Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Startsidan

Den amerikanska snusdrömmen

Den amerikanska snusdrömmen

Swedish Matchs största framtidshopp är att ameri­ka­nerna upptäcker svenskt snus. Men efter flera års ­medvind hackar tillväxten.

Storbanken: 25 europeiska 
aktier redo för en återhämtning

Storbanken: 25 europeiska aktier redo för en återhämtning

Barclays har listat 25 europeiska bolag som kan se ett uppsving om utsikterna för Europa förbättras.

Tomas Meerits förvaltar Lancelot Avalon, vars innehav är koncentrerat till bara tolv aktier.

”Det är toppen på ett isberg”

Tomas Meerits, som förvaltar Lancelot Avalon, diskuterar intressanta aktier, nya innehav och ett litet och udda bolag.

25 banker underkända i stresstest

25 banker underkända i stresstest

ECB uppger i ett utkast inför söndagens stresstest och tillgångsöversyn att 25 banker inom EMU misslyckas i testet. Det framgår av Bloomberg.

Stora Enso stäms av tidigare anställda

Stora Enso stäms av tidigare anställda

Skogsbolaget har blivit stämda vid arbetsdomstolen i Frankrike. Bakom stämningen står 220 tidigare anställda som arbetade vid Corbehems pappersbruk.

Gående möte

Få motion med vandrande möte

Är du stillasittande? Lösningen: Gå på möte!

Annons

Ränteförväntningarna vänder uppåt

Ränteförväntningarna i näringslivet har visat en stor omsvängning sedan före sommaren och har vänt uppåt.

Sverige kan få tillbaka miljarder 

Den nya beräkningsmetoden för länders bruttonationalprodukt som numera används inom EU medför reviderade EU-avgifter för unionens medlemsländer utifrån beräkningar avseende åren 1995-2013. Sverige förefaller tillhöra de länder som får pengar tillbaka.

Volvos vd Olof Persson.

Volvo rusar efter rapport

Volvo stiger 11 procent till 86,70 kronor efter att ha levererat en stark Q3-rapport.

Volvo bättre än väntat

Verkstadskoncernen redovisar en rörelsevinst som kom in över förväntan.

Analytikernas nya aktieråd

Bland fredagens rekommendations- och riktkursförändringar syns många riktkurshöjningar för Nokias aktie.

Stark rapport lyfter Volvo

Stark rapport lyfter Volvo

Stockholmsbörsen handlades fortsatt till i stort sett oförändrade nivåer under tidig eftermiddag.

Kimmo Alkio, vd för Tieto.

Omstöpt konsultjätte jagar tillväxt

Kimmo Alkio, vd för Tieto, diskuterar i en intervju med Affärsvärlden den nordiska it-branschen, framtiden och en expansion utanför Norden. 1

Hexpol starkare än väntat

Polymerbolagets vinst före skatt slog analytikernas prognoser.

Konteramiral Anders Grenstad informerar om att man avbryter underrättelseoperationen i Stockholms skärgård.

Försvaret: Vi hittade ingenting

Försvaret har avslutat ubåtsspaningen i den svenska skärgården. Någon typ av undervattensfarkost har "troligen" varit där, enligt insatsledningen, men ingen hittades.

DI: Köpläge i bilsäkerhetsföretaget

Mycket talar för att det är rätt läge att gå in i bolaget, skriver Dagens Industri.

Fingerprint slopar resultatprognosen

Fingerprint Cards sänkte på morgonen försäljningsprognosen för 2014 rejält: från "över" 500 miljoner kronor till 230-330 miljoner kronor. Bolaget slopade också resultatprognosen.

Fingerprint vinstvarnar

Fingerprint Cards sänker prognosen för 2014. Enligt den nya prognosen väntas försäljningen för året inkom mellan 230 till 330 miljoner kronor.

Uppåt på Tokyobörsen

Uppåt på Tokyobörsen

De ledande börserna i Asien handlades överlag till nivåer nära nollan under fredagens handel, med undantag för japanska aktier som steg.

Cybercom: Vi är ett tillväxtföretag igen

It-konsulten Cybercom är ett tillväxtföretag igen. Under perioden hade bolaget en bra tillväxt i alla länder och regioner. Det konstaterade vd, Niklas Flyborg, vid dagens presskonferens.

Lars-Johan Jarnheimer, styrelseordförande Eniro, håller presskonferens på huvudkontoret i Stockholm på fredagen.

Tung förlust för Eniro

Eniros resultat före skatt uppgår till -1 803 miljoner kronor.

Danske: Köp medicinteknikföretaget

Danske Bank uppgraderar sin rekommendation för bolaget till köp från tidigare avvakta med en höjd riktkurs till 90 kronor från tidigare 75 kronor.

Cristina Stenbeck, huvudägare och styrelseordförande för Kinnevik, tillika ordförande för Zalando.

Vinstlyft för Kinnevik

Investmentbolagets vinst efter finansnetto ökade ordentligt fört årets tredje kvartal.

Ökad vinst för Sagax

Fastighetsbolaget redovisar ett ökat resultat före skatt för årets tredje kvartal.

Diös ökar vinsten

Fastighetsbolaget Diös redovisar ett resultat före skatt på 112 miljoner kronor (110) för det tredje kvartalet 2014.

Swedish Match 
toppar prognoserna

Swedish Match toppar prognoserna

Vinsten ökade mer än väntat för tobaksbolaget för det tredje kvartalet 2104.

JM ökar vinsten

Bygg- och fastighetsbolagets vinst före skatt kom in något över förväntan.

NCC-skylt.

NCC:s vinst under förväntan

Byggbolaget redovisar en vinst och en orderingång som kom in under analytikernas prognoser. Nettoomsättningen ökade dock mer än väntat.

Oniva sänker prognosen

Styrelsen i Online Group konstaterar att omsättningen och resultatet inte kommer att nå förväntan.

Minskad vinst för Ericsson

Minskad vinst för Ericsson

Ericssons vinst efter finansiella poster kom in under förväntan, men nettoomsättningen ökade mer än väntat.

Bilias vinst ökar

Bilia redovisar ett resultat före skatt på 127 miljoner kronor (73) för det tredje kvartalet 2014.

Microsoft lyfte i efterhandeln

Microsoft lyfte i efterhandeln

Programvarubolaget steg i efterhandeln efter att bolaget redovisat en försäljning och en vinst som överträffade förväntningarna.

Vinst för Rottneros

Skogsbolaget rapporterar en vinst efter finansiella poster för årets tredje kvartal.

Amazon rasade efter rapport

Amazon rasade efter rapport

Aktien rasade efter att Amazon redovisat ett resultat per aktie som kom in under analytikernas förväntningar.

Vinstlyft för Betsson

Spelbolagets vinst före skatt ökade mer än väntat för det tredje kvartalet 2014.

Lars-Johan Jarnheimer, styrelseordförande i Eniro.

Respit för Eniro

Sökföretaget Eniro kom under torsdagseftermiddagen överens med bankerna om ytterligare tre månaders respit på lånevillkoren.

Eniro dementerar avgångsrykten

Sökföretaget Eniros styrelse dementerar avgångsrykten som förekommit i media, enligt ett pressmeddelande.

Eniro handelsstoppas efter börsras

Sökföretaget Eniro handelsstoppades på torsdagen vid klockan 14.40 efter att ha backat 20 procent på börsen.

Börsblock Upp till bevis för innehaven

Börsen såg ut att gå mot fjärde veckan i rad med fallande kurser, men en rejäl återhämtning under fredagen gjorde [...]

ANALYSENTillväxten snart tillbaka

Bra orderingång och en relativt stabil utveckling i USA talar för att andra halvåret blir bättre för BTS.

Nya tider, nya kartor

Tidningen Johan Högberg Nya tider, nya kartor

Risken är att man nu måste lägga ett pussel utan att veta vilket motiv man jobbar mot.

Vad säger de om Andersson år 2164?

Tidningen Anders Lundborg Vad säger de om Andersson år 2164?

Det finns gott om politiska stridsämnen som på längre sikt är futiliteter.

På vinst och förlust

Tidningen Erik Hörstadius På vinst och förlust

Vår nye statsminister framstår plötsligt som det vänsterns stora vita hopp Håkan Juholt aldrig blev. 3

Agna bottenmetet

Tidningen Jonas Elofsson Agna bottenmetet

Tanken är att vaska fram några intressanta aktier, oavsett storlek, som fallit oförtjänt mycket.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Midso... +20,0% 36,0
Eniro +17,1% 8,8
Dedic... +15,7% 26,6
Stock... -8,7% 0,0
Formp... -7,0% 5,3
Midway A -5,6% 17,0

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån +0,01 0,09%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,02kr 7,25
Euro +0,00kr 9,19
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -0,58$ 86,25
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se