Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Ekonominyheter
Anders Nyrén, Fredrik Lundberg och Sverker Martin-Löf.

Lundberg: ”Känslan sa mig att Martin-Löf skulle reservera sig”

Affärsvärlden har talat med Industrivärdens blivande ordförande Fredrik Lundberg om styrelsens beslut att peta Anders Nyrén och på vilket sätt SCA-stämman bidrog till det.

Fredrik Lundberg

Han stärker greppet om sin sfär

Finansmannen Fredrik Lundberg stärker greppet om sitt företagsimperium. Han rensar ut i Industrivärdens styrelse och tar själv över som ordförande.

Wall Street, amerikas flagga, usa.

Apple-feber lyfter Wall Street

De ledande amerikanska aktieindexen uppvisade uppgångar i den inledande måndagshandeln.

Kapitalförvaltare: Europa utklassar USA

Jeanne Asseraf-Bitton, chef för Cross Asset Research på Lyxor Asset Management, vidhåller att Europa kommer att överprestera jämfört med USA.

Råvaran som gör comeback

Råvaran som gör comeback

Järnmalmen gör nu comeback och priset har stigit med över 25 procent under de senaste två veckorna. Det innebär en viss återhämtning efter att priserna kollapsat med över 70 procent sedan toppen år 2011.

Mäklarfirma varnar för kursfall för 3D-printingbolag

Efter bolagets vinstvarning i förra veckan sänker nu Piper Jaffray sin rekommendation från neutral till undervikt. Riktkursen justeras samtidigt ned. 1

Annons

Börsveckan: Triss i köpråd

Börsveckan analyserar åtta aktier i veckans tidning, vilket resulterar i tre köpråd.

Mylan avfärdar Teva-bud

Mylan avfärdar Teva-bud

Mylans styrelse avfärdar enhälligt budet från Teva Pharmaceutical Industries som de bedömer undervärderar bolaget.

Nyrén petas från Industrivärden

Nyrén petas från Industrivärden

Anders Nyrén stoppas från att bli ny styrelseordförande i Industrivärden. Fredrik Lundberg föreslås istället till ny ordförande. 2

Japans premiärminister Shinzo Abe under sitt uttalande under torsdagen.

Sänkt japanskt kreditbetyg

Kreditvärderingsföretaget Fitch har sänkt sina långsiktiga kreditbetyg för Japan avseende upplåning i lokal och utländsk valuta till A, från tidigare A+..

Avgående ordförande Anders Nyrén, Claes Hemberg, sparekonom på Avanza Bank.

Hemberg om petningen av Nyrén: Kan bli osunt

Industrivärdens vd Anders Nyrén stoppas från att bli ordförande i bolaget. Sparekonomen Claes Hemberg tycker att beskedet är positivt, men oroas över att sfärens fyra bolag kan knytas ännu hårdare till varandra.

Nyrén sitter kvar i Volvo och Ericsson

Anders Nyrén har tackat ja till att sitta kvar som styrelseledamot i Ericsson och Volvo.

SIX Return Index når drömgräns

SIX Return Index har idag den 27 april noterat dagshögsta på 1.000,57. Det är första gången någonsin som som indexet går igenom drömgränsen 1.000.

Italiens tidigare premiärminister Silvio Berlusconi.

Berlusconis betal-tv-bolag stoppas på Milanobörsen

Handeln i Mediaset har stoppats på Milanobörsen efter rapporterar i fransk media att mediejätten Vivendi kan vara intresserade att köpa bolaget.

Förlust för Doro

Telefontillverkaren Doro redovisar ett resultat efter finansnetto på -28 miljoner kronor (3,1) för det första kvartalet 2015.

Sobi rusar efter bud

Sobi rusar efter bud

Specialistläkemedelsbolaget stiger kraftigt på börsen efter besked om att bolaget har mottagit ett preliminärt bud på bolaget. 1

Carola Lemne, vd för Svenskt Näringsliv.

Lemne: EU-förslag hotar nordisk företagsstyrning

Den nordiska företagsstyrningen utmanas av EU-kommissionens förslag till större aktieägarkontroll i bolagsstyrelser. Det skriver bland andra Carola Lemne, vd för Svenskt Näringsliv, i en debattartikel i Financial Times.

DI: En aktie att avvakta med

Dagens Industri rekommenderar sina läsare att avvakta med kredithanteringsföretaget i måndagens nummer.

Scott Myers

Aerocrine rusar

Aerocrines styrelse är i preliminära diskussioner med en tredje part om ett offentligt uppköpserbjudande avseende Aerocrine. Bolaget rusar på beskedet.

Stockholmsbörsen lyfter med stöd av uppköpsdiskussioner

Stockholmsbörsen lyfter med stöd av uppköpsdiskussioner

Kurserna på Stockholmsbörsen fick en stigande start på måndagen med stöd av starka delårsrapporter och uppköpsdiskussioner i läkemedelsbranschen.

Kinabörserna trotsar svag statistik

Kinabörserna trotsar svag statistik

De asiatiska börserna hade sammantaget en blandad utveckling på måndagen. De kinesiska börserna rörde sig uppåt.

SSAB:s vd och koncernchef Martin Lindqvist.

Vinstlyft för SSAB

Stålbolagets vinst efter finansnetto steg rejält för årets första kvartal. 1

Olof Faxander, vd Sandvik.

Sandvik över förväntan

Verkstadskoncernens vinst minskade mindre än väntat för det första kvartalet 2015.

Exxon Mobile-skylt

Exxons dotterbolag anklagas för att ligga bakom jordskalv

Oljejätten Exxons dotterbolag, XTO Energy, beordras att framlägga bevis på att deras brunnar inte ligger bakom jordbävningarna i närheten av Fort Worth.

Börsblock Succévecka med Volvo i täten

Bra rapporter resulterade i en riktigt stark vecka för portföljen som nu köper ett intressant läkemedelsbolag. Förra veckan blev en [...]

ANALYSENHär sitter kapitalet säkert

Nya mål och en mer fokuserad tillväxtstrategi lyfter Loomis mot högre höjder. Aktien är köpvärd.

Annons
Annons
Urinoaren - en förhatlig manssymbol

Tidningen Johan Hakelius Urinoaren - en förhatlig manssymbol

Jag misstänker att könsvalet skulle bli ungefär som pensionsvalet. 1

Risken för en Grexit är underskattad

Tidningen Olof Manner Risken för en Grexit är underskattad

Kolleger och kunder i marknaden verkar räkna med att ”det fixar sig”. 8

Bryt upp, bryt upp! Den nya dagen gryr

Tidningen Pär Magnusson Bryt upp, bryt upp! Den nya dagen gryr

Riksbanken agerade helt rätt när de slog in på den här nya, mer radikala banan.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Swedi... +19,4% 133,4
Tobii +13,0% 39,0
BE Group +9,7% 3,5
Poolia B -9,3% 13,2
PA Re... -7,7% 0,7
Ortiv... -5,4% 5,3

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån -0,01 -0,32%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,05kr 8,61
Euro -0,01kr 9,36
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -1,32$ 63,96
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se