Kommentar:Fastigheter utan styrsel
Av: Malcolm Svensson
Publicerad 22 december 2008 16:05
6 kommentarer
Miljardaffären mellan tredje AP-fonden och Kungsleden ger tyvärr ingen vägledning om vart fastighetesprsierna är på väg. Det skriver Affärsvärldens Malcolm Svensson.
Läs mer
Kungsleden kallade under måndagen till presskonferens i kontoret vid Medborgarplatsen i Stockholm. Detta sedan halva innehavet i ”Hemsö Fastighets AB” sålts till Tredje AP-Fonden. Affären, som är Kungsledens enskilt största någonsin, värderar Hemsö till 15,4 miljarder.
Det är 98 procent av det bokförda värdet per 30 september 2008. En minimal bokföringsmässig förlust alltså.
Under press- och analytikerträffen sade Kungsledens vd, Thomas Erséus, nöjt att affären, till skillnad mot vad som går att läsa i affärspress, visar att fastigheter inte är övervärderade i redovisningen.
Vidare undrade Thomas Erséus hur aktiemarknaden kunnat värdera ner bolaget så kraftigt när denna affär visar på att bolagets fastigheter är korrekt värderade. På den senare punkten blev han snabbt tagen på orden - aktien handlades också upp 17 procent på affären.
Med en sådan optimism mitt i dagens finanskris är det på sin plats med några varningens ord:
För det första. Kungsleden säljer hälften av vad som i dessa tider får betecknas som guldkorn. Det gäller skolor, ålderdomshem och sjukhus. Det handlar alltså om verksamheter som är ytterst defensiva och stabila placeringar till följd av långa kontrakt och statliga samt kommunala hyresgäster. I genomsnitt återstår sju år på de befintliga hyreskontrakten.
För det andra. Det är inte bara de allra säkraste investeringarna som avyttras. Det är även en mycket stark institutionell spelare som köper, vilket sammantaget visar att fastighetsmarknaden är mycket sval för tillfället.
Så sent som i juli i år köpte AP Fastigheter upp Vasakronan, båda parter är statliga aktörer. Och nu köper tredje AP-fonden, som äger 25 procent av AP Fastigheter, upp hälften av Hemsö från Kungsleden.
Kan det sägas tydligare: För att det ska bli en stor affär idag verkar det krävas att en ytterst stabil köpare (läs någon form av skattepengar) är inblandade. Andra aktörer har fullt upp med att klara av finansieringen på befintliga fastigheter. Ett tydligt exempel är just denna affär för Kungsleden som därmed slimmar balansräkningen och sänker belåningsgraden från 64 procent från 72 procent i samband med att de räntebärande skulderna sänks till 13,2 miljarder från 20,6 miljarder.
Med andra ord, osäkerheten kvarstår - även efter måndagens affär är det ytterst oklart hur värderingarna av kommersiella, mer svårsålda och konjunkturkänsliga fastigheter står sig.
Bloggar som länkar hit
Kommentarer
Mellan klockan 06 och 19 på vardagar kan du kommentera artiklar.
6 kommentarer Sortera: Äldsta överst