Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons
Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Ekonominyheter
Spotify till börsen först nästa år

Spotify till börsen först nästa år

Musiktjänsten Spotify arbetar med att skaffa fram kring en halv miljard dollar i riskkapital med hjälp av Goldman Sachs Group.

Jay-Z.

Jay Z-ägda Project Panther Bidco lägger bud på Aspiro

Project Panther Bidco lägger ett rekommenderat kontanterbjudande till aktieägarna i Aspiro värt 1,05 kronor per aktie.

EY Entrepreneur of the Year
Victor Jakobsson och Niklas Adalberth, Klarna.

De blev årets främsta entreprenörer

Betaltjänstföretaget Klarnas tre grundare Sebastian Siemiatkowski, Victor Jakobsson och Niklas Adalberth vann den åtråvärda titeln Entrepreneur of the Year 2015. Nu representerar de Sverige i världsfinalen i Monte Carlo i juni.

Efterfrågan på kakao rasar

Efterfrågan på kakao rasar

Efterfrågan på kakao minskar vilket har fått kakao-terminerna att falla och inleda en bear market, skriver Bloomberg.

Danske: Sälj teleoperatören

Danske Bank sänker rekommendationen på boalget från avvakta till sälj. Riktkursen reduceras från 51 till 50 kronor.

Didonplattformen med borrigg.

PA Resources styrelse vill fortsätta

Styrelsen kommer att föreslå att aktieägarna vid extrastämman den 27 februari beslutar att bolagets verksamhet drivs vidare.

Annons
Honda sänker vinstprognos efter Takata-återkallelser

Honda sänker vinstprognos efter Takata-återkallelser

Honda sänkte idag sin prognos för rörelseresultatet med 6,5 procent på grund av avsättningar för att täcka de återkallelser som sker på grund av defekta krockkuddar från Takata.

SCA:s vd Jan Johansson.

SCA klår förväntningarna

Pappers- och hygienföretagets vinst före skatt skatt toppade analytikernas prognoser.

Då kan Altor sätta Dustin på börsen

Den svenska dator- och elektronikåterförsäljaren Dustin kan vara på väg mot börsen inom en snar framtid.

Stor optimism bland hedgefondförvaltare

Hedgefondförvaltare har en stark tilltro när det kommer till den egna branschen, enligt en global undersökning gjord på beställning av State Street.

USA:s senat röstade för Keystone

USA:s senat röstade för Keystone

USA:s senat har klubbat igenom förslaget att godkänna den länge omdebatterade oljeledningen Keystone XL, trots att Vita huset tidigare på torsdagen sade att president Barack Obama kommer att lägga in sitt veto mot planen.

Så mycket ökar lönerna

Så mycket ökar lönerna

Mest ökar lönerna för anställda i den kommunala sektorn samt för tjänstemän i den privata sektorn.

Nordnet höjer utdelningen

Internetmäklaren Nordnet redovisar ett rörelseresultat på 90 miljoner kronor (84) för det fjärde kvartalet 2014.

Ray Mauritsson, vd för Axis.

Vinsten ökar för Axis

Nätverksföretaget Axis redovisar ett resultat före skatt på 203 miljoner kronor (166) för det fjärde kvartalet 2014.

Blandat på Asienbörserna

Blandat på Asienbörserna

De ledande börserna i Asien uppvisar en blandad utveckling på fredagen.

Skogsindustrikoncernen SCA:s vd Jan Johansson.

SCA:s Jan Johansson tog företagsflyget till fotbolls-VM

SCA:s vd Jan Johansson med dotter flög inte bara till fotbolls-EM i Kiev 2012 med bolagsplanet. Samma par, skriver Svenska Dagbladet, tog SCA-planet till fotbolls-VM i Brasilien i somras.

Minskad vinst för Beijer Electronics

Industriautomationsföretagets vinst före skatt minskade för det fjärde kvartalet 2014.

Vinstökning för Tele2

Vinstökning för Tele2

Teleoperatörens vinst efter skatt steg mer än väntat för det fjärde kvartalet 2014.

Google under förväntan

Google under förväntan

Googles vinst för det fjärde kvartalet 2014 nådde inte upp till analytikernas prognoser.

Uppåt på Wall Street

Uppåt på Wall Street

New York-börserna stärktes successivt under torsdagens handel efter att riskviljan återvänt efter en dipp på onsdagskvällens Fed-besked.

Spykers vd Victor Muller.

Spyker undviker konkurs

Holländska sportbilstillverkaren Spyker, som tidigare var Saab Automobiles ägare, är inte längre i konkurs.

Börspodden: Aktien kan stiga 40 procent

I torsdagens program tar Börspodden upp Lexingtons notering på First North.

Livsmedelsjätte lägger ned över 40 butiker

Livsmedelsjätte lägger ned över 40 butiker

Brittiska livsmedelsjätten Tesco har tillkännagivit vilka olönsamma butiker som kommer att stängas ned som en del av bolagets omfattande besparingsåtgärder.

Dagens nya aktieråd

Dagen har bjudit på en diger mängd riktkursförändringar, men även ett par rekommendationsjusteringar.

Ett oljeborrtorn i Williston, North Dakota, USA.

UBS: Då återhämtar sig oljepriset

Schweiziska banken UBS räknar med att det kommer att ta oljepriset flera år innan det hunnit återhämta sig till sin gamla nivå. 3

Subprimelånen fick skulden för finanskrisen 2008.

Subprimelånen gör comeback

De ökända subprimelånen som ansågs vara den stora boven till finanskrisen 2008 är på väg tillbaka. Den här gången i en ny form och med ett nytt smeknamn, skriver Bloomberg. 4

Beskedet som lyfter Atlas Copco

Beskedet som lyfter Atlas Copco

Bolaget når inte upp till förväntningarna men aktien stiger på höjd utdelning.

Kristdemokraternas avgående partiledare Göran Hägglund.

”Elva år är en lång tid”

Göran Hägglund meddelar att han avgår som partiledare för Kristdemokraterna. 6

Autoliv slår förväntningarna

Bilsäkerhetsföretaget Autoliv ökar vinsten under fjärde kvartalet.

Enorm bankaffär på gång i Asien

Långivaren BOC Hong Kong Holdings uppges överväga en försäljning av dess dotterbolag Nanyang Commercial Bank, NCB.

Cherry köper 51 procent av Game Lounge

Spelbolaget Cherry har tecknat avtal om att förvärva 51 procent av aktierna i det Maltabaserade affiliatebolaget Game Lounge.

”Det finns stora risker med att ha en för koncentrerad portfölj”, säger Stefan Kopperud.

”Köpläge i mobilbolaget”

Stefan Kopperud, som förvaltar DNB Småbolagsfond, DNB Sweden Micro Cap och Skandia Småbolag Sverige, diskuterar småbolag, den stora bredden i fonderna samt sina favoritaktier.

Börsblock Adderar ett Bennet-bolag

ECB-chefen Mario Draghi ordnade en riktig börsfest i förra veckan när han aviserade kvantitativa lättnader. Drivande i uppgången på Stockholmsbörsen [...]

ANALYSENTillfällig svacka i klädkedjan

Kappahls senaste kvartal bjöd på både bra och dåliga nyheter. I ett längre perspektiv övertrumfar potentialen alltjämt riskerna.

Annons
Annons
”Sälj, sälj, sälj”

Tidningen Johan Högberg ”Sälj,
sälj, sälj”

Den som vill veta varför pe-bolagen förefaller mer sälj- än köpsugna kan lyssna på Thomas von Koch. 3

Riksbankens kamp ensam och hopplös

Tidningen Olof Manner Riksbankens kamp ensam och hopplös

Från politiskt håll är det ganska tunt med efterfrågestimulerande åtgärder

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Aspiro +59,1% 1,0
Aeroc... +8,6% 1,6
SCA B +8,5% 199,2
Midso... -16,4% 35,1
Trans... -9,5% 4,2
Stock... -6,2% 0,0

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån - -%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,02kr 8,26
Euro +0,03kr 9,36
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +0,13$ 49,26
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se