Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Tipsa en vän om en artikel

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Ekonominyheter
Stockholmsbörsen, Nasdaq OMX, exteriör.

Betsson golvad på börsen

Stockholmsbörsen handlades fortsatt klart högre efter lunchtid på tisdagen.

Christer Ericsson försvunnen

Christer Ericsson försvunnen

Christer Ericsson är försvunnen sedan ett dygn tillbaka, familjen bekräftar.

London.

Efter Brexit – här är tio smarta investeringsobjekt

Brexit orsakar stor oro men också intressanta investeringar, skriver UBS.

Från Brexit till Trixit
Från Brexit till Trixit

Från Brexit till Trixit

Kommentar av Niklas Ekdal: Om britterna vill sänka sin BNP, jaga finans- industrin utomlands och upplösa sitt förenade kungarike får de skylla sig själva.

Bank of England tillför 3 miljarder pund

Bank of England tillför 3 miljarder pund

Storbritanniens centralbank Bank of England har på tisdagen tillfört brittiska banker 3,1 miljarder pund i extra likviditet.

Rogers: Brexit är värre än finanskrisen

Rogers: Brexit är värre än finanskrisen

"Kommer att bli värre än någon bear market du sett under din livstid"

George Osborne.

George Osborne: Skattehöjningar att vänta

Efter Brexit – nu kommer den tunga baksmällan för britterna.

Guldgruva

Guldet bromsar in

Basmetallmarknaden noterade kring lunchtid på tisdagen en återhämtning.

Svensk detaljhandel lyfter

Svensk detaljhandel lyfter

Så mycket steg den svenska detaljhandeln på årsbasis i maj i fasta kalenderkorrigerade priser, enligt statistik från SCB och HUI Research.

Annons
Federal Reserves huvudkontor i Washington.

Traders spekulerar i räntesänkning från Fed

Traders börjar nu spekulera i att Federal Reserve tvingas kovända.

New York föll igen

New York föll igen

Förra veckans folkomröstningsutfall att britterna vill lämna EU satte ytterligare nedåtpress på New York-börserna.

Han blir tillförordnad vd för Fortnox

Aktien handelsstoppades i går – nu går han in som tf vd.

Investeraren och hergefondmiljardären George Soros.

Soros spekulerade inte mot pundet

George Soros spekulerade inte mot det pundet och tjänade därmed inga pengar på landets utträde ur EU.

Sänker tre svenska banker

Sänker tre svenska banker

Citi Research sänker riktkursen på tre svenska banker – rek kvarstår.

Goldman Sachs huvudkontor på Manhattan, New York.

Goldman Sachs: Köp guld

Storbritanniens beslut att lämna EU driver upp guldpriserna.

H&M-butik vid Times Square, New York.

DI: Det finns mycket tillväxt kvar i H&M

Aktietips: Klädjätten befinner sig i en svacka och mer tillväxt finns att hämta.

Tuffa tider för H&M-konkurrent

Tuffa tider för H&M-konkurrent

Den amerikanska klädkedjan har problem med att få konsumenterna att betala fullt pris för kläder.

Olikfärgade hyreshus i Sundbyberg.

Förklaringen bakom boprisfallet

Nyligen visade statistik att bostadsmarknaden i framförallt Stockholm föll märkbart – det kan finnas en logisk förklaring till det.

Storägaren dumpar aktier i industrijätten

Storägaren i den tyska industrirobottillverkaren sålt sitt innehav.

Råvarugurun tror på en bearmarket

Råvarugurun tror på en bearmarket

Råvaruförvaltare på T. Rowe Price är fortsatt starkt pessimistisk till oljan.

Skyline över området Guomao i Peking, Kina.

Så ska Kina undvika en skuldkrasch

Strategin – så ska den kinesiska regeringen jobba.

Nyproducerade bostäder vid Liljeholmskajen, Stockholm.

"Vikande bopriser i höst"

Blandat när mäklarna ger sina domar inför höstens bostadspriser.

Kerstin af Jochnick

Kerstin Af Jochnick: "Kritiken kommer från finansiella sektorn"

Kritiken mot Riksbanken handlar om egenintresse, säger vice riksbankschefen.

Börsblock Sommaröppen portfölj

Aktiva portföljen hängde inte alls med börsen i förra veckan. Vår hedge talar för en bättre utveckling relativt börsen denna [...]

ANALYSENDags att köpa vårdbolaget

För i dagarna ett år sedan gjorde vård- och sjukhusföretaget Capio comeback på Stockholmsbörsen. Först nu är det dags att köpa aktien.

Annons
Från Brexit till Trixit

Tidningen Niklas Ekdal Från Brexit till Trixit

Annons
Trendbrott utan förklaring

Tidningen Lena Hagman Trendbrott utan förklaring

Vem ska du rösta på, lilla vän?

Tidningen Susanna Popova Vem ska du rösta på, lilla vän?

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Vitro... +14,6% 430,5
Ortiv... +14,5% 4,9
Oscar... +9,4% 44,4
Betss... -26,4% 69,0
Lundi... -9,9% 35,3
ITAB ... -9,0% 63,5

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,04kr 8,50
Euro +0,01kr 9,40
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat - -
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se