Konglomeratet Wilh. Sonessons köpte för en dryg vecka sedan Ronneby Soft Center, en fastighet på 30.000 kvadratmeter som är uthyrd till akademiska institutioner och företag inom IT- och telekomsektorn. Men det var inte själva fastigheten som Wilh. Sonesson ville åt, utan hyresgästerna och deras idéer.

Galleria i Landskrona

"Fastigheten är medlet för att på ett snabbt och naturligt sätt komma in i IT-nätverket. Vår idé är att tillföra annat än att bara vara fastighetsägare", säger Fredrik Herslow, VD på Wihl. Sonesson. "Vi har inte den tekniska kompetensen utan den affärsmässiga och den kan vi tillföra dessa bolag, som ofta har många idéer men inte vet hur man driver ett företag".

I till exempel Kalifornien har fastighetsägare börjat ta ut hyra i form av ägarandelar, som optioner i nystartade IT-företag. Fastighetsägarna i San Francisco och i Silicon Valley har insett vilken tillgång de sitter på och vill givetvis inte missa möjligheten att tjäna pengar i den heta internetbranschen. I Stockholm finns flera områden, som förorten Kista och delar av innerstaden, som har en stark attraktionskraft på företag inom IT-sektorn.

Fastighetsbolaget Realia är det första svenska börsnoterade fastighetsbolaget som ska testa denna modell i en före detta galleriafastighet i Landskrona som till stor del är outhyrd. Här ska Realia ge intressanta nystartade IT-företag möjligheten att betala hyran i form av ägarandelar under det första året. Kompetensen för att bedöma de nystartade företagens möjligheter finns till del hos några av styrelsemedlemmarna, men köps också in externt.

"Genom att lokalerna idag står tomma så är vårt risktagande mycket begränsat", säger Realias VD Sven-Arne Friberg.

Testa modellen

Wilh. Sonesson säger sig också vara öppna för att testa optionsmodellen. Flera andra av de större fastighetsägarna i Stockholm är däremot tveksamma.

"Denna utveckling kan komma till men i mycket begränsad utsträckning", säger Ulf Holmlund, VD på fastighetsbolaget Ljungberggruppen. Företaget har fastigheter både i Stockholms innerstad och i Kista strax utanför Stockholm som domineras av IT- och telekomföretag. "Vi har inte kompetens att bedöma vilka av dessa nystartade bolag som kan vara intressanta. Det kommer att krävas en total strategiförändring och det är ingenting vi eftersträvar".

Strategibyte

Sven-Olof Johansson, VD och huvudägare i Fastighetspartner är också skeptisk. "Det rör sig om för lite pengar. Jag förstår inte heller varför de nya företagen inom e-handel behöver sitta centralt och betala höga hyror när de inte har så mycket kapital i början". Han anser att Fastighetspartner använder sig av en liknande idé eftersom hyresintäkterna satsas i IT-branschen. Fastighetspartner har lagt om sin affärsidé så att man inte enbart investerar i fastigheter utan och breddat sig till att även omfatta IT-sektorn. Strategibytet har satt fart på aktiekursen.

Start Up Factory, som hjälper nykläckta IT-bolag i den första fasen, är också skeptiska.

Tåla leken

"Jag anser att man ska vara otroligt försiktig med optioner till leverantörer över huvud taget", säger Staffan Helgesson, VD för Start Up Factory. "Alla vill vara med och tjäna pengar när man ser att IT-aktierna bara ökar och ökar. Frågan är hur dessa ägare ska agera när det går dåligt, som leverantörer eller som ägare".

Hur stor ägarandel bör ett IT-företag erbjuda istället för hyra? "Det viktiga i detta läge är att företagen inte ger bort mer optioner än vad hyran kostar. Med andra ord, fastighetsbolagen ska inte få någon riskpremie, utan vill de ge sig in i leken, då får de leken tåla", säger Staffan Helgesson.

En anledning till att ett fastighetsbolag ska ta ut hyran genom att bli delägare i företaget är att många nystartade företag har problem med likviditeten, och därför skulle välkomna modellen. Hyran kan vara en av största utgiftsposterna, medan intäkterna är små. Ett annat argument för de nystartade företagen är att de gärna vill sitta i lokaler som ger närhet till branschkollegor, investerare och potentiella kunder. (Sedan kan man förstås fråga sig om de bolag som inte har råd att betala hyra över huvud taget är värda att investera i när denna marknad översvämmas med kapital från alla håll).

Premie

Många förvaltande fastighetsbolag vill utveckla områden som är attraktiva för vissa betalningsstarka branscher, där de, om de lyckas, kan ta ut en premie på hyran. Ett exempel är Hufvudstadens långsiktiga satsning på den så kallade gyllene triangeln, Stockholms hetaste område för exklusiva butiker och kontorslokaler för företag inom finanssektorn. Här når hyrorna rekordnivåer.

På samma sätt har fastighetsbolag som nischar sig hårt mot IT-sektorn möjlighet att höja hyresintäkterna. IT-företagens jakt på de perfekta lokalerna kommer att gynna de fastighetsbolag som är etablerade i de områdena där efterfrågan är som störst.

Egna objekt

I dagsläget är det Stockholms innerstad och Kista, strax utanför Stockholm. Stort fastighetsbestånd i dessa områden har bland andra Drott, dels genom egna fastigheter; dels genom de objekt som bolaget får tillgång till efter uppköpet av branschkollegan Balder. Ljungberggruppen och NCC kan också bli intressanta då de har stora bestånd i Stockholms innerstad och Kista.