Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Startsidan

Bildtext från Newspilot

Handelsbanken höjer aktiefavoriter

SHB har höjt riktkursen för två bolag som de anser värda att investera i.

”Finns ingen hjälp för kaosälskare”

Société Générales valutastrategichef Kit Juckes uppgav att efterfrågan på dollarn är dämpad och attraktionskraften spås vara låg även fortsättningsvis.

Oväntat lågt pris på Kinas Twitter

Sina Weibo, som brukar kallas Kinas Twitter, gör på torsdagen debut på Nasdaq-börsen i New York. Men värderingen blir lägre än väntat.

Ingalill Berglund, vd för Atrium Ljungberg.

Atrium Ljungbergs vd: Många ljusa signaler

Fastighetsbolaget starka tillväxt från fjärde kvartalet fortsatte in igenom årets första kvartal och utsikterna för helåret ser goda ut, anser vd Ingalill Berglund.

Reinfeldt: Styrelsen bär 
skulden för Nuon-fiaskot

Reinfeldt: Styrelsen bär skulden för Nuon-fiaskot

Staten må vara ägare men det är Vattenfalls styrelse som bär ansvaret för affärer som köpet av Nuon. Det sade statsminister Fredrik Reinfeldt i KU i dag. 1

Annons

Kursrusare har handelsstoppats

Efter flera dagars uppgång har börsen beslutat att stoppa handeln tills vidare.

Kinesisk BNP-siffra övertygar

Kreditvärderingsföretaget Fitch uppger att tillväxten var i linje med prognosen.

Byggmax vd: Svårt behålla mixen

Förbättringen i Byggmax justerade bruttomarginal har sin bakgrund i inköpsarbete, bättre mix och till viss del pris.

Dagens tidiga börsvinnare

Dagens tidiga börsvinnare

Stockholmsbörsen inleder skärtorsdagens halvdagshandel med oregelbunden indexrörelse, just nu strax ovan nollstrecket.

Nu vill Putin kompromissa

Rysslands president uppger sig vilja se dialog och kompromiss i Ukraina.

Bostadsutvecklare mot börsen

Prime Living har inlett arbetet med en notering på Nasdaq OMX First North.

Volvos nya, starka FH16 med 750 hästkrafter.

Volvo rullar mot rekord

De nya lastbilsmodellerna lyfte Volvos marknadsandel i Europa till rekordnivå.

Danske Bank höjer Volvo

Köprekommendationen kvarstår men riktkursen höjs.

Minskad förlust för Byggmax

Byggmax redovisar ett resultat före skatt på -18 miljoner kronor (-31) för det första kvartalet 2014.

Jas Gripen modell 39.

Ny framgång för Saab

Saab har erbjudit den malaysiska regeringen att hyra Jas 39 Gripen-plan.

Kraftigt lyft för registreringen av nya bilar

Nybilsregistreringarna i Europa steg med 10,4 procent i mars.

Arcam ökar vinsten

Bolaget ser goda förutsättningar för en fortsatt stark tillväxt under 2014.

Åtta korta från morgonens nyhetsflora

Se några av morgonens viktigaste nyheter från de svenska dagstidningarna.

SEB: Köp Electrolux

SEB Equity Research har ändrat inställning till Electrolux-aktien.

SEB: Getinges problem består

Banken spår nya kostnader om 500 miljoner kronor per år.

Börsen Asien - upp

USA-siffror ger lyft i Asien

De ledande börserna i Asien stiger för andra handelsdagen i rad.

USA förbereder nya Rysslandssanktioner

Europeiska tjänstemän tvivlar på att nya sanktioner från EU kan godkännas på dagens möte i Genève. USA har däremot redan förberett egna sanktioner.

Tre proryska separatister dödade

De dödades efter att ha försökt storma en militäranläggning i södra Ukraina.

Investor säger nej till VW-bud

Wallenbergkontrollerade Investor säger nej till budet på Scania.

Törnqvist säljer i PA Resources

Gunvor Investment Limited, ett dotterbolag till Gunvor Group med ägaren Torbjörn Törnqvist i spetsen, har ingått avtal om att sälja aktier i PA Resources.

Handels ordförande lämnar

Lars-Anders Häggström lämnar sitt uppdrag som ordförande för Handelsanställdas förbund. Han avgår formellt i sommar.

Svenska prylkedjan ska inta Norge

Svenska prylkedjan ska inta Norge

Precis som de svenska detaljhandelskedjorna Jula och Biltema ska nu även Kjell & Company introduceras på den norska marknaden.

Danske Bank.

Börsböter för Danske Bank

Danske Bank åker på en halv miljon kronor i böter för att på ett otillåtet sätt ha försökt påverka priserna i Stockholmsbörsens handelssystem. Samtidigt får en handlare på banken en varning.

USA:s industriproduktion över förväntan

Den amerikanska industriproduktionen var upp med 0,7 procent i mars jämfört med närmast föregående månad.

Orolig anställd.

Kan chefen säga upp halva min anställning?

Experten på arbetsrätt svarar orolig anställd.

Sverige får EU-ris 
för visstid

Sverige får EU-ris för visstid

EU-kommissionen hotar ånyo med EU-domstolen om inte den svenska lagen ändras så att den lever upp till EU:s direktiv för visstidsarbete.

Förlust för Getinge

Medicinteknikföretaget redovisar en tung förlust före skatt för årets första kvartal.

Nato beslutar om ökad 
närvaro i Östeuropa

Nato beslutar om ökad närvaro i Östeuropa

Natos medlemsländer har kommit överens om ett paket för att öka närvaron och för att omedelbart öka styrkorna i Östeuropa.

Meltwater höjer budet på Cision

Meltwater höjer sitt kontantbud på omvärldsbevakningsbolaget Cision till 63 kronor per aktie och riktar samtidigt kritik mot budpocessen, enligt ett pressmeddelande.

Börsblock Pillerbolag gör comeback

Förra veckan surnade börsen till och OMXSGI tappade 1,8 procent. Portföljen klarade sig klart bättre med ett tapp på 0,9 [...]

ANALYSENEn aktie för frysboxen

Electrolux riskerar att drabbas av nya motgångar. Affärsvärlden håller sig borta från aktien.

Inkluderade till döds

Tidningen Erik Hörstadius Inkluderade till döds

Flit och begåvning är inte rättvist fördelade. 3

Jesus blev en våffla

Tidningen Pär Magnusson Jesus blev en våffla

Folk vill gärna höra saker som bekräftar dem i deras fördomar och önskemål.

Men Albert Einstein kunde faktiskt räkna

Tidningen Johan Hakelius Men Albert Einstein kunde faktiskt räkna

Svenska elever lider av att ha matats med en överdriven, uppblåst, smällfet självkänsla. 13

Heta 
 heliga veckor

Tidningen Calle Froste Heta
heliga veckor

Påsken är en av börsens verkliga högtidsstunder.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Geveko B +14,0% 3,2
Midso... +6,2% 60,0
Globa... +6,2% 6,0
Preci... -6,9% 1,2
Anoto... -6,2% 0,6
Prevas B -5,6% 18,7

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån -0,01 0,63%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,01kr 6,61
Euro +0,01kr 9,12
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat - -
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se