Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons
Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Ekonominyheter
Thule rusar 
efter notering

Thule rusar efter notering

Thule stiger rejält i den inledande handeln på onsdagen.

EY Entrepreneur of the Year
Klarnas Victor Jacobsson.

"Alltid kul att sparka på banker"

Klarna tog storslam i Stockholmsfinalen i Entrepreneur of the Year. Betaltjänstföretagets tre grundare utsågs både till vinnare i huvudklassen och i kategorin Bästa internationella tillväxt.

Starka siffror från Spotify

Starka siffror från Spotify

Spotify, världens största leverantör av strömmad musik, omsatte 746,9 miljoner euro förra året, en uppgång med 74 procent jämfört med 2012.

Byggarbete vid nya Karolinska i Solna.

Skanska-partner påstås skatteplanera

Skanskas partner i bygget av Nya Karolinska, det brittiska investmentbolaget Innisfree, ägnar sig åt avancerad skatteplanering genom så kallade räntesnurror, kommer SVT:s Uppdrag Granskning att rapportera i kväll enligt Sveriges Radio.

AFV: Tre köpråd

AFV: Tre köpråd

I senaste utgåvan lämnar Affärsvärlden tre köprekommendationer.

Kinnevik i täten på stigande börs

Kinnevik i täten på stigande börs

Kurserna på Stockholmsbörsen inleder onsdagen med att röra sig uppåt. Kinnevik går starkt efter att Zalando släppt delårsrapport under morgonen.

Annons
Underskott i handelsbalansen

Underskott i handelsbalansen

Den svenska handelsbalansen visade ett underskott på 0,2 miljarder kronor i oktober, enligt preliminära beräkningar från SCB.

DI: Två intressanta byggbolag

DI: Två intressanta byggbolag

Det svenska bostadsbyggandet fortsätter att öka i snabb takt. Två börsbolag ligger bäst till för att gynnas av den utvecklingen, skriver Dagens Industri.

Ökad optimism i industrin

Ökad optimism i industrin

Konfidensindikatorn för det totala näringslivet sjönk i november, men konfidensindikatorn för tillverkningsindustrin steg.

Barometerindikatorn överraskar

KI:s barometerindikator sjönk mindre än väntat i november.

Hushållen mer pessimistiska

De svenska hushållens förtroendeindikator sjönk oväntat. 1

Swedbank på Hantverkargatan.

De kräver Swedbank på miljarder

Föreningen Aktiespararna kommer att lämna in en grupptalan mot Swedbanks fondbolag Robur till Allmänna reklamationsnämnden (ARN), uppger SVT:s Rapport.

Svagt uppåt på Asienbörserna

Svagt uppåt på Asienbörserna

De asiatiska börserna genomsyras av svagt stigande index under onsdagen. Dock inte i Japan där kurserna backade något.

Minskad förlust för Zalando

Minskad förlust för Zalando

Det tyska nätmodeföretagets förlust minskade för årets tredje kvartal.

Storbanken HSBC.

Storbank utreds för läcka till hedgefond

USA:s justitiedepartement utreder anklagelser om att en anställd på storbanken HSBC läckt hemliga kunduppgifter till amerikanska hedgefonden Moore Capital Management, skriver Wall Street Journal.

Samsung Electronics
återköper egna aktier

Samsung Electronics återköper egna aktier

Sydkoreanska Samsung Electronics ska återköpa egna aktier för att förbättra avkastningen till aktieägarna samt "stabilisera" aktiepriset. 1

EU-kommissionens ordförande Jean-Claude Juncker.

EU-kommissionen startar upp mångmiljardfond

EU-kommissionen har beslutat att sätta upp en ny fond med 21 miljarder euro i kapital som man hoppas kan leda till omkring 315 miljarder euro av till störst del privata investeringar i EU under tre års tid.

Northland skjuter på framtidsbeslut

Northland skjuter på framtidsbeslut

Northland Resources styrelse har beslutat att skjuta på beslut om bolagets väg framåt eftersom diskussioner angående den tilltänkta finansieringslösningen fortsätter.

Priset för Thule fastställt

Thule har fastställt priset i börsintroduktionen till 70 kronor per aktie.

Oljesektorn förlorare på Wall Street

Oljesektorn förlorare på Wall Street

USA-börserna handlades runt oförändrade nivåer med undantag för den tekniktunga Nasdaq-börsen som var starkt uppåt på tisdagen.

Bankcheferna Christian Clausen (Nordea), Michael Wolf (Swedbank), Pär Boman (Handelsbanken) och Annika Falkengren (SEB).

Storbankerna går miste om miljarder

Den rekordlåga räntan har fått de svenska småspararna att överge bankkonton för mer riskfyllda sparformer. De minskade insättningarna hotar att erodera bankernas billiga upplåningskostnader, rapporterar Bloomberg.

Samsung kan sparka mobilchefen

Samsung kan sparka mobilchefen

Sydkoreanska Samsung Electronics, världens största mobiltelefontillverkare, överväger en "större" ledningsförändring efter problem på marknaden. 2

USA:s president Barack Obama.

USA:s BNP-skräll

USA:s BNP steg med reviderade 3,9 procent i årstakt under det tredje kvartalet 2014, vilket kan jämföras med den tidigare bedömningen om +3,5 procent. 1

Carnegie.

Carnegie: Missvisande siffror angående OW Bunker-handel

Carnegie kommenterar nu den artikel i danska tidningen Børsen som rörde investmentbankens handel i det konkursade OW Bunker, där Carnegie i flera fall påstås ha handlat med stora poster i aktien inför dåliga nyheter. 3

Minskad aktivitet i svenska företag

Arbetskraftsbehovet är på den lägsta nivån sedan december 2012, samtidigt som det finns en fortsatt optimism på 6 månaders sikt.

”Sveriges tillväxt saktar in”

”Sveriges tillväxt saktar in”

I sin senaste konjunkturrapport sänker OECD prognosen för Sveriges ekonomi.

Ett oljeborrtorn i Williston, North Dakota, USA.

SocGen: Oljepriset når aldrig över 100 igen

Société Générale, SocGen, anser att tiden med oljepriser över 100 dollar per fat tillhör historien, rapporterar dn.no och hänvisar till TDN Finans. 3

Carnegie.

Carnegies OW Bunker-handel ifrågasätts

Investmentbanken Carnegie uppges ha varit så aktiva i sin handel med OW Bunker-aktier att juridiska experter nu begär en förklaring. Det skriver Børsen.

Moodys: Fyra faktorer som hotar tillväxten

En gradvis återhämtning i den globala ekonomin kommer att stödja en fortsatt stabil kreditvärdighet hos världens länder i 2015, menar kreditvärderingsföretaget Moodys i en rapport. Dock ser man fyra risker som kan komma att störa tillväxten och underminera kreditvärdigheten globalt.

Stigande svenska producentpriser

De svenska producentpriserna (PPI) var upp 2,1 procent i årstakt i oktober. Jämfört med månaden innan var priserna upp 0,2 procent enligt statistik från SCB.

Volvo avsätter miljarder för kartellböter

Volvo avsätter miljarder för kartellböter

Volvokoncernen gör en avsättning på 400 miljoner euro, motsvarande 3,7 miljarder kronor, på grund av den EU-kommissionens pågående konkurrensutredning.

Brott förenklas med nya regler

Brott förenklas med nya regler

Nya regler som öppnat möjligheten för revisorslösa bolag har lett till ett stort antal felaktiga årsredovisningar samt förenklar brott.

NCC: Byggmarknaden utvecklas positivt

NCC: Byggmarknaden utvecklas positivt

Byggmarknaden i Sverige har utvecklats positivt under oktober och november, skriver NCC i ett pressmeddelande inför kapitalmarknadsdagen. Under året har NCC också ökat försäljningen av bostäder till privatkunder.

Börsblock Fyndköper två kursförlorare

En kinesisk räntesänkning bidrog till en stark avslutning på börsveckan. Portföljen hade inga problem att hänga med utan drygade återigen [...]

ANALYSENStabilt papper har mer att ge

Fusionen mellan Billerud och Korsnäs blev en riktig succé. Den nya koncernens ökade stabilitet borgar för en fortsatt uppvärdering.

En perfekt kandidat

Tidningen Johan Hakelius En perfekt kandidat

Miljöpartiets hjärntrust betraktade kulturministerposten som en förläning. 1

Även solen har fläckar

Tidningen Jan Glevén Även solen har fläckar

Klarar Ica och Axfood ett skifte likt det hos Wal-Mart?

Grund värdegrund

Tidningen Erik Hörstadius Grund värdegrund

Värdegrund är ett smurford. Det kan betyda vad som helst – och därigenom förtrycka vem som helst.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Neuro... +11,7% 64,5
Geveko B +7,5% 2,9
Besqab +5,4% 83,0
Midway A -10,8% 14,8
Stock... -9,1% 0,0
Aspiro -8,3% 0,6

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån +0,01 0,01%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,02kr 7,43
Euro -0,02kr 9,26
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +0,28$ 78,61
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se