Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Startsidan

Wall Street, amerikas flagga, usa.

Baksmälla i Dreamworks

Börserna på Wall Street saknar riktning under den första handelstimmen på tisdagen.

Han får sin andra fallskärm på fyra år

Han får sin andra fallskärm på fyra år

Karolinska Developments vd Torbjörn Bjerke får 3,5 miljoner kronor för att sluta. 5

Avgående vd:n om framtiden

Torbjörn Bjerke har fått lämna posten som vd för Karolinska Development. Nu uttalar han sig om vad han har för planer framöver.

Ebay knoppar av Paypal

Ebay knoppar av Paypal

Det amerikanska auktionssajten Ebay kommer att knoppa av sin betalningslösning Paypal till ett eget noterat bolaget under 2015, framgår det av ett pressmeddelande.

Carnegie ser köptillfälle i industrikoncern

Aktien har fallit 15 procent under de tre senaste månaderna och därmed underpresterat relativt den nordiska verkstadssektorn med 10 procent. Således ser Carnegie ett bra köptillfälle i bolaget.

News Corp köper bostadsmäklare

News Corp köper bostadsmäklare

Det amerikanska medie- och informationsbolaget News Corp köper upp Move, en amerikansk nätbaserad bostadsmäklare, och accelererar därmed sin satsning på mäklarmarknaden.

Annons
Så mycket stiger de amerikanska huspriserna

Så mycket stiger de amerikanska huspriserna

Husprisindex i USA steg mindre än väntat i juli.

MTG och Telia backar 
 på stigande börs

MTG och Telia backar
på stigande börs

Stockholmsbörsen noterades strax ovan nollstrecket under den tidiga tisdagseftermiddagen.

Apples skatteuppgörelse bryter mot EU-regler

Apples skatteuppgörelse bryter mot EU-regler

EU-kommissionen anser preliminärt att den skatteuppgörelse som initierades mellan Apple och irländska staten 1991 och 2007 är att betrakta som olagligt statsstöd och därför sannolikt är olaglig.

Åtta får gå från Lloyds efter Libor-skandal

Åtta får gå från Lloyds efter Libor-skandal

Lloyds Banking Group låter åtta anställda gå efter en utredning om manipulation av Libor-räntan.

Royal Bank of Scotland

RBS stiger efter besked om lägre kreditförluster

Royal Bank of Scotland (RBS) har på tisdagen guidat för att dess kreditförluster under 2014 nu väntas bli lägre än tidigare befarat. Aktien stiger på beskedet.

Cecilia Malmström (FP).

Malmström godkänd som ny handelskommissionär

Handelsutskottet i EU-parlamentet säger ja till Cecilia Malmström som handelskommissionär, erfar TT. 1

HUI sänker BNP-prognos för 2014

HUI Research bedömer att Sveriges BNP kommer att växa med 2,0 procent under 2014 samt med 2,9 procent under 2015, enligt en konjunkturrapport på tisdagen.

Torbjörn Törnqvist, vd för Gunvor.

Gunvor lägger bud på Rörvik Timber

Gunvor Group lämnar budpliktsbud om förvärv av samtliga A- och B-aktier samt konvertibler i Rörvik. 1

Hårdare vindar för exportindustrin

Just som den svenska exportindustrin börjat få lite mer medvind har nya hårda vindar börjat blåsa upp och det är främst omvärldsbilden som har mörknat. Det menar Svensk Exportkredit.

MTG fortsätter falla på börsen

MTG fortsätter
falla på börsen

Mediebolaget MTG faller med 5,9 procent under den inledande handeln på Stockholmsbörsen.

Man som söker drömjobbet

Schyssta värderingar avgör jobb-valet

Men var fjärde anser att egna arbetsplatsen misslyckas med att förmedla sin värdegrund.

Sjunkande inflation i EMU

Konsumentpriserna i EMU steg med 0,3 procent i årstakt under september månad, enligt preliminär statistik från Eurostat.

Nya mål sänker Telia-aktien

Nya mål sänker Telia-aktien

Telia Sonera-aktien sjunker med 1,6 procent i den inledande handeln sedan koncernledningen presenterat en ny strategi. Tillväxt, besparingar och ny utdelningspolicy finns med.

Norska kronan stärks efter besked från Norges Bank

Den norska kronan stärks under tisdagsförmiddagen, efter beskedet från Norges Bank att man ska sälja utländsk valuta till förmån för köp av norska kronor.

Cristina Stenbeck, styrelseordförande i Kinnevik.

Zalandos pris fastställt

Investmentbolaget Kinnevik meddelade i dag att Zalando har fastställt det slutliga priset för bolagets aktier till 21,50 euro per aktie.

Toyota återkallar 
690 000 fordon

Toyota återkallar 690 000 fordon

Toyota återkallar 690.000 pickuplastbilar av märket Tacoma producerade åren 2005-2011 på grund av möjliga brister i bakfjädringen.

Argentina anklagas för domstolstrots

Argentina anklagas för domstolstrots

En amerikansk domare anklagar Argentina för domstolstrots med hänvisning till att landet aktivt försökt kringgå domstolens beslut.

Hongkongbörsen faller efter fortsatta protester

Hongkongbörsen faller efter fortsatta protester

De asiatiska börserna har uppvisat blandade rörelser på tisdagen. Hongkongbörsen sänktes ännu en dag pressad av statistik över inköpschefsindex och fortsatta protester för krav om en friare demokrati.

Japansk industriproduktion föll oväntat

Den japanska industriproduktionen sjönk med säsongsjusterade 1,5 procent i augusti jämfört med närmast föregående månad.

Fortsatta protester i Hongkong

Fortsatta protester i Hongkong

Demonstranter fortsätter att ockupera gator i Hongkong och att framföra krav på en friare demokrati, rapporterar Sveriges Television.

Socialdemokraternas partiledare Stefan Löfven.

Alliansen släpper fram S-ledd regering

Alliansen har meddelat att man kommer lägga ned sina röster och släppa fram Stefan Löfven (S) i statsministeromröstningen på fredag. Det skriver SvD. 2

Ford föll på vinstvarning

Ford föll på vinstvarning

New York-börserna handlades svagt nedåt efter att den geopolitiska oron spätts på av demokratiprotesterna i Hong Kong. Ford backade rejält efter att ha vinstvarnat en dryg timme innan stängning.

Svenskt småbolag i avtal med Microsoft

Aerocrine, skapare av medicinsktekniska produkter under varumärket Niox, har offentliggjort ett samarbete med Microsoft.

Ekonomisk oro efter Hongkongprotest

Ekonomisk oro efter Hongkongprotest

Kurserna på Hongkongbörsen föll med 1,9 procent till den lägsta nivån sedan i juli, sedan kravallpolis slagit till mot tiotusentals demonstranter i de värsta protesterna sedan Kina tog tillbaka kontrollen.

Dagens nya köpråd

Bland måndagens rekommendations- och riktkursförändringar höjs ett oljebolag och en verkstadskoncern till köp.

Börsblock Säkerhetsföretag till portföljen

Två av våra verkstadsinnehav har haft det tufft på börsen. Nu åker de ut. In kommer istället ett säkerhetsföretag där [...]

ANALYSENÄntligen luft under vingarna

En mångårig surdeg har de senaste åren fått fart på försäljningen och vänt till vinst. Och större vinster hägrar.

Senaste nytt med topplistor

Den försmådda vänstern våndas

Tidningen Johan Hakelius Den försmådda vänstern våndas

Vad händer med en vänster som är besviken på svenska folket? 4

Alibaba och de 40 procenten

Tidningen Jonas Elofsson Alibaba och de 40 procenten

Investerarnas girighet har blivit större än rädslan över att förlora pengar. 1

En riksbank klipsk som Wall Street?

Tidningen Anders Lundborg En riksbank klipsk som Wall Street?

Positiva svarta svanar torde statistiskt vara lika vanliga som de negativa.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Shelt... +13,7% 18,2
Rörvi... +8,3% 3,9
Arcam +8,0% 169,5
Endom... -39,9% 1,2
Arcti... -11,4% 7,4
Karol... -9,1% 13,0

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån - -%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,03kr 7,22
Euro -0,09kr 9,11
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -2,39$ 94,81
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se