Var och en sin egen hyreshaj

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser de nya förslagen särskilt gynnsamma ut. Foto: Scanpix

Var och en sin egen hyreshaj

Det ska bli lättare att tjäna pengar på att hyra ut en bostad i andra hand. Det kan till och med bli möjligt att bygga ett eget fastighetsimperium i miniatyr.

Annons

Verktyg

På engelska finns ett uttryck som lyder ”buy to let”. Det innebär att man köper en bostad enbart i syfte att hyra ut den och tjäna pengar på investeringen. I de flesta länder finns sådana möjligheter att hyra ut lägenheter, men i Sverige har det funnits hårda begränsningar.

Nu kan det dock bli en viss ändring. I vårbudgeten, som presenterades förra veckan, öppnades dörren för den här typen av affärer. Ett slutligt förslag planeras till budgeten för 2013. Det motiveras av att regeringen vill öka antalet bostäder och utgångspunkten är att svenska bostäder hyrs ut i andra hand mer sällan än vad som är fallet i andra länder.

”En internationell jämförelse visar att Sverige tillhör de länder som har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Marknaden för tillfällig uthyrning av bostadsrättslägenheter präglas i dag också av problem. Bland annat finns det tecken på att lägenheter står tomma till följd av oklara regler för uthyrning eller till följd av att det är olönsamt att hyra ut dem. Därtill är marknaden undanskymd med inslag av svart verksamhet”, skriver regeringen.

För den som äger eller planerar att köpa en bostadsrätt ser förutsättningarna särskilt gynnsamma ut. Så här ser förslaget ut i korthet i dag:

  • Bostadsrätter kan hyras ut utan föreningens (styrelsens) godkännande.
  • Innehavaren får ta betalt för både hyra och kapitalkostnader.
  • Den skattefria delen av hyresintäkten fördubblas nästan, till 40 000 kronor.
  • Förstärkt besittningsskydd för bostadsrättsinnehavaren.
  • Hyresgästen kan inte kräva att få tillbaka hyra som i efterhand uppfattas som alltför hög.

Eftersom förslaget har karaktär av försöksballong presenteras ännu inga detaljer om vare sig morötter eller piskor. De senare får man i stället hämta från det utredningsförslag som Per Anders Bergendahl presenterade för snart en månad sedan. Där heter det att flera begränsningar kan bli aktuella för den som hyr ut sin eller sina bostadsrätter. Bland annat föreslås att bostadsrättsföreningen har rätt att sätta ett tak för hur många lägenheter som ska tillåtas för uthyrning (inte lägre än 25 procent) samt att föreningen ska kunna ta en extra avgift av den bostadsrättsägare som hyr ut.

Det heter också att en lägenhet inte ska kunna hyras ut under längre tid än fem år. Det ska heller inte vara möjligt att hyra ut fler än två lägenheter på en gång (regeringen sätter gränsen till en).

– Det ska motverka spekulation, säger Per Anders Bergendahl till Affärsvärlden.

Eftersom fastigheter och bostäder historiskt sett har avkastat bättre än börsen, och dessutom med mindre svängningar upp och ned, ger de här förslagen ändå möjlighet för den aktiva investeraren att spekulera i bostadsrätter, i varje fall i områden med bostadsbrist.

– Jag tror knappast att vi får en buy to let-situation i Sverige. Vad man kan säga är att det blir mer fördelaktigt att köpa bostäder för att hyra ut dem, säger Gunilla Nyström, privatekonom på SEB.

Med kapitalkostnaden (räntor) och avgifter betald av en hyresgäst återstår amorteringar. Men den lägenhetsägare som räknar med att bostadsrättspriserna stiger i värde kommer knappast att amortera. Effekten blir då att hyresgästen finansierar investeringen som, i bästa fall, ger en värdeökning som tillfaller hyresvärden. Femårsregeln följs av två år av karens för den aktuella lägenheten. Den regeln kan kringgås genom att bostadsrätten säljs och ersätts av en annan innan femårsregeln har löpt ut.

Prisutvecklingen på bostadsrätter i centrala Stockholm från januari 2008 får ligga till grund för ett exempel. Sedan dess har bostadsrättspriserna ökat med 15 procent medan börsen är oförändrad under samma tid. Låt oss anta att värdet stiger med ytterligare 15 procent under fyra år, eller 3,5 procent per år. Den genomsnittliga lägenheten kostar i dag 3,4 miljoner kronor i centrala Stockholm vilket öppnar för en värdestegring på cirka 500 000 kronor under perioden. Då tillkommer dessutom schablonhyresavdraget på 40 000 kronor per år – en skattesubvention som mer än väl täcker den extra avgift som föreningen kan besluta om.

För ordningens skull ska påpekas att bostäder i Stockholm också kan sjunka i värde under perioden. Om Bergendahls förslag om maximalt två lägenheter uthyrda på samma gång blir verklighet kan affären bli dubbelt så bra (eller dålig).

Samtidigt oroas många bostadsrättsföreningar över att det kan bli sämre ordning i husen när andrahandshyresgäster flyttar in och ut i snabb takt.

– Det är minerad mark, kan man lugnt säga. Bostadsrättsinnehavare som har betalat fem miljoner kronor vill inte känna sig styrda uppifrån samtidigt som bostadsrättsföreningarna överlag är negativa till förslagen, säger Göran Olsson, vd vid branschorganisationen Bostadsrätterna.

På minuskontot hamnar också risken för att ökad efterfrågan på bostadsrätter kan skapa en bostadsbubbla.

Av: Calle Froste
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

Startsidan

Finansguruns favoriter

Finansguruns favoriter

Kände finansprofilen Marc Faber, som länge trott på en nedgång på marknaden, pratade på onsdagen om vilka områden på marknaden han faktiskt tror på.

EU underkänner 
 stöd till Ryanair

EU underkänner
stöd till Ryanair

Det irländska flygbolaget måste betala tillbaka 10 miljoner euro till Frankrike.

UBS ser stora risker för europeiska banker i Ukraina och Ryssland

UBS estimerar att europeiska banker har minst 60 miljarder euro i lån i Ryssland och Ukraina.

SSAB och ABB åt 
 skilda håll på börsen

SSAB och ABB åt
skilda håll på börsen

Stockholmsbörsen handlas inom ett snävt intervall på onsdagen. Rapporterande ABB och SSAB tilldrar sig investerarnas intresse med skilda kursrörelser.

Bilkedja stiger på köptips

Bolaget stiger ordentligt på börsen efter en SHB-strateg gett köptips för aktien.

Annons
Storbritanniens premiärminister David Cameron.

Britter exporterar vapen till Moskva

Storbritannien exporterar fortfarande vapen och militär utrustning till Ryssland.

Bill Ackman, chef för hedgefondfirman Pershing Square Capital Management.

Herbalife: Vi kan komma att stämma hedgefondtoppen

Herbalifes finanschef menar att bolaget kan komma att lämna in en stämningsansökan mot investeraren Bill Ackman. 1

Hexpol når inte hela vägen fram

Polymerbolagets vinst före skatt ökade för det andra kvartalet 2014, dock inte lika mycket som analytikerna hade väntat sig.

Boeing höjer helårsprognos

Boeing höjer helårsprognos

Amerikanska flygjätten spår 7,90-8,10 dollar per aktie för 2014.

Glaxosmithkline sänker helårsprognos

Det brittiska läkemedelsbolaget Glaxosmithkline sänker sin helårsprognos för 2014 och spår nu en liknande nivå på resultatet per aktie för kärnverksamheten, Core EPS, jämfört med 2013 givet antagandet om oförändrade valutakurser.

Ny konkurs i 
portugisisk finanssfär

Ny konkurs i portugisisk finanssfär

Ett andra holdingbolag i den krisdrabbade portugisiska Espírito Santo-sfären, Rioforte, har ansökt om konkursskydd i Luxemburg.

Två ukrainska plan nedskjutna

Två ukrainska stridsflygplan har skjutits ned i den östra delen av Ukraina.

Indutrade missar prognoserna

Teknikhandelsföretaget Indutrade redovisar ett resultat efter finansnetto på 222 miljoner kronor (202) för det andra kvartalet 2014. Väntat enligt SIX News/Inquiry Financials enkät var 230 miljoner kronor.

Vattenfalls vd Øystein Løseth.

Varmt väder
tynger Vattenfall

Det svenska energibolaget redovisar ett resultat före skatt om -3,1 miljarder kronor i det andra kvartalet 2014 (-29). 1

SSABs vd och koncernchef Martin Lindqvist.

Stark försäljning för SSAB

Stålbolagets vinst efter finansnetto kom in långt under förväntan. Bolagets försäljning steg dock mer än väntat.

Google ville köpa Spotify

Google ville köpa Spotify

Google ville förra året köpa musiktjänsten Spotify, men prislappen avskräckte, skriver Wall Street Journal.

Minskad vinst för ABB

Minskad vinst för ABB

Industrikoncernen redovisar ett minskat operationellt rörelseresultat för årets andra kvartal.

Rottneros vänder till vinst

Skogsbolaget Rottneros redovisar ett resultat efter finansiella poster på 31 miljoner kronor (-20) för det andra kvartalet 2014.

Apple föll marginellt 
 efter kvartalsrapport

Apple föll marginellt
efter kvartalsrapport

Det amerikanska it-bolaget Apple handlades ned marginellt i efterhandeln, efter att bolaget inkommit med en blandad delårsrapport sent i går.

Rezidor minskar vinsten

Hotelloperatören Rezidor Hotel Group redovisar ett ebitda-resultat på 31 miljoner euro för det andra kvartalet 2014 (35). Ebitda-marginalen uppgick till 12,5 procent (14,0).

EU vidgar Google-utredning

EU vidgar Google-utredning

EU:s antitrustenhet förbereder sig för att utöka sina utredningar av sökjätten Google på flera fronter, bland annat genom att återigen gå igenom en föreslagen uppgörelse från februari.

Deutsche Bank faller efter reprimand från New York Fed

Deutsche Banks amerikanska ledning har mottagit en reprimand från Federal Reserve Bank of New York rapporterar Wall Street Journal.

Intäkterna ökar för Telenor

Den norska teleoperatören rapporterar ökade intäkter samt ett ökat ebitda-resultat för det andra kvartalet 2014.

Frankrike fullföljer 
 rysk fartygsaffär

Frankrike fullföljer
rysk fartygsaffär

Samtidigt som EU överväger fler sanktioner mot Ryssland går Frankrike framåt med sina planer på att förse landet med krigsfartyg, rapporterar BBC.

Microsofts resultat sämre än väntat

Microsofts resultat sämre än väntat

Programvarubolaget Microsoft redovisar ett resultat på 0,55 dollar per aktie för det brutna räkenskapsårets fjärde kvartal (0,66). Siffran är för resultatet är rapporterat värde, eller GAAP.

Börsjättarna nyanställer - utomlands

Börsjättarna nyanställer - utomlands

Antalet anställda i de största svenska börsbolagen har ökat rejält under det senaste året, visar TT:s genomgång. Men i regel är det inte på hemmaplan som personalstyrkorna växer.

Apple gör rekordstor beställning av Iphone 6

Apple gör rekordstor beställning av Iphone 6

Apple har beställt stora kvantiteter av de två kommande versionerna av Iphone 6.

Amerikanska konsumentpriser stiger

Konsumentprisindex (KPI) i USA var upp 0,3 procent under juni jämfört med närmast föregående månad. Marknadens prognos var att KPI skulle öka med 0,3 procent i månadstakt.

Videograb från presentation av ubåtskonstruktionen A26, nästa generations svenska ubåt från Kockums, på Kockums kontor i Malmö.

Saab slutför Kockums-köp

Försvarskoncernen Saabs förvärv av det svenska varvet Thyssen Krupp Marine Systems, tidigare Kockums, har nu slutförts.

Bill Ackman, chef för hedgefondfirman Pershing Square Capital Management.

Hedgefondtoppens uttalande
får Herbalife-aktien på fall

Hälsokostbolaget föll rejält efter att investeraren Bill Ackman sagt att han under tisdagen tänker presentera tunga bevis på att bolaget är en "otrolig bluff".

Analyshusens nya aktieråd

Ett skogsbolag och en teknikkonsult får sänkta rekommendationer av Handelsbanken i dagens analysflöde. Samtidigt höjer DNB ett stålbolag till behåll.

Media: Telia tittar 
 på att sälja Yoigo

Media: Telia tittar
på att sälja Yoigo

Telia Sonera har börjat sondera intresset hos operatörer så som Orange Spain och Jazztel för att köpa det spanska dotterbolaget Yoigo.

G7-landet med 
starkast återhämtning

G7-landet med starkast återhämtning

Enligt tankesmedjan EY Item Club är Storbritannien den snabbast växande ekonomin bland världens sju största industrialiserade ekonomier.

Börsblock Köper aktie inför rapport

Fyra av fem portföljbolag levererade starka rapporter i förra veckan. Nu tar vi position inför en ny rapport. Förra veckan [...]

ANALYSENIndrivaren lägger i överväxel

Finans- och inkassobolaget Intrum Justitias nya affärsområde växer så det knakar. Och är mer lönsamt. Det bäddar för kurslyft.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Stock... +12,0% 0,0
Bilia A +8,4% 199,0
Addte... +8,1% 110,0
Geveko B -6,9% 3,2
Pricer B -6,4% 5,2
Svedb... -5,4% 31,7

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån +0,01 0,16%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar -0,01kr 6,84
Euro -0,02kr 9,20
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +0,54$ 107,87
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se