddagens kursvinnare

Multiq förmiddagens kursvinnare

Kurserna på Stockholmsbörsen handlades svagt uppåt under fredagens öppningshandel. Astra Zeneca stiger på budrykten från Pfizer och ett antal småbolag har rapporterat, däribland Multiq.

Omvärldsoro tynger Asienbörserna

Omvärldsoro tynger Asienbörserna

De ledande asiatiska börserna avslutade veckans handelssession i rött område. Sentimentet tyngs ner av de eskalerande oroligheterna i Ukraina. 1

Astra stiger på 
 nya Pfizersamtal

Astra stiger på
nya Pfizersamtal

Astra Zeneca-aktien stiger på börsen efter att fredagshandeln inletts. Kursen är i skrivande stund upp 2,4 procent och handlas omkring 529 kronor aktien.

Malaysia Airlines avnoteras 
och kapar 6 000 jobb

Malaysia Airlines avnoteras och kapar 6 000 jobb

Det förlustdrabbade Malaysia Airlines kommer enligt flygbolagets största ägare att avnoteras, och 30 procent av alla jobben ska bort. Det rapporterar Dow Jones Newswires.

Investmentbolaget Öresunds huvudägare Mats Qviberg.

Qviberg frias från misstankar

Mats Qviberg är inte längre misstänkt för grovt bokföringsbrott i samband med kraschen i dotterbolaget HQ Bank för fyra år sedan, skriver DI. Däremot kvarstår misstankarna om grovt svindleri. 4

Ica-gruppen säljer Forma Publishing Group

Ica-gruppen har tecknat avtal om att avyttra Forma Publishing Group, som bland annat ger ut Icakuriren och Hus och Hem, till den danska mediekoncernen Egmont.

Nordic Mines återstartar Laivagruvan

Skulder om cirka 440 miljoner kronor skrivs av för Nordic Mines, vilket tillsammans med ett kapitaltillskott möjliggör en återstart av Laivagruvan.

Astra kan diskutera nytt bud med Pfizer

Astra kan diskutera nytt bud med Pfizer

Astra Zeneca och Pfizer har tagit upp diskussioner om ett eventuellt nytt bud, skriver Dagens industri i dagens utgåva och hänvisar till indikationer till tidningen.

Klartecken för köp av nya Jas-plan

Klartecken för köp av nya Jas-plan

Regeringen har beslutat att Försvarsmakten ska gå vidare med köpet av 60 nya Jas 39 E, trots att Schweiz dragit sig ur köpet. Det rapporterar SVT.

Stora Enso möblerar om i ledningen

Stora Enso möblerar om i ledningen

Fyra nya medlemmar ska in i skogsbolagets koncernledning. Det rapporterar bolaget i ett pressmeddelande.

Fortsatt förlust för Nordic Mines

Nordic Mines redovisar ett resultat efter finansiella poster på -36 miljoner kronor för det andra kvartalet 2014.

Förlusten krymper för Rusforest

Rusforest redovisar ett resultat före skatt på -2,6 miljoner amerikanska dollar för det andra kvartalet 2014.

Victoria Park miljardköper i Eskilstuna

Fastighetsbolaget Victoria Park har ingått avtal om förvärv av en bostadsfastighetsportfölj om totalt cirka 3.100 lägenheter med en uthyrbar yta om 244.000 kvadratmeter, belägen i Eskilstuna.

Återhämtning på Wall Street efter BNP-glädje

Återhämtning på Wall Street efter BNP-glädje

New York-börserna såg återhämtning en bit in i torsdagshandeln och stängde strax under nollstrecket.

Zalando går på 
charmoffensiv

Zalando går på charmoffensiv

Kommentar Bjuder på svarta siffror och plockmat i ett försök att ändra sin image från sluten till öppen.

Gyllenhammar fortsätter sälja i skogsbolaget

Peter Gyllenhammar har under sommaren vid flera tillfällen minskat sitt innehav.

Kläd-vd köper storpost

Tre styrelseledamöter plus vd ökar innehaven i det egna bolaget.

USA:s BNP över förväntan

USA:s BNP över förväntan

USA:s BNP steg med reviderade 4,2 procent i årstakt under det andra kvartalet 2014, vilket kan jämföras med den tidigare bedömningen om +4,0 procent.

Elekta faller på börsen

Elekta faller efter rött kassaflöde och sänkt prognos.

Ryskt skattekrav 
 mot Oriflame

Ryskt skattekrav
mot Oriflame

De ryska myndigheterna har i dag lämnat ett officiellt krav om 21 miljoner euro till Oriflame. Kravet inkluderar straffavgifter och har stöd i lokal och internationell lagstiftning och praxis.

Northlands förslag godkänns av aktieägarna

Northlands förslag godkänns av aktieägarna

Northland Resources meddelar i dag att samtliga förslag som lades fram vid dagens extra bolagsstämma godkändes av aktieägarna.

Höjda utsikter för telekomjätten

Standard & Poor's höjer utsikterna för bolaget till stabila, från tidigare negativa. Kreditbetygen BBB+/A-2 upprepas samtidigt.

Börsblock Portföljen nära 20-procentsstrecket

Efter två starka börsveckor i rad är portföljen inte långt ifrån 20 procents uppgång sedan starten. För andra veckan i [...]

ANALYSENProffsig nystart
ger ny fart

En nystart ska få fart på proffskedjan Swedol. Vi tror att ­bolaget står inför ett lyft och rekommenderar köp.

Såg jag Elvis där i utskottet?

Tidningen Pär Magnusson Såg jag Elvis där i utskottet?

Kommer Ingves verkligen att hålla fast vid att penningpolitiken har varit lyckad? 2

Handelns vinnare

Tidningen Jan Glevén Handelns vinnare

Antalet butiker med en omsättning över 50 miljoner kronor har ökat stadigt under senare år.

Varför lät han så glad?

Tidningen Erik Hörstadius Varför lät han så glad?

Alltihop blev till en rödgrönrosabrun röra.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
MultiQ +16,7% 0,8
Consi... +9,8% 51,5
Nordi... +6,2% 0,1
Midso... -7,6% 32,8
Stock... -7,1% 0,0
Fenix... -4,2% 340,0

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån +0,00 0,15%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,00kr 6,98
Euro -0,02kr 9,18
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +0,26$ 102,98
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se