Boverket: Faktorerna som 
skapade svenska boprisrallyt

Hus i Herrängen i Stockholm. Foto: Henrik Montgomery

Boverket: Faktorerna som skapade svenska boprisrallyt

Boverket har analyserat prisutvecklingen för villor mellan åren 1996 och 2011. Den visar att den sjunkande ränteutvecklingen inte är den mest avgörande faktorn till prislyftet.

Annons
Boverket: Faktorerna som 
skapade svenska boprisrallyt

Tabell 3: Faktorerna som låg bakom prislyftet på bostäder mellan åren 1996 och 2011. Så mycket har varje variabel påverkat. Foto: Boverket

Boverket: Faktorerna som 
skapade svenska boprisrallyt

Figur 5: Utvecklingen av huspriserna i Norge, Sverige, Danmark, Storbritannien (UK) och Irland. Foto: Boverket

Verktyg

Nyligen kom Boverkets marknadsrapport: Drivs huspriserna av bostadsbrist?

Den visar att prisuppgången på svenska hus har ökat med 120 procent realt mellan år 1996 och 2011. Bostadspriserna har stigit mest i Stockholm och Skåne där de klättrat med 162 respektive 163 procent under perioden. Bolånestocken har samtidigt ökat med 260 procent.

- Under kortare perioder på 2 till 22 år kan huspriserna öka eller falla i en snabbare takt än inflationen. Men på längre sikt kommer prisutvecklingen på andra varor och tjänster i kapp, säger medförfattaren till marknadsrapporten, Peter Karpestam, till Affärsvärlden.

Med hjälp av en dynamisk panelregressionsmodell har han och två andra analytiker på Boverket skattat i vilken utsträckning som olika faktorer påverkat utvecklingen av de reala huspriserna. Faktorerna är följande:

  • Real förvärvsinkomst per capita.
  • Antal invånare och åldersstruktur.
  • Utbud av bostäder.
  • Brukarkostnad (bolåneränta, räntekostnadsavdrag, effektiv fastighetsskatt, drift-och underhållskostnad, riskpremie och inflationsförväntningar24).
  • Real finansiell förmögenhet per capita25.
  • Huspriser laggat med 1 år (här uttryckt som självförstärkande effekt, vilken tar hänsyn till att hushållen är bakåtblickande).

(Här ovan till höger finns ett bifogat dokument (Tabell 3) i vilken utsträckning som de olika faktorerna har påverkat prisutvecklingen i olika områden.)

Enligt Boverkets beräkningar står de fundamentala faktorerna för cirka två tredjedelar av prisuppgången på småhus mellan 1996 och 2011. Fundamentala faktorer är exempelvis ränteläget, hushållens inkomster och hur många nya bostäder som tillkommer. Den resterande tredjedelen av prislyftet är en effekt av våra förväntningar - spekulation - i kombination med en generös utlåning.

De ökade inkomsterna är den främsta anledningen till prisökningen på småhus i Sverige. Desto mindre ort desto större påverkan.  I Stockholms län står exempelvis inkomstökningarna för 46 procent av prisuppgången och den ökande boendetätheten för 21 procent. Samma bild kan vi se i Skånes län. I Örebro län står inkomstökningen för närmare 55 procent av prisuppgången (+90 procent).

De sjunkande räntorna (den största delen av brukarkostnaderna) har enligt rapporten ”endast” påverkat 16 procent av prislyftet i Stockholms län. I Örebro län har den påverkat prisuppgången med 11,7 procent.

Undersökningen visar också att tillgången på lånat kapital ökar också hävstångseffekten på priset. I exempelvis USA var prisökningarna kraftigare i de regioner som hade en aggressiv subprime-utlåning.

Boverket har tagit del av OECD:s studie som jämfört prisutvecklingen på hus i Sverige med andra andra länder som har en liknande bolånemarknad.

Karaktärsdragen är följande:

  • Rörliga räntor.
  • Möjlighet att ta ut eget kapital ur bostaden.
  • Belåningsgrader på 80-90% av marknadsvärdet.
  • Aktuellt marknadsvärde används för att bestämma värdet på bostaden vid beviljande av bostadslån.

”Studien visar att huspriserna i Irland, Storbritannien, Australien, Norge och Sverige i hög grad påverkas av tillgången på hushållskrediter, möjlighet att låna mycket i förhållande till köpeskillingen samt låga rörliga räntor”, skriver Boverket.

I diagrammet (Figur 5) här ovan till höger, visas prisutvecklingen i samtliga länder utom Sveriges.

Av: Ola Söderlind
Mejla reportern

Kommentarer

Debattinlägg blir automatiskt tillgängliga för andra användare så snart den som skrivit ett inlägg har publicerat det. Var och en ansvarar själv för innehållet i sina inlägg.

Det går inte längre att kommentera denna artikel.

8 kommentarer Sortera: Äldsta överst

5
5
8
Nu visas kommentar 1-5
Visa fler kommentarer:

Startsidan

Magnus Hall, vd på Vattenfall.

Vd: Det är orättvist

Vattenfalls nye vd Magnus Hall är inte rädd för att sticka ut hakan. Idag gjorde han det igen då han klagade på regeringens planer att höja skatten på kärnkraft. En skatteeffekt på 350 miljoner kronor för Vattenfall.

Imperiet krackelerar

Imperiet krackelerar

Kommentar Vattenfall försökte bygga ett europeiskt imperium. Nu har det definitivt krackelerat.

ECB inleder stödköp

ECB inleder stödköp

Inleder tillgångsköpsprogrammet för ABS-tillgångar i november i år.

USA:s president Barack Obama.

BNP-knall från USA

USA:s BNP steg betydligt mer än vad analytikerna räknat med.

Börsnedgång kan vänta på Wall Street

USA-börserna väntas inleda torsdagens handel med att falla tillbaka efter gårdagens penningpolitiska besked från Federal Reserve.

Tv-bolag höjer reklampriser

Nästa år höjs reklampriserna av flera mediebolag, rapporterar Dagens Media.

Annons

Oljebolagets reserver oväntat stora

Enligt en ny ”oberoende” reservuppdatering innehåller Shelton Petroleums oljefält i Ryssland långt större reserver än tidigare mätningar visat.

Vattenfall vill sälja smutsig energi

Vattenfall vill sälja smutsig energi

Den statliga kraftkoncernen överväger att sälja brunkolsverksamheten i Tyskland. Bolagets styrelse låter nu undersöka alternativ till ägande. 3

Mångmiljardsmäll för Vattenfall

Vattenfall gör jättenedskrivningar och flaggar för nya besparingar.

”Gyllene tillfälle att
fasa ut ränteavdragen”

”Gyllene tillfälle att fasa ut ränteavdragen”

Finansinspektionens generaldirektör, Martin Andersson, anser att det är rätt läge att minska ränteavdragen på bostadslånen. 17

De sänker börshumöret

De sänker börshumöret

Stockholmsbörsen har inlett torsdagshandeln med något högre kurser, efter gårdagens centralbanksbesked från Federal Reserve.

Credit Suisse sänker MTG:s ryssbolag

CTC Media får rekommendationen underperform och sänkt riktkurs.

Danske Bank dubblar vinsten

Danske Bank redovisar ett resultat före skatt för det tredje kvartalet 2014 på 4.503 miljoner danska kronor (2.304).

Fedchefen Janet Yellen.

Här är Feds nya räntebesked

Amerikanska Federal Reserve lämnar styrräntan oförändrad. Inflationsförväntningarna ser bättre ut, meddelade man.

Svagt ned på Wall Street efter räntebeskedet

Stängde ned sedan Fed meddelat att obligationsköpsprogrammet avslutas.

Modvind för vindkraftbolaget

Eolus Vind redovisar ett resultat efter finansnetto på -20 miljoner kronor (32) för det fjärde kvartalet, juni-augusti 2014.

Sobi.

Sobis vinstvändning

Har vänt en förlust på 50 miljoner till en lika stor vinst.

Därför stoppar Sobi fas I-studie

Specialistläkemedelsbolaget gör uppehåll i fas I-studie av Sobi002.

Lundin Mining höjer kopparprognos

Gruvbolaget Lundin Mining justerar prognosen för kopparproduktionen.

Schibsted äger bland annat svenska tidningarna Aftonbladet och Svenska Dagbladet samt webbhandelsplatsen Blocket. Alla tre huserar i Kungsbrohuset i Stockholm.

Mediehusets vinstskräll

Norska mediebolaget Schibsted slår analytikerna ordentligt på fingrarna.

Förlustsiffror för Online Group

Online Group, tidigare Getupdated, har vänt vinst till förlust.

Torbjörn Törnqvist, Gennadij Timsjenko och Andrey Akimov.

Bankmannen bakom Gunvors miljarder

Han har gjort några av Vladimir Putins närmaste män till multimiljardärer. En av dessa är Gennadij Timsjenko som tillsammans med svensken Torbjörn Törnqvist grundade oljehandelsföretaget Gunvor Group. 5

Ferrari knoppas av och börsnoteras

Ferrari knoppas av och börsnoteras

Styrelsen i Fiat Chrysler har beslutat att man ska knoppa av Ferrari.

SCA fortsätter tappa på börsen

SCA fortsätter tappa på börsen

Kurserna på Stockholmsbörsen har stigit något ytterligare framåt eftermiddagen. SCA fortsätter dock sin vandring nedåt.

Per Thelin ny vd för Stockmann

Per Thelin ny vd för Stockmann

Per Thelin, tidigare vd på Biltema och VRG, tar över vd-posten i det krisdrabbade bolaget Stockmann.

JP Morgan: Svagheterna i SCA-rapporten

Marknaden lär sannolikt vara besviken på SCA, skriver JP Morgan.

Unibet lyfter efter rapport

Unibet lyfter efter rapport

Unibets aktie har under de första minuterna av handelsdagen inlett starkt, efter att spelbolaget i morse släppt sin delårsrapport.

Unibet dubblar vinsten

Spelbolaget rapporterar en nästintill dubblad vinst före skatt för årets tredje kvartal.

Bert Karlsson och skylt utanför Migrationsverket i Malmö.

Bert Karlsson: "Nästa år är vi uppe i en miljard"

Flyktingvågens vinnare i Sverige är privata bolag. Allt från riskkapitalister och familjen Wallenberg till små enmansbolag gör stora vinster, visar Affärsvärldens granskning. Störst av alla är Bert Karlsson.  21

Stefan Kraus, avgående finanschef vid Deutsche Bank.

Deutsche Banks finanschef lämnar

Deutsche Bank kommer att ersätta finanschefen Stefan Krause med Marcus Schenck, uppger personer med insyn till Wall Street Journal.

AFV: Två köpråd

AFV: Två köpråd

I veckans tidning lämnar Affärsvärlden fyra rekommendationer, varav två är köpråd.

SCA mot strömmen

SCA mot strömmen

Kurserna på Stockholmsbörsen har inlett onsdagen uppåt.

Nets lägger bud på Dibs

Nets lägger bud på Dibs, som erbjuder betalningslösningar på nätet, erfar Affärsvärlden.

Facebook föll i efterhandeln

Facebook föll i efterhandeln

Facebook-aktien föll i gårdagens efterhandel då bolaget varnat för ökade utgifter under 2015 i samband med sin delårsrapport.

Sanofis vd får sparken

Styrelsen i det franska läkemedelsbolaget Sanofi meddelar i dag att de beslutat att avlägsna vd:n Christopher A. Viehbacher från sin post.

Ökad optimism i näringslivet

Konfidensindikatorn för det totala näringslivet ökade i oktober.

Barometerindikatorn över förväntan

KI:s barometerindikator uppgick i oktober till 104,3.

De svenska hushållens förväntningar sjunker

De svenska hushållens förtroendeindikator sjönk i oktober.

Börsblock Rekordstort avstånd till index

Vilken börsvecka! Börsindex uppgång på 4,3 procent innebar den överlägset bästa veckan hittills i år. Starka rapporter på löpande band [...]

ANALYSENStukat it-bolag på rätt väg

Efter några tuffa år ser Proact ut att gå mot bättre tider. Aktien är styvmoderligt värderad och vi ser potential i aktien.

Dags att nyktra till

Tidningen Pär Magnusson Dags att nyktra till

Man har överlåtit åt ECB att införa gemensam finanspolitik i smyg.

Förlorare, förenen eder!

Tidningen Johan Hakelius Förlorare, förenen eder!

Nu förenas förlorarna för att skriva historien. Det är precis så det brukar vara inom den politiska vänstern. 1

Nya tider, nya kartor

Tidningen Johan Högberg Nya tider, nya kartor

Risken är att man nu måste lägga ett pussel utan att veta vilket motiv man jobbar mot.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Orifl... +5,7% 125,9
Boule... +5,5% 52,8
Lammh... +5,5% 38,4
SEMAFO -20,0% 19,8
Rejle... -7,5% 83,0
Preci... -5,9% 1,0

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
3 mån - -%
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,04kr 7,35
Euro -0,06kr 9,26
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat -1,02$ 86,10
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se