Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Tipsa en vän om en artikel

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Ekonominyheter
Goldman: Attraktiva kinesiska aktier

Goldman: Attraktiva kinesiska aktier

Trots den senaste tidens fall på Kinabörserna anser Goldman Sachs globala aktiestrategichef Peter Oppenheimer att det finns kvar intressanta aktier på den kinesiska marknaden.

Manaus, Brasilien.

Expert: Detta kan vara ett bra köptillfälle

Trots att ekonomin tampas med stora problem och börsen faller tror Société Générales Larry McDonald att det är köpläge i landets aktier. 1

Oljefält, USA

Dyster månad för oljan

Oljepriserna fortsatte ned på fredagen vilket gör att juli ser ut att bli den sämsta månaden för oljemarknaderna hittills i år. 2

Schweiz centralbank 
förlorade 446 miljarder

Schweiz centralbank förlorade 446 miljarder

Den schweiziska centralbanken, SNB, rapporterar en förlust på 50,1 miljarder schweizerfranc, motsvarande 446 miljarder kronor, under första halvåret 2015. 3

Loomis faller tungt

Loomis faller tungt

Kurserna på Stockholmsbörsen inledde fredagens handel över nollstrecket för att sedan backa något och ses i skrivande stund på oförändrade nivåer med dragning åt det positiva hållet.

Annons
Ryssland sänker räntan

Ryssland sänker räntan

Den ryska centralbanken sänker styrräntan från 11,50 till 11,00 procent.

Aktiespararna: Acceptera Infineras Transmode-bud

Aktiespararna rekommenderar sina medlemmar att acceptera aktie- och kontantbudet från Infinera.

Loomis

Loomis: Insiders sålde aktier utan vetskap om avsked

Loomis vd och koncernchef Jarl Dahlfors uppger att de Loomis-insiders som sålde av aktier i kontanthanteringsbolaget strax innan han aviserade sin förestående avgång i slutet av juni inte hade någon kännedom om avskedet.

Credit Suisse: Köp bilsäkerhetsbolaget

Bilsäkerhetsföretaget har fått en höjd rekommendation av Credit Suisse. Banken höjer aktien till outperform, från tidigare neutral.

Nyproducerade bostäder vid Liljeholmskajen, Stockholm.

Amorteringskrav kan bli flexibla

Nya amorteringskrav för bolån kommer troligen inte att träda i kraft förrän sommaren 2016. Dessutom kan kraven bli mera flexibla för nya bolånekunder.

Biltillverkare får böter av spanska myndigheter

Biltillverkare får böter av spanska myndigheter

Spanska konkurrensmyndigheter har ålagt en rad biltillverkare att betala böter efter att de samarbetat under kartelliknande förhållande, skriver Autonews.

Sänkta riktkurser för gruvbolag

Sänkta riktkurser för gruvbolag

Såväl Danske Bank som SEB Equity Research sänker sina riktkurser för gruvbolaget. Handelsbanken höjer emellertid rekommendationen för aktien.

Insiderkrönikan ser köpsignal i vårdbolag

Insiderkrönikan, som skrivs av Erik Lidén, vd för Insiderfonder, ser köpsignal i ett vårdbolag i fredagens krönika. Det är däremot läge att ta hem vinsten i ett polymerbolag.

ECB-chefen Mario Draghi.

ECB: Redo att agera

Europeiska centralbanken sade på torsdagen att den är redo att reagera om en ökad volatilitet på finansmarknaderna skulle resultera i stramare monetära förhållandena i euroområdet. 3

Loomis missar målet

Loomis missar målet

Kontanthanteringsbolagets vinst före skatt kom in under förväntan.

Airbus toppar prognoserna

Airbus toppar prognoserna

Airbus Group rapporterar ett justerat rörelseresultat för det andra kvartalet 2015 om 1,23 miljarder euro.

Arcelor Mittal överträffar vinstförväntningarna

Stålbolaget Arcelor Mittal redovisar ett ebitda-resultat på 1,40 miljarder dollar (1,76) för det andra kvartalet 2015.

Analytiker: Köp jätten

Analytiker: Köp jätten

12 analytiker ser köpläge i aktien efter onsdagens rapport.

Bill Gross

Bill Gross: Räntan höjs i september

Hedgefondförvaltaren Bill Gross säger att den amerikanska centralbanken börjar inse att det finns många negativa aspekter av en låg ränta. 1

Lundin-gruppen dementerar Fingerprint-ägarskap

Lundin-gruppen dementerar Fingerprint-ägarskap

"Familjen Lundin äger inga aktier i Fingerprint". Det uppger Lundin-gruppens svenska talesperson Robert Karlsson till SIX News och dementerar marknadsryktet.

Börsblock Meda tog portföljen till ny rekordnivå

För fjärde veckan i rad steg portföljen –  främst tack vare innehaven i Meda och Xact Bear. Uppgången stannade vid [...]

ANALYSENMycket väsen för lite ull

Börsaktuella sjukvårdskoncernen Capio överdriver betydelsen av sin utländska verksamhet. Den som vill göra en politisk markering tecknar aktien. Andra avstår.

Annons
Annons
Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Preci... +11,0% 4,5
Net I... +8,6% 3,0
Nordi... +8,3% 0,0
Ortiv... -7,0% 5,4
Loomis B -6,8% 242,2
Endom... -5,6% 0,3

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån - -%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,07kr 8,59
Euro +0,03kr 9,48
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -0,60$ 52,71
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se