Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Tipsa en vän om en artikel

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Ekonominyheter
Göran Berglund

Snart landar professorns fraktflygbolag på börsen

Medicinprofessorn Göran Berglund tog flygcertifikat och blev ägare till ett av Europas största fraktflygbolag. Nu ska West Atlantic noteras.

Marcus Björkstén

”Dessa bolag har mer att ge”

Marcus Björkstén på Evli diskuterar börsuppgången, småbolagsfonder, och de största innehaven just nu.

John Skogman

Börspoddare överklagar fällande dom

Börspoddmakaren John Skogman överklagade på onsdagen den tingsrättsdom som för tre veckor sedan fällde honom för otillbörlig marknadspåverkan.

Tradedoubler rasar efter återupptagen handel

Tradedoubler rasar efter återupptagen handel

Nätannonsförmedlingsföretaget Tradedoubler faller 27 procent till 8,55 kronor efter att handeln återupptagits igen. Detta sedan bolaget i ett pressmeddelande meddelat att man betraktar ärendet med Gravity4:s "publika bud" som avslutat.

FI förbjuder uppköpserbjudandet

FI förbjuder uppköpserbjudandet

Finansinspektionen (FI) meddelar i en skrivelse på fredagen att de "förbjuder Gravity4:s offentliga uppköpserbjudande i Tradedoubler som offentliggjorts på bolagets hemsida den 20 maj 2015".

Börsen makulerar inga avslut i Tradedoubler

Stockholmsbörsen kommer inte att makulera några avslut i nätannonsförmedlingsföretaget Tradedoubler.

Dmitry Medvedev

Gruvbolag rusar nära 100 procent på Londonbörsen

Brittiska Amur Minerals fördubblade sitt bolagsvärde på fredagen efter att ha fått en gruvlicens godkänd, skriver Business Insider.

Annons
Byggvaruhus

Bra fart i bygghandeln

Försäljningsutvecklingen för Bygg & Järnhandlarna var stark i april, visar färsk statistik.

Bolagen som går starkt på börsen

Bolagen som går starkt på börsen

Kurserna på Stockholmsbörsen handlas svagt uppåt under veckans sista handelsdag.

Krisande bolag kastas ut från Aktietorget

CWS Comfort Window System kommer att avnoteras från Aktietorget. Sista dag för handel med aktien är den 8 juni. Det framgår av ett pressmeddelande.

Hundradollarsedlar

Dollarn stärks efter inflationssiffror

Ett oväntat högt utfall för kärn-KPI i USA för april får på fredagseftermiddagen dollarn och amerikanska räntor att stiga på förväntningar om en mindre expansiv penningpolitik från Federal Reserves sida.

Danske: Köp byggmaterialbolaget

Danske Bank upprepar rekommendationen köp på byggmaterialbolaget efter onsdagens kapitalmarknadsdag. Riktkursen är kvar på 85 kronor.

Lars Renström

Lars Renström stoppades från att bli ordförande för Sandvik

Verkstadsbolaget Alfa Lavals vd Lars Renström var påtänkt som ny styrelseordförande för Sandvik. Han stoppades dock av Alfa Lavals huvudägare, familjen Rausing, enligt DI.

Hedgefondernas favoritaktier

Hedgefondernas favoritaktier

Här är de tre mest populära aktierna bland förvaltarna av hedgefonder.

Anders Narvinger

Siktar på notering innan sommaren

Coor Service Management och dess huvudägare Cinven har för avsikt att notera bolaget på Nasdaq Stockholm under det andra kvartalet.

Lars-Johan Jarnheimer, styrelseordförande i Eniro.

SvD: Eniro bortsåg från rådgivarnas varningar

Sökföretaget Eniros styrelse och ledning kände till att rådgivare inte trodde att bolaget skulle klara sin prognos, enligt SvD.

Oljetoppar nekas ansvarsfrihet

Oljetoppar nekas ansvarsfrihet

Två styrelseledamöter i ett oljebolag på börsen nekas ansvarsfrihet. Det står klart efter torsdagens årsstämma. 1

Spotify.

Spotifys vingliga väg mot exit

En exit i form av notering eller att en it-jätte köper musiksuccén Spotify rycker allt närmare.

Börsklockan på Stockholmsbörsen

Nasdaq tror på rekord för nyintroduktioner 2015

Vårens nykomlingar har gjort succé på Stockholmsbörsen. Alla vårens fem nyintroduktior har klarat debuten galant och på Nasdaq Stockholm tror man att det 15 år gamla rekordet för nyintroduktioner kan slås.

Jefferies toppval inom läkemedelssektorn

Jefferies toppval inom läkemedelssektorn

Affärsvärlden har listan över de läkemedelsaktier som toppar Jefferies lista.

Tradedoubler-bud återkallas

Tradedoubler-bud återkallas

Gravity4 har dragit tillbaka sitt nya bud på Tradedoubler. Det skriver nyhetsbyrån Direkt.

Börsblock Säljer tre aktier

Efter ännu en stark vecka lämnar tre aktier aktiva portföljen. Den starka medvinden för portföljen håller i sig. Uppgången denna vecka [...]

ANALYSENCyklisk vinnare har gjort sitt

Bultens höga tillväxt har lyft aktien ordentligt senaste året. Branschen är dock cyklisk och Rysslandsoron finns där, vilket värderingen inte riktigt tar höjd för.

Annons
Annons
Bevare oss när trastarna flyger

Tidningen Olof Manner Bevare oss när trastarna flyger

Jag tror inte att detta är början på Den Stora Ränteuppgången. 7

Väsensskild värdering

Tidningen Jonas Elofsson Väsensskild värdering

Tech-börsen Nasdaq är tillbaka på rekordnoteringarna för 15 år sedan. Men den här gången är det annorlunda.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån - -%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,04kr 8,42
Euro +0,00kr 9,24
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -0,02$ 65,35
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se