Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Startsidan

Håller det hela vägen?

Håller det hela vägen?

Cristina Stenbecks vapendragare Samwer­bröderna har gjort sig kända för att sälja på toppen. Är det fallet även med Zalando och Rocket?

Astra nära rekordnivå 

Läkemedelsbolagets aktie är nu uppe och snuddar vid vårens rekordnivåer.

Alibaba rusar efter börsentrén

Alibaba rusar efter börsentrén

Fredagshandeln på Wall Street inledde positivt. Alibaba stiger kraftigt.

Yahoo stiger i förhandeln inför Alibabanotering

Yahoo stiger i förhandeln inför Alibabanotering

Handeln på Wall Street väntas inleda uppåt på fredag, i linje med den globala utvecklingen på börserna. Ett skotskt "nej" har spridit en lättnad som ringar på vatten. Samtidigt kan amerikanarna se framemot en av världens största börsnoteringar i dag.

Siemens sneglar 
 på Dresser-Rand

Siemens sneglar
på Dresser-Rand

Siemens förbereder ett bud på amerikanska Dresser-Rand, och det väntas uppgå till mer än 6,5 miljarder dollar.

Annons

Medtech-bolag ansöker
om notering på First North

Finska Nexstim planerar att ansöka om att noteras på Stockholmsbörsens tillväxtlista First North parallellt med en notering på den fiska motsvarigheten.

Klarna expanderar till USA

Klarna expanderar till USA

E-handelsbolaget Klarna kommer att expandera till den amerikanska marknaden i början av 2015. Det uppger bolaget i ett pressmeddelande i dag.

Recipharm säkrar finansiering

Recipharm har ingått ett nytt femårigt låneavtal på 1.500 miljoner kronor med tre av Skandinaviens största banker: DNB, Handelsbanken och Swedbank.

Fortsatt uppåt på Stockholmsbörsen

Fortsatt uppåt på Stockholmsbörsen

Kurserna på Stockholmsbörsen stiger under veckans sista handelsdag. Nyhetsflödet domineras av flera bolagsnyheter efter att det skotska självständighetsvalet blåst över med favör för unionsivrarna. 1

Kina, Japan och Sydkorea samarbetar för tillväxt

Finansministrarna och centralbankscheferna i Kina, Japan och Sydkorea lovade på fredagen att samarbeta för att säkerställa att nedåtriskerna för den globala tillväxten inte materialiseras.

D. Carnegie siktar på huvudlistan

Fastighetsbolaget D. Carnegie & Co avser att i mars 2015 noteras på Stockholmsbörsens huvudlista.

Glaxosmithkline får 
miljonböter för mutaffär

Glaxosmithkline får miljonböter för mutaffär

Läkemedelsbolaget meddelar i dag att det kinesiska dotterbolaget dömts till böter på 491,5 miljoner dollar, motsvarande cirka 3,5 miljarder kronor.

SEB sänker riktkurs för verkstadsbolag

SEB sänker bolagets riktkurs till 130 kronor, från tidigare 145.

Börje Ekholm, vd på Investor.

Investor blir Wärtsiläs största ägare

Fiskars, Investor och deras samriskbolag Avlis har ingått ett avtal enligt vilket Investor förvärvar 15,8 miljoner aktier, motsvarande 8 procent av kapitalet och rösterna i Wärtsilä från Avlis för cirka 639 miljoner euro, eller 40,55 euro per aktie.

SAP gör miljardköp

SAP gör miljardköp

Det tyska affärssystembolaget SAP meddelade under torsdagen att man förvärvar den amerikanska programvarutillverkaren Concur för 7,3 miljarder dollar.

Misstanke om oegentligheter i Sävsjö

I samband med försäljningen av Sävsjö Trähus har misstanke om oegentligheter uppstått i bolaget. Försäljningen av Sävsjö Trähus har avbrutits och vd Peter Björk avgår.

FI vill få banker att redovisa snittränta

FI vill få banker att redovisa snittränta

Finansinspektionen föreslår att banker ska åläggas att publicera vilken genomsnittlig ränta som bolånekunderna faktiskt betalar.

”Säker” målarfärg ger fler allergier

Nordkalk: Ytterligare en misstänkt

En person till är nu delgiven misstanke för arbetsmiljöbrott efter dödsolyckan på Nordkalk.

Alibaba nosar på rekordnotering

Alibaba nosar på rekordnotering

Den emotsedda Alibaba-aktien prissattes sent på torsdagen till 68 dollar inför fredagens introduktion på New York-börsen.

Tokyobörsen på sjuårshögsta

Tokyobörsen på sjuårshögsta

De ledande börserna i Asien handlas högre på fredagen i spåren av gårdagens uppgångar i New York.

Skottland röstade nej

Skottland röstade nej

Skottland röstade nej till självständighet. Det står klart sedan nej-sidan fått mer än de 1,8 miljoner röster som krävs, enligt BBC.

Pundet stärks efter skotskt nej

Pundet stärks efter skotskt nej

Londonbörsen väntas stiga med över en procent på fredagen efter att nej-sidan tycks ha säkrat segern i folkomröstningen om Skottlands självständighet.

Vivendi säljer GVT till Telefonica

Franska konglomeratet Vivendis styrelse har godkänt en försäljning av den brasilianska operatören GVT till Telefonica, rapporterar Dow Jones Newswires på fredagsmorgonen.

Uppåt på Wall Street i 
kölvattnet av Fed-besked

Uppåt på Wall Street i kölvattnet av Fed-besked

USA-börserna steg på torsdagen i kölvattnet av Federal Reserves penningpolitiska signaler från dagen innan. Marknaden smälte också en ny dos med amerikansk statistik som visade blandade signaler.

Husqvarna nekas miljardavdrag

Husqvarna nekas miljardavdrag

Husqvarna nekas ränteavdrag på över en miljard kronor enligt ett beslut i förvaltningsrätten.

Handlare på New York Stock Exchanges börsgolv.

IMF varnar för ökat risktagande

Det finns stora risker i den globala ekonomin och det kan gå snabbt utför om investerare blir skrämda av oväntade politiska beslut eller större geopolitisk oro i Ukraina och Mellanöstern. Det skriver IMF i ett uttalande, rapporterar Reuters.

Skottar köper guld i valtider

Skottar köper guld i valtider

Oroliga investerare köper alltmer guld inför den pågående folkomröstningen om skotsk självständighet. Det skriver CNBC.

ETF Securities: Kraftigt pundfall om skotska ja-sidan vinner

Om ja-sidan vinner torsdagens folkomröstning i Skottland om självständighet från Storbritannien väntas ett kraftigt fall för den brittiska valutan pundet, säger ETF.

Köphausse bland svenska företag

Svenska bolag spenderar stora pengar på förvärv av utländska företag. Den svenska börsen är högt värderad, vilket gör det billigare att köpa utomlands.

Stefan Löfven möter den samlade pressen utanför sitt hem i Vasastan.

Löfven får i uppdrag att bilda regering

Riksdagens talman Per Westerberg säger vid en pressträff på torsdagen att han gett Socialdemokraternas partiledare Stefan Löfven i uppdrag att sondera förutsättningarna att bilda en regering tillsammans med Miljöpartiet. 1

Pekfinger

DU kan vara ansvarig för arbetsmiljön

Mellanchef eller projektledare? Du kan ha ansvar för arbetsmiljön utan att veta om det.

Färre nya husbyggen i USA

Färre nya husbyggen i USA

Antalet påbörjade husbyggen i USA sjönk markant i augusti.

Börsblock Köper hedge efter svag vecka

Trots minskad börsexponering föll portföljen mer än index i förra veckan. Nu gör Xact Bear comeback. För andra veckan i [...]

ANALYSENSkördetid i klädbutiken

H&M har efter några svaga år fått ordentlig fart på försäljningen. Vi ser fortsatt goda möjligheter till tvåsiffrig avkastning och upprepar vår köprekommendation.

Rätt ledare guld värd

Tidningen Jan Glevén Rätt ledare guld värd

Betydelsen av ledarskap och dess koppling till utvecklingen ska inte underskattas. 2

Fed viktigare än 
Löfven för marknaden

Pär Magnusson Pär Magnusson Fed viktigare än Löfven för marknaden

Vad Fed säger på onsdag påverkar marknaden mer än vad Löfven säger om regeringsbildning.

Börsscenario A

Tidningen Johan Högberg
Börsscenario A

För aktiemarknadens del vore kvantitativa lättnader från ECB välkommet.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Finge... +12,5% 31,4
Trans... +9,3% 1,2
Neuro... +8,5% 57,2
MTG B -6,3% 244,0
ACAP ... -5,8% 13,0
SEMAFO -5,5% 24,1

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån +0,00 0,13%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,00kr 7,15
Euro -0,01kr 9,18
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +0,68$ 98,38
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se