Fastigheter är åter i ropet. Placeringstrateger runt om i världen slår ett slag för fastighetsinvesteringar då branschen drabbades extra tungt i finanskrisen. När ekonomin tar fart igen är risken för inflation överhängande, vilket gör fastigheter extra intressanta att äga då hyrorna räknas upp med inflationen.
Detta förutsätter försås att inte räntorna skenar i väg alltför mycket. De extremt låga räntorna har räddat många bolag från att köra i diket, då de finansiella kostnaderna är en tung post i resultaträkningen. Frågan är för vilka fastighetsbolag på börsen en räntehöjning skulle bli mest smärtsam.
En första tanke blir att de fastighetsbolag som ligger med en stor andel av lånen rörligt borde åka på ordentlig smäll när räntan klättrar uppåt. Vid en närmare titt i de börsnoterade fastighetsbolagens delårsrapporter för det tredje kvartalet ligger den genomsnittliga räntan på 3 procent, vilket signalerar att det är en stor andel rörliga räntor. Men det betyder inte att man ska avstå från att äga fastighetsaktier.
Eftersom räntekostnaderna är en så pass betungande del av kostnadsbasen arbetar fastighetsbolagen aktivt med räntederivat. Vid en kredit med rörlig ränta finns risken att räntan stiger och vid en kredit med fast ränta kan man gå miste om räntenedgången. Räntederivat möjliggör byte av räntebindningen från rörlig till fast eller tvärtom (ränteswap) och det går även att begränsa maximiräntan (räntetak) eller inom vilket intervall minimi- och maximiräntan får variera.
Fastighetsbolagen har valt olika räntestrategier. Klövern beskriver i sin senaste delårsrapport (3:e kv. 2009) att de använder sig av räntetak och ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt behålla rörliga låns flexibilitet i jämförelse med bundna lån.
Lägst ränta hade Fastpartner, som trott på låga styrräntor under en överskådlig tid och finansierade sig därför med i huvudsak korta löptider (30 dagar), enligt den tredje kvartalsrapporten i fjol. Högst ränta hade Kungsleden och Allokton.
Anledningen till Kungsledens höga snittränta är att när 50 procent av låneportföljen såldes till Tredje AP-fonden, i och med Hemsöaffären, innehöll inte den några räntederivat och därmed översteg derivatportföljen de upptagna lånen. Allokton har bundit 85 procent av lånen, vilket förklarar den högre räntan. Castellum har valt en längre räntebindning och använt derivat just för att förlänga den, enligt den fjärde kvartalsrapporten som kom förra veckan.
Om räntan stiger med två procentenheter slår det förstås kraftigt på resultatet. Det går att konstatera att för Wallenstam skulle det innebära en minskning av resultatet med hela 83 procent, medan en motsvarande räntehöjning för Hufvudstaden försämrar resultatet med 9 procent.
Lejonparten av fastighetsbolagens får dock en rejäl sänkning av resultatet och hur stor den blir avgörs av hur hög belåning bolagen har. Men en räntehöjning slår inte genom på en gång då räntorna är bundna. Kortast ligger Diös Fastigheter och Fastpartner, en månad, medan Sagax ligger längst på 4,5 år. När en större andel av lånestocken ska omförhandlas blir det förstås extra viktigt var räntorna ligger, men här ligger de flesta av fastighetsbolagens låneportföljer väl spridda över flera år framöver.
Den stora frågan om att binda räntan eller inte arbetar finanscheferna på fastighetsbolagen med dagligen och till deras hjälp finns de finansiella instrumenten. För att minimera ränterisken är en tumregel att hyreskontraktens löptider på 3-5 år ska matcha räntebindningen och flera bolag har klart kortare räntebindningstid än så. En del bolag, som Fastpartner och Diös Fastigheter, har tagit på sig lite väl mycket ränterisk, vilket de också gynnats av på kort sikt. I kommande rapportflod får vi se om fler fastighetsbolag gör som Castellum, tar det säkra framför det osäkra, och förlänger räntebindningen.
