Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Tipsa en vän om en artikel

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Ekonominyheter
Wall Street, amerikas flagga, usa.

Ny börsuppgång väntar i USA

New York-börserna väntas klättra ytterligare i inledningen av torsdagens handel.

Oljejätten skär ner i Nordsjön

Oljejätten skär ner i Nordsjön

Franska Total säljer tillgångar i Nordsjön för nästan 1 miljard dollar.

Återhämtningen på 
börsen håller i sig

Återhämtningen på börsen håller i sig

Stockholmsbörsen har en bit in i torsdagseftermiddagens handel försvarat förmiddagens stadiga indexåterhämtning.

Göteborg. Svenska kullagerfabriken.

UBS: Därför är verkstadsbolaget köpvärt

UBS höjer rekommendationen för bolaget till köp, från tidigare neutral, enligt en ny uppdatering från banken. Samtidigt sänker banken sin riktkurs på bolaget.

Skuldlättnad för Ukraina

Skuldlättnad för Ukraina

Ukraina har tecknat ett avtal om skuldlättnader med privata långivare. Uppgörelsen ska spara landet 3,6 miljarder dollar.

Annons
Metaller för miljarder på svenska soptippar

Metaller för miljarder på svenska soptippar

På gamla soptippar i Sverige finns metaller som bedöms vara värda mellan 50 och 75 miljarder kronor. Men skattereglerna sätter käppar i hjulet för återvinning. Så metallerna ligger kvar.

Fredrik Lundberg

Ökad vinst för Lundbergs

Vinsten efter finansnetto steg rejält för investment- och fastighetsbolaget under årets andra kvartal.

Kai Wärn

"En underpresterande marknadsledare"

Vd Kai Wärns mål är dubblade marginaler i Husqvarna. Nästa år ska det vara klart. 2

Big Ben i London, Brandenburger Tor i Berlin och Eiffeltornet i Paris.

Svenska staten startar europeisk fastighetsjätte

Första och Andra AP-fonden har tillsammans med New York-baserade pensionsfonden TIAA-CREF ingått ett avtal om att skapa ett nytt miljardbolag. 1

Ökad utlåning till hushållen

Ökad utlåning till hushållen

Finansinstitutens utlåning till de svenska hushållen steg med 7,1 procent i juli jämfört med ett år tidigare.

Platsjournalen på Arbetsförmedlingen i Stockholm.

Sysselsättningen ökar

Under det andra kvartalet 2015 steg antalet sysselsatta med 58.000 personer jämfört med motsvarande kvartal året innan. 1

Stigande vinst för Kopparbergs

Kopparbergs bryggeri redovisar ett högre resultat före skatt för det andra kvartalet 2015.

Sveriges förre bostadsminister Stefan Attefall

Attefall föreslår sänkt tak för ränteavdragen

Sveriges förre bostadsminister Stefan Attefall föreslår att taket för fullt ränteavdrag sänks. 3

Lyft för Sensys

Sensortillverkarens vinst för det andra kvartalet 2015 steg rejält.

Förlust för Multiq

Bildskärmsbolaget rapporterar en förlust för det andra kvartalet 2015.

Morgan Stanleys råd: 
Köp 20 nedtryckta aktier

Morgan Stanleys råd: Köp 20 nedtryckta aktier

Investmentbanken Morgan Stanley har identifierat 20 europeiska aktier som fallit på tok för långt och som det är hög tid att plocka upp.

Analytiker: Fem köpvärda teknikaktier

Cantor Fitzgerald analytiker lyfter upp fem teknikaktier som anses vara köpvärda efter den senaste tidens volatila marknad.

Indiska staden Palava City.

Indiens byggsektor tvärnitar

Byggsektorn i Indien har bromsat in. Skuldtyngda byggbolag sparkar anställda och skjuter upp nya projekt när bostäder står osålda.

Raset värst för råvarubolagen

Raset värst för råvarubolagen

En sval börssommar fick en usel avslutning i och med den senaste tidens turbulens. För olje- och gruvbolag har sommaren inneburit en fullskalig börskrasch. Och det är inte säkert att botten är nådd, enligt SEB. 2

Kinafonderna tar storstryk

Kinafonderna tar storstryk

Kinafonder drabbas ordentligt av den pågående börsturbulensen. Fonderna har i genomsnitt sjunkit med cirka 12,5 procent den senaste veckan.

Kinas centralbank tillför likviditet

Kinas centralbank PBOC har på onsdagen tillfört likviditet om 140 miljarder yuan till banksystemet.

AFV: Triss i köpråd

AFV: Triss i köpråd

I veckans tidning ges rekommendationen köp för tre aktier emedan en aktie får rekommendationen sälj.

Investmentbankerna: Så går det för S&P 500-indexet i år

Investmentbankerna: Så går det för S&P 500-indexet i år

Den amerikanska författaren tillika tradern Lawrence McDonald har på Twitter sammanfattat en rad investmentbankers prognoser för S&P 500-index förväntade nivå till årsskiftet.

Börsblock Två köp efter en riktig succévecka

Aktiva portföljen klarade förra veckans börsras galant. Sedan årsskiftet är portföljen upp 33 procent jämfört med index 8 procent. Förra veckan var [...]

ANALYSENFortsatt låga förväntningar

Lönsamhetsförbättringen i Transcom fortsätter. Efter rekylen i sommar är förväntningarna alldeles för lågt ställda vilket har skapat ett bra köpläge.

Annons
Annons
Är det dags att sluta jobba?

Tidningen Ulf Jakobsson Är det dags att sluta jobba?

Till stora delar har Keynes vision om kortare arbetstid förverkligats, fast inte på det sätt han tänkte sig.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Ortiv... +35,7% 5,7
Karo Bio +16,7% 38,5
RaySe... +12,5% 119,2
Syste... -7,5% 117,2
MultiQ -7,4% 1,0
Boule... -6,8% 68,0

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån -0,01 -0,51%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,01kr 8,47
Euro -0,10kr 9,52
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +4,42$ 47,56
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se