Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Tipsa en vän om en artikel

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Ekonominyheter
Hans Vestberg får en avgångslön värd två årslöner.

Ericssons vd får minst 28 miljoner

Ericssons avgående vd Hans Vestberg får två årslöner när han slutar. Dessutom får han pensionspengar och aktiebaserade bonuspengar.

Leif Johansson, styrelseordförande Ericsson.

Ericssons styrelse om vd-rekrytering

Hans Vestberg lämnar Ericsson och rekryteringen för att hitta en ny vd-kandidat kan dra ut på tiden.

Ericssons vd lämnar

Ericssons vd lämnar

UPPDATERAD. Ericssons kritiserade vd Hans Vestberg lämnar bolaget med omedelbar verkan, meddelar telekombolagets styrelse.

IMF-chefen åtalas

IMF-chefen åtalas

Lagarde nekar till anklagelserna: "Alltid handlat i enlighet med lagen".

Slut på snabba klipp

Slut på snabba klipp

Byggföretagen gör bättre vinster på bostadsförsäljningen. Men Skanska ser nu en lugnare marknad till följd av det nya amorteringskravet.

Storvarslade – 8000 fick lämna oljebolaget

Storvarslade – 8000 fick lämna oljebolaget

Världens största oljeserviceföretag skar ned ordentligt på personalstyrkan i det andra kvartalet.

Annons
Kraftigt vinstlyft

Kraftigt vinstlyft

Fingerprint Cards delårsrapport överraskar – resultatet bättre än väntat.

Fingerprint drar åt intäktsprognos

Fingerprint drar åt intäktsprognos

Fingerprint Cards snävar in sin prognos för intäkterna under 2016 – det framgår av delårsrapporten.

scania, lastbil

Scania bestrider miljardböter

Har gjort en avsättning på 3,8 miljarder kronor – men bestrider anklagelser.

Amazon.

Goldman Sachs: Ser 20 procentig uppsida

Upprepar sin köprekommendation för näthandelsjätten.

Högre vinst än väntat

Högre vinst än väntat

Tobaksbolaget Swedish Match delårsrapport blev en positiv överraskning.

General Motors-chefen Mary Barra visar upp Chevrolet Bolt.

Kan tvingas återkalla 4,3 miljoner bilar

GM kan på begäran av myndigheter tvingas behöva återkalla ytterligare 4,3 miljoner fordon.

Krossar förväntningarna

Krossar förväntningarna

Stålbolaget SSAB kommer med ett riktigt styrkebesked – långt över förväntan.

Qliros storägare Kinnevik, med ordförande Cristina Stenbeck, valde så sent som i höstas att öka sitt ägande och garantera ytterligare en nyemission i bolaget på 650 miljoner kronor.

Substansvärdet faller

Kinnevik redovisar ett resultat efter finansiella poster på -1.100 miljoner kronor.

Goldman Sachs huvudkontor på Manhattan, New York.

Drar igång utköpsfond

Goldman Sachs har för första gången sedan finanskrisen beslutat sig för att lansera en ny utköpsfond.

Byggbolaget missar

Byggbolaget missar

Byggbolaget Skanska lever inte upp till förväntningarna – svag rapport.

Miljardvinster trots minusränta

Miljardvinster trots minusränta

Storbankerna fortsätter att göra miljardvinster trots turbulens på marknaderna.

Mario Draghi

Draghis räntebesked

Europeiska centralbanken, ECB, har lämnat besked kring räntan.

Vd Magnus Hall under Vattenfalls kapitalmarknadsdag i Solna 27 maj i år.

Jättesmäll för Vattenfall

Vattenfall tvingas till nedskrivning på 30 miljarder – går med brakförlust.

Pokémon Go kan ge miljardregn över Apple

Pokémon Go kan ge miljardregn över Apple

Nintendos succéspel Pokemon Go kan generera miljardbelopp till Apple, enligt vd.

Banker i London.

Ekonomer: Britterna på väg in i recession

Ekonomerna har sänkt sina prognoser i kölvattnet av folkomröstningen i juni.

Lever inte upp till förväntningarna

Lever inte upp till förväntningarna

Skogsbolaget redovisar ett operativt rörelseresultat på 226 miljoner euro.

Betsson: "Vi kommer tillbaka"

Betsson: "Vi kommer tillbaka"

Spelbolagets resultat i det andra kvartalet levde inte upp till förväntningarna.

Birgitte Bonnesen, vd för Swedbank.

Stark rapport från Swedbank

Det blev en rejäl vinstökning – och en rapport över förvtäntan från storbanken.

Börsblock Formsvackan håller i sig

Förra veckan bjöd på en kanonrapport från Billerud Korsnäs, men också en betydligt svagare rapport från Hexpol. Under den gångna [...]

ANALYSENSommaröppen portfölj

Aktiva portföljen hängde inte alls med börsen i förra veckan. Vår hedge talar för en bättre utveckling relativt börsen denna vecka givet Brexit-oron på världens finansiella marknader.

Annons
Annons
Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Episu... +31,8% 17,6
Anoto... +19,4% 0,3
Ortiv... +7,5% 4,7
Arcam -3,5% 164,0
Qliro... -3,0% 9,7
SEMAFO -2,6% 39,4

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,00kr 8,64
Euro -0,03kr 9,49
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -0,84$ 44,85
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se