Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Startsidan

Svag svensk ekonomisk 
statistik sänker kronan

Svag svensk ekonomisk statistik sänker kronan

Den svenska kronan försvagades tydligt under onsdagsmorgonen, efter svensk statistik som visade svagare utfall än förväntat. På obligationsmarknaden har de svenska räntorna sjunkit något, i linje med de tyska räntorna.

Tillväxten lägre än väntat

Sveriges bruttonationalprodukt (BNP) ökade mindre än väntat under årets andra kvartal, visar preliminära siffror från SCB.

Ökad optimism i industrin

Konfidensindikatorn för det totala näringslivet sjönk i juli, men konfidensindikatorn för tillverkningsindustrin steg.

Skandalbolag föreslår nyemissioner

Styrelsen i Oniva Online Group planerar att föreslå beslut till nyemissioner mot bakgrund av sänkt prognos för helåret 2014.

Microsoft: Försöker agera i enlighet med kinesisk lag

Microsoft: Försöker agera i enlighet med kinesisk lag

Programvarubolaget Microsoft uppger att man försöker agera i enlighet med kinesisk lag. "Våra affärsmetoder i Kina är designade för att vara i enlighet med kinesisk lag", uppger bolaget enligt TT.

Stigande konjunkturbarometer för EMU

EU-kommissionens konjunkturbarometer för EMU steg till 102,2 i juli från förra månadens reviderade 102,1 (preliminärt 102,0).

Astra klättrar på backande börs

Astra klättrar på backande börs

Stockholmsbörsen handlas svagt ned under förmiddagen med svensk makrostatistik i fokus.

Annons
Astra Zeneca i storaffär med Almirall

Astra Zeneca i storaffär med Almirall

Astra Zeneca tar över Almiralls rättigheter inom andningsverksamhet till ett initialt pris om 875 miljoner dollar. Därefter kan tillkomma upp till 1,22 miljarder dollar i utvecklings, lanserings- och försäljningsrelaterade milstolpar.

Amazons vd Jeff Bezos .

Amazon gör miljardinvestering i Indien

E-handelsjätten Amazon öppnar plånboken för en investering om 2 miljarder dollar för expansion i Indien, rapporterar Dow Jones Newswires.

Tata: Ska bli ett av världens 25 största bolag

Indiska Tata Group, landets största konglomerat med kombinerade intäkter om 100 biljoner dollar, har planer på expansion. 1

Ingen lösning på Argentinas kris

Ingen lösning på Argentinas kris

Förhandlingarna mellan Argentina och den grupp investerare som vägrat gå med på uppgörelsen mellan landet och dess långivare nådde ingen lösning på tisdagen.

Pfizer tittar efter förvärv

Pfizer tittar efter förvärv

Det amerikanska läkemedelsbolaget Pfizer uppgav efter rapporten för det andra kvartalet att man fortfarande är intresserade av förvärv.

Vinsten minskar för Barclays

Vinsten minskar för Barclays

Brittiska Barclays Bank redovisar ett resultat före skatt på 2,5 miljarder brittiska pund för det första halvåret 2014.

Torbjörn Törnqvist, vd för Gunvor.

Gunvor tecknar kreditavtal

Oljehandelsföretaget Gunvor Group har fått ett nytt kreditavtal på 500 miljoner dollar, motsvarande 3,4 miljarder kronor.

Ökad försäljning för Tethys Oil

Prospekteringsbolaget Tethys Oils försäljning steg till 245 miljoner kronor under det andra kvartalet 2014 (110).

Finansreformer och korruption 
 i fokus på Asienbörserna

Finansreformer och korruption
i fokus på Asienbörserna

Asienbörserna noteras sammantaget marginellt stigande i onsdagens session.

Twitter rusade under efterhandeln

Twitter rusade under efterhandeln

Twitter rusade 30 procent i efterhandeln efter att ha rapporterat strax efter stängning.

Bioteknikbolag kapar upp till 2 900 jobb

Bioteknikbolag kapar upp till 2 900 jobb

Bioteknikbolaget Amgen har planer på att skära ned den globala arbetsstyrkan med 12-15 procent.

Airbus överträffar förväntningarna

Airbus överträffar förväntningarna

Flygplanstillverkaren Airbus överträffade förväntningarna med sin delårsrapport för det andra kvartalet.

Sjunkande japansk industriproduktion

Sjunkande japansk industriproduktion

Den japanska industriproduktionen sjönk med säsongsjusterade 3,3 procent i juni jämfört med månaden innan.

Nedåt på Wall Street 
 efter nya sanktioner

Nedåt på Wall Street
efter nya sanktioner

New York-börserna handlades inledningsvis positivt men stängde på minus efter att geopolitiska orosmoln, däribland nya sanktioner mot Ryssland, skymde ett mestadels positivt rapportflöde och statistik.

Konkursskydd för ägare till krisbank

Konkursskydd för ägare till krisbank

En domstol i Luxemburg har beviljat ansökningarna om konkursskydd för Espirito Santo Financial Group (ESFG) och Rio Forte Investments, två holdingbolag i den skuldtyngda Espirito Santo-sfären.

Nytt ras för portugisisk krisbank

Portugisiska Banco Espirito Santo (BES) fick se aktien rasa med nästan 10 procent under tisdagens handel, efter tidningsuppgifter om att banken kommer att redovisa en enorm förlust och därmed kan behöva en kapitalinjektion.

Därför köper vi Xact Bear

Rapportköpet i Trelleborg föll väl ut. Nu säkrar vi upp med ett nytt inhopp i Xact Bear.

Så mycket stiger huspriserna i USA

Så mycket stiger huspriserna i USA

Husprisindex i USA steg mindre än väntat i maj.

Pfizer toppar prognoserna

Pfizer toppar prognoserna

Det amerikanska läkemedelsbolaget redovisar ett justerat resultat per aktie samt en försäljning som överträffade analytikernas prognoser.

Inbromsade löneförväntningar

Löneförväntningarna bromsar in hos de svenska företagen och SKOP:s förväntansindex för lönerna minskar efter vårens uppgång.

Så påverkar de nya 
rutinerna EBM:s arbete

Så påverkar de nya rutinerna EBM:s arbete

Under första halvåret tog Ekobrottsmyndigheten (EBM) emot 2 767 anmälningar om misstänkta ekobrott. Nya rutiner gör att antalet särskilt krävande ärenden ökar. 1

Merck höjer vinstprognos

Det amerikanska läkemedelsbolaget Merck redovisar ett justerat resultat på 0,85 dollar per aktie (0,84) för det andra kvartalet 2014.

Com Hem upp på riktningslös börs

Com Hem upp på riktningslös börs

Kurserna på Stockholmsbörsen handlas runt nollan även när tisdagens handel passerat lunchtid. Bland bolagen ryktas Com Hem överväga ett storförvärv och Saab ska ha närmat sig en Slovakien-affär.

Lundin-familjen ökar i Black Pearl

Lundin-familjen har via sitt investmentbolag Lorito ökat innehavet i oljebolaget Black Pearl Resources med 145.400 aktier, den 28 juli.

Argentinska ministerrådschefen Jorge Capitanich.

Argentina inleder samtal med medlare

I dag kommer det att föras samtal mellan argentinska representanter och en medlare i New York i syfte att nå en uppgörelse som tillåter Argentina att undvika en betalningsinställelse. Det skriver Reuters.

DI : Fem faktorer som
talar för tobaksbolaget

Dagens Industri skriver att tobaksbolaget är på väg att vakna till liv. Tidningen pekar på fem faktorer som talar för att aktien kan ha en spännande höst till mötes. 2

Skanska tar stororder

Skanska tar stororder

Byggbolaget Skanska har tecknat ett kontrakt med byggbolaget Carillion. Kontraktet är värt omkring 970 miljoner kronor, vilket kommer att inkluderas i orderingången för Skanska UK i tredje kvartalet 2014.

Kraftigt lyft för 
Huaweis mobiler

Kraftigt lyft för
Huaweis mobiler

Kinesiska Huaweis leveranser av smarta telefoner ökade under första halvåret i år med 62 procent jämfört med motsvarande period 2013.

FXM: Gripen-affär inte i hamn

FXM: Gripen-affär inte i hamn

Enligt uppgifter i slovakiska medier är affären mellan Slovakien och Saab om Jas Gripen klar. Detta tillbakavisas dock av svenska Försvarsexportmyndigheten.

Media: Slovakien väljer Gripen

Slovakien ska enligt uppgifter i slovakiska medier nyligen ha gjort upp en affär med försvarskoncernen Saab om Jas Gripen, skriver Expressen på måndagen.

Börsblock Hedgar portföljen inför Fed

Portföljen tappade mark mot index i förra veckan. Nu säkrar vi upp med ett nytt inhopp i Xact Bear. Vårt [...]

ANALYSENIndrivaren lägger i överväxel

Finans- och inkassobolaget Intrum Justitias nya affärsområde växer så det knakar. Och är mer lönsamt. Det bäddar för kurslyft.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Nordi... +28,0% 0,1
Arcam +7,1% 196,5
Image... +5,5% 0,1
Mycronic -8,9% 17,4
Aspiro -5,4% 0,7
Geveko B -5,1% 3,3

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån - -%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,04kr 6,89
Euro +0,05kr 9,24
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -0,19$ 107,53
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se