Det sägs att det skålades i champagne på ett av de börsnoterade fastighetsbolagen i förra veckan. Kursen var nämligen uppe på rekordnivåer, utan att ledningen förstod varför.Och visst är fastighetsmarknaden het. I år lär det göras affärer i Sverige för 100 miljarder kronor. Efterfrågan på bostäder skjuter i höjden. Det talas om rekordstort köpintresse från tyska, danska och norska fastighetsfonder. Nya fonder startas stup i kvarten, flera av dem är beredda att låna upp till 90-95 procent av köpeskillingen.
I börsbolag som Heba, Klövern, Kungsleden och Wallenstam sätts nya kursrekord varje dag.
Och uppåt lär det fortsätta, det finns fortfarande enorma pengar som söker placeringar. Utbud och efterfrågan helt enkelt.
Stopp och belägg. Är det någon som känner igen sig? Minns att en direktör på ett av de största livbolagen i början av år 2000 beklagade sig över att de inte kunde ha 100 procent aktier i portföljen. Kurserna skulle ju fortsätta upp "eftersom så många miljarder måste in i aktier".
Alla vet vad som hände sen, men samma resonemang går igen på fastighetsmarknaden i dag.
Efterfrågan styr. Bostäder köps till en direktavkastning (hyresintäkter minus driftskostnader) på 4-5 procent, men när räntan är betald finns det inte så mycket kvar. Stiger räntan till 5-6 procent är köpet en förlustaffär. Man räknar helt enkelt kallt med en värdestegring av bestånden, precis som på 1980-talet. Men vem tar höjd för ett värdefall?
Tänk tanken att pengarna börjar flöda ut ur de tyska fonderna som helt plötsligt måste sälja alla sina fastigheter. När det händer kanske inte köparna längre står på kö.
Att räkna med en evig efterfrågan är farligt. Har alla glömt att efterfrågan kan minska eller rent av försvinna?
