Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Ekonominyheter
Leif Östling.

Östling avfärdar kartellinblandning

Svenske lastbilsnestorn Leif Östling varvar ner. Men än har han åsikter om det mesta.

Statsminister Stefan Löfven.

Regeringen omprövar överskottsmålet

Regeringen vill överge överskottsmålet i statens finanser och i stället övergå till "ett sparande i balans".

Han blir ny vd för Karolinska Development

Karolinska Development meddelar i dag att Jim Van heusden har utnämnts till vd i bolaget.

Blandat på Asienbörserna

Blandat på Asienbörserna

De asiatiska börserna handlades blandat. Japanska index var i stort sett oförändrade medan Kina och Australien backade, den senare på centralbanksbesked.

Nasdaq över 5 000-strecket

Nasdaq över 5 000-strecket

New York-börserna handlades högre på måndagen. Mycket fokus kretsade kring Nasdaq Composite-indexet som under dagen noterades till en nivå över 5.000 för första gången sedan 2000.

Annons
Swedbanks huvudkontor i Riga

Historiskt kursrekord nära

Börsbolaget som i mångt och mycket kom att symbolisera svenska börskraschen 2008 har nu bara några kronor kvar till ett historiskt kursrekord.

FI bötfäller Fingerprint Cards

Finansinspektionen har beslutat att Fingerprint Cards ska betala straffavgift.

Wall Street.

Wall Street inleder starkt

I likhet med Europa har USA bjudit på ett stadigt makroflöde med bland annat inköpschefsstatistik.

Hundradollarsedlar

Dollarn nära 11-årshögsta

Efter att Kina sänkt räntan för andra gången på knappt fyra månader stiger dollarkursen upp mot den högsta nivån på 11 år, skriver Marketwatch.

Placeras tio köpfavoriter

Placera byter i sitt portföljförslag för mars ut it-konsulten HiQ mot industrigrossisten B&B Tools. Det framgår av en analys daterad den 2 mars.

Warren Buffett.

Warren Buffett: Jag skäms

I sitt årliga investerarbrev ber Warren Buffett om ursäkt för att han behållit ett av Berkshire Hathaways portföljinnehav alldeles för länge, rapporterar Bloomberg.

”Fyra faktorer bakom Buffetts framgång”

Charles Munger, vice ordförande i Berkshire Hathaway, stolpar upp fyra kriterier som ligger till grund för att investeraren Warren Buffett lyckats så bra genom åren. 1

Ajit Jain och Greg Abel.

De kan efterträda Warren Buffett

Konglomeratet Berkshire Hathaway tror sig ha hittat lämpliga personer som kan efterträda finansmannen Warren Buffet på vd-posten. 1

Börsveckan: Fem köpråd

Börsveckan ger fem köpråd och ett säljråd samt rekommendationen avvakta för två aktier i den senaste utgåvan. Tidningen lämnar också sin portfölj oförändrad.

Tjocka kan få skydd mot diskriminering på jobbet

Fridolins pressekreterare kräver halv miljon kronor

Kvinna fastnade i Säpos säkerhetskontroll. Hon anser sig nu ha blivit uppsagd utan saklig grund.

Banker mot strömmen

Banker mot strömmen

Kurserna på Stockholmsbörsen hade på eftermiddagen letat sig under nollstrecket. Bland de mest omsatta noterades uppgångar för bankerna och nedgångar för bland annat Ericsson och Volvo.

Narendra Modi

Asiatiska stimulanser imponerar inte

Nya stimulansåtgärder har i helgen sjösatts i både Indien och Kina. Men marknaden är inte särskilt imponerad.

Bjørn Kjos hotar med konkurs

Bjørn Kjos hotar med konkurs

Flygbolaget Norwegians koncernchef Bjørn Kjos hotar med konkurs för dotterbolaget Norwegian Air, enligt en källa till Finansavisen

DI: Ett köpvärt klädbolag

Ökad omsättning bör lyfta aktien, menar DI som ger rekommendationen köp för klädbolaget.

Börsen i New York

Bästa månaden på Wall Street sedan oktober 2011

S&P 500 och Dow Jones Industrial Average noterade den starkaste uppgången på en kalendermånad sedan oktober 2011.

Allt färre företagskonkurser

Antalet företagskonkurser i Sverige sjönk med 13 procent i februari jämfört med motsvarande månad året innan, enligt månadsstatistik från affärs- och kreditupplysningsföretaget UC.

Vänsterpartiets ledare Jonas Sjöstedt talar under Almedalsveckan.

Vänsterpartiet ökar mest

De rödgröna får 44,3 procent av väljarstödet i Ekot/Novus sammanvägning av de stora opinionsundersökningarna i februari, mot Alliansens 38,5 procent. 3

Börsblock Ett säkert papper till portföljen

Ingenting tycks kunna stoppa börsen just nu som steg för sjunde veckan i rad, denna gång med 1,6 procent. Portföljen [...]

ANALYSENStrålande tider väntar

Kurskometen Raysearch orkar med försäljningsframgångar många år framöver. Marginaler högre än Microsofts bidrar till att Affärsvärlden ­ändrar till köp.

Annons
Annons
Varför är eurofilerna så tysta?

Tidningen Johan Hakelius Varför är eurofilerna så tysta?

På bara 15 år har ett gäng eurofila studentpolitiker tvingat fram det värsta i Europa. 3

Yuppiens bästa vän

Tidningen Johan Högberg Yuppiens bästa vän

Att vara kapitalist i Sverige har aldrig varit bättre. Den nya vänsterregeringen tycks ha resignerat.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Victo... +11,5% 12,1
Preci... +6,0% 1,2
Geveko B +5,5% 3,1
Midway A -11,4% 15,6
PA Re... -7,3% 1,3
Trans... -6,0% 4,2

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån -0,00 -0,13%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,02kr 8,31
Euro -0,04kr 9,30
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +0,68$ 60,22
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se