Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Startsidan

"Krisen i branschen klart överdriven"

"Krisen i branschen klart överdriven"

Gunilla Herlitz, vd för DI, DN och Expressen och ordförande för Sydsvenska Dagbladet-koncernen, har blivit känd för sina hårda nypor. I en stor intervju med Affärsvärlden målar hon en förvånansvärt ljus bild av tidningarnas framtid.  1

Ulla Andersson, Vänsterpartiets ekonomiskpolitiska talesperson inför måndagens budgetförhandlingar.

Ny bankskatt ska införas 2016

Regeringen har kommit överens med Vänsterpartiet om att införa en ny bankskatt som ska ge statskassan omkring fyra miljarder kronor årligen. 10

Minst elva banker klarar inte ECB-tester

Minst elva av de undersökta bankerna i eurozonen klarade inte av kraven i Europeiska centralbankens nyss genomförda tester, rapporterar den spanska nyhetsbyrån Efe med hänvisning till flera oidentifierade finansiella källor.

Europeiska banker på efterkälken

Europeiska banker på efterkälken

Skillnaderna mellan den amerikanska och europeiska banksektorn aldrig varit större än vad de är nu, menar Deutsche Bank och pekar på ett antal orsaker till utvecklingen.

Boliden lyfter börsen

Boliden lyfter börsen

Kurserna på Stockholmsbörsen stod en bit på den rapporttunga onsdagens eftermiddag något högre.

Sänkta utsikter för Telia

Sänkta utsikter för Telia

Moodys sänker utsikterna för Telia Soneras kreditbetyg från stabila till negativa.

Annons

Över förväntan för Hexagon

Mätteknikbolagets vinst överträffar analytikernas prognoser.

Boliden överraskar positivt

Boliden överraskar positivt

Gruvbolagets rörelsevinst och försäljning slog analytikernas prognoser.

Lättnad efter rapport lyfter Husqvarna-aktien

Husqvarna stiger kraftigt på onsdagen efter en rapport som bekräftade den förbättring som gick att skönja i rapporten för det andra kvartalet.

Stora Enso ökar vinsten

Stora Enso ökar vinsten

Skogsbolagets operativa rörelseresultat kom in över förväntan, men nettoomsättningen nådde inte upp till prognoserna.

Statsminister Stefan Löfven.

Regeringen lägger fram jobbförslag

Det är ett paradigmskifte, säger Stefan Löfven när han presenterar första steget i regeringens stora jobbsatsning. 2

Boeing visar musklerna

Boeing visar musklerna

Amerikanska flygjätten Boeing redovisar ett justerat resultat på 2,14 dollar per aktie (1,80) för det tredje kvartalet 2014.

Uppsving för byggindustrin

Uppsving för byggindustrin

Byggindustrierna justerar upp prognosen över bygginvesteringarna i Sverige under 2014 och 2015. De förväntade uppgångarna drivs på av hushållen. 2

AFV: Fyra köpråd

AFV: Fyra köpråd

I veckans nummer ger Affärsvärlden fyra köprekommendationer.

Magdalena Andersson, finansminister.

Finansministern KU-anmäls

Moderaterna KU-anmäler finansminister Magdalena Andersson (S) för talet om tomma lador. 1

Oenighet kring brittiskt räntebeslut

Oenighet kring brittiskt räntebeslut

Ledamöterna i Bank of England var oeniga vid räntebeslutet den 9 oktober när styrräntan lämnades oförändrad vid 0,50 procent.

Cdon faller på börsen

Internethandelsbolaget Cdon handlas ned med 15 procent ett par minuter in på handelsdagen.

Cdon genomför företrädesemission

Internethandelsbolaget Cdon genomför en företrädesemission om cirka 650 miljoner kronor och byter namn till Qliro Group. 1

Svag orderingång för Scania

Svag orderingång för Scania

Scanias orderingång för lastbilar och bussar totalt föll med 15 procent under det tredje kvartalet.

Börsen strax över nollan

Börsen strax över nollan

Kurserna på Stockholmsbörsen har efter den inledande uppgången på onsdagen fallit tillbaka till nivåer strax över nollan.

Ett JAS 39 C Gripen startar för sin soloflygning vid flygdagen på flygflottiljen F17 i Kallinge.

Brasilien vill sälja Jasplan till Argentina

Argentina vill köpa 24 stycken JAS Gripen av Brasilien, som räknar med att sälja stridsflygplan vidare från den Gripen-fabrik som ska byggas utanför São Paulo.

Sweco utformar ny tunnelbana i Stockholm

Sweco utformar ny tunnelbana i Stockholm

Sweco anlitas av Stockholms läns landsting för utformning av 11 kilometer ny tunnelbana från Kungsträdgården till Nacka och Gullmarsplan.

Vinstlyft för Trelleborg

Vinstlyft för Trelleborg

Industrikoncernens vinst före skatt kom in 5,5 procent över förväntan. Försäljningen blev dock något lägre än väntat.

Uppåt på Asienbörserna

Uppåt på Asienbörserna

De ledande börserna i Asien handlas uppåt på onsdagen med Tokyobörsen i täten för uppgången.

Investors vd Börje Ekholm.

Investors vinst sjunker

Investmentbolagets vinst minskade för årets tredje kvartal. Samtidigt ökade substansvärdet.

Vinsten ökar för Biogaia

BioGaia redovisar ett resultat före skatt på 19 miljoner kronor (16) för det tredje kvartalet 2014.

Vinsttapp för Beijer Electronics

Beijer Electronics redovisar ett resultat före skatt om 12 miljoner kronor (24) för årets tredje kvartal.

Starkt resultat för Husqvarna

Starkt resultat för Husqvarna

Utomhusproduktstillverkarens vinst steg mer än väntat för årets tredje kvartal.

Ökad vinst för Nordea

Ökad vinst för Nordea

Bankkoncernen Nordea redovisar en rörelsevinst på 1 126 miljoner euro, motsvarande cirka 10 359 miljoner kronor, för tredje kvartalet.

Lundin Gold noteras på Stockholmsbörsen

Råvarumogulen Lukas Lundin slår till igen. I ett drag döper sfären om bolaget Fortress Minerals till Lundin Gold, genomför en nyemission, köper en guldfyndighet i Ecuador samt noterar bolaget på Stockholmsbörsen.

Axfood över förväntan

Axfood över förväntan

Dagligvaruföretagets vinst efter finansiella poster kom in 12 procent bättre än väntat.

Vinstlyft för Husqvarna

Vinstlyft för Husqvarna

Utomhusproduktstillverkarens vinst steg mer än väntat för årets tredje kvartal.

Stark orderingång för ABB

Stark orderingång för ABB

Orderingången steg över förväntan för industrikoncernen för årets tredje kvartal. Samtidigt blev det operationella rörelseresultatet något lägre än väntat.

Volvo håller fast vid rysk partner för stridsfordon

Volvo håller fast vid sin ryska partner UVZ trots att ryska trupper står på ukrainsk mark och att spänningarna mellan Sverige och Ryssland är de allvarligaste på över 20 år. 1

Duni varvar upp

Duni varvar upp

Servettillverkaren Duni redovisar ett resultat efter finansnetto på 117 miljoner kronor (75) för det tredje kvartalet 2014.

Börsblock Upp till bevis för innehaven

Börsen såg ut att gå mot fjärde veckan i rad med fallande kurser, men en rejäl återhämtning under fredagen gjorde [...]

ANALYSENTelejätte laddar om på hemmaplan

Telia Sonera har stabil lönsamhet och hög direktavkastning. Och efter sju sorger och åtta bedrövelser har äntligen teleoperatören en tydlig väg framåt. Det är dags att köpa aktien.

Vad säger de om Andersson år 2164?

Tidningen Anders Lundborg Vad säger de om Andersson år 2164?

Det finns gott om politiska stridsämnen som på längre sikt är futiliteter.

På vinst och förlust

Tidningen Erik Hörstadius På vinst och förlust

Vår nye statsminister framstår plötsligt som det vänsterns stora vita hopp Håkan Juholt aldrig blev. 3

Agna bottenmetet

Tidningen Jonas Elofsson Agna bottenmetet

Tanken är att vaska fram några intressanta aktier, oavsett storlek, som fallit oförtjänt mycket.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Karol... +25,0% 13,5
Hexag... +10,3% 235,5
Duni +10,1% 100,8
CDON ... -17,9% 16,5
Trans... -14,7% 55,0
Midso... -11,8% 30,0

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån +0,00 0,08%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,05kr 7,28
Euro +0,00kr 9,20
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat - -
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se