Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Tipsa en vän om en artikel

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Ekonominyheter
Janet Yellen, ordförande för Federal Reserve.

Yellen: Starka skäl för en räntehöjning

"Baserat på dessa ekonomiska utsikter, fortsätter Fed att förvänta sig att en gradvis räntehöjningstakt", säger Fed-chefen Janet Yellen.

Wall Street, amerikas flagga, usa.

Fed-talet lyfter Wall Street

Kurserna på Wall Street rör sig uppåt efter centralbankschefen Janet Yellens Jackson Hole-konferensen.

Var är statens 4 000 
försvunna miljarder?

Var är statens 4 000 försvunna miljarder?

Ingen verkar veta vart svenska statens sparande på 4 000 miljarder har tagit vägen – och få verkar bry sig.

Stockholmsbörsen.

H&M pressar börsen

Indextunga H&M håller tillbaka börsen som lyckas ta sig över nollan.

Aktien som ratas av hedgefondtopparna

Aktien som ratas av hedgefondtopparna

Carl Icahn vill göra sig av med hela miljardinnehavet. Bill Ackman tror inte heller på bolaget men kan köpa storposten enbart för att kursfallet ska gå snabbare.

Annons
”Ligger ingenting i det”

”Ligger ingenting i det”

Lundberg om att den planerade delningen av SCA ökar sannolikheten för en kommande strukturaffär med skogsbolaget Holmen.

Svenska dagstidningar.

Fler börsnoteringar på gång

Läs ett antal börsnyheter från de svenska morgontidningarna, i notisform.

Nordea: FPC ska ned 38 procent

Nordea: FPC ska ned 38 procent

Norde bedömer att Fingerprint Cards aktie är kraftigt övervärderad.

Donald Trump.

Varnar för ekonomisk smäll om Trump vinner

Citigroup: Det blir en global recession om Donald Trump vinner presidentvalet.

Tesla har förvärvat Solarcity för 2,6 miljarder dollar.

Miljardförvärv godkänt

Tesla tillåts av de amerikanska myndigheterna att gå vidare med storförvärvet.

Mekonomen

Under förväntan för Mekonomen

Mekonomens resultat är långt under förväntan.

Fredrik Lundberg: Makt 
spelar naturligtvis roll

Fredrik Lundberg: Makt spelar naturligtvis roll

Affärsmannen köpte stor del av SHB:s avyttring: "Vi fyller på lite grann".

Fredrik Lundberg

Köpte även aktier privat

Så mycket köpte Fredrik Lundberg med familj privat.

Federal Reserves huvudkontor i Washington.

Fed: Så ska sysselsättnigen öka

Företrädare för Federal Reserve försvarade under torsdagen att USA:s centralbank bör höja räntorna snart.

Övre raden från vänster: Frank Vang-Jensen, Olof Persson, Alex Myers, Jan Johansson och Michael Wolf. Undre raden från vänster: Hans Vestberg, Susanna Campbell, Olof Faxander och Anders Nyrén.

Svenska börschefer sparkas i rekordfart

Tidigare chefsjuristen: "Finansiella aktörer förväntar sig snabbare tillväxt"

"Det är bekymmersamt"

"Det är bekymmersamt"

Trots infört amorteringskrav tilltar skuldberget i en högre fart än önskat.

Illustrationsbild av Uber.

Brakförlust för Uber – igen

Taxiappbolaget Uber gjorde en dunderförlust under det andra kvartalet.

”Stor rabatt på köttbolaget”

”Stor rabatt på köttbolaget”

Halvledarföretaget med stor exponering mot bilindustrin lockar förvaltaren.

Magdalena Andersson (S), Sveriges finansminister.

Miljardöverskott för svenska staten

Klirr i statskassan – överskott för staten.

SEB.

Syriens regim har konto på SEB – trots förbud

Den syriska ambassaden har ett konto i SEB, trots förbud för svenska banker att göra pengar tillgängliga för Syriens regim.

Stockholmsbörsen.

Bolaget rapportfaller på svag Stockholmsbörs

Stockholmsbörsen öppnade svagt på torsdagen i linje med omvärlden.

Börsblock Portföljen köper en kursförlorare

Aktiva portföljen hängde inte med börsen upp i förra veckan. Nu plockar portföljen upp en surdeg där potentialen bedöms övertrumfa [...]

ANALYSENInte tillräckligt aptitlig

I tråkiga bolag slipper investerare betala den ”underhållningsskatt” som ofta är förknippade med spännande bolag. Finska mattillverkaren Apetit framstår dock som korrekt prissatt.

Annons
Annons
Mellan en sten och ett hårt ställe

Tidningen Olof Manner Mellan en sten och ett hårt ställe

Vem ska rädda Ericsson?

Tidningen Calle Froste Vem ska rädda Ericsson?

Är demokratin i kris?

Tidningen Erik Hörstadius Är demokratin i kris?

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Svold... +8,0% 244,0
Vikin... +6,3% 1,7
Boule... +5,9% 125,0
Mekon... -10,0% 176,0
Image... -6,2% 2,7
Midso... -4,1% 53,3

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,11kr 8,49
Euro +0,01kr 9,50
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -0,17$ 49,75
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se