Miljardärernas bästa råd: Så blir du rik på fastigheter

– Det har hänt att en person hittat en tom fastighet till en hyresgäst och fått en investerare att betala större delen av köpeskillingen, säger Sven-Olof Johansson (i mitten). Foto: Scanpix, Joakim braun

Tipsa en vän om en artikel

Miljardärernas bästa råd: Så blir du rik på fastigheter

Fastighetsbranschen har i alltid lockat lycksökare. Vissa har blivit rika, andra utblottade. Här är miljardärernas bästa råd för framgång.

Annons
Klicka på bilden för en större version.

Klicka på bilden för en större version.

Taggar

<p>Fastigheter är en gemensam nämnare för många i det här landet som har blivit miljardärer. Sven-Olof Johansson på Fastpartner och Erik Selin på Balder, till exempel. Men för den som vill investera i fastigheter i dag är läget inte lika gynnsamt.</p> <p>- När jag började för 20 år sedan var det finansiering på ett helt annat sätt. Man fick lån på 100 procent, kassaflödet var jättebra och det var 13-14 procents direktavkastning, till och med i centrala Malmö. Det var en felprissättning, säger Erik Selin.</p> <p>Nu är den skyhöga belåningen ett minne blott. I dag lånar bankerna bara ut 65-75 procent av köpeskillingen. Det krävs alltså mer eget kapital och därmed är det svårare att bli rik på fastigheter.</p> <p>- Man får inte belåna på samma sätt, priserna är högre och marknaden är mer genomlyst, säger Erik Selin.</p> <p>Från finansräven Sven-Olof Johansson kommer liknande tongångar.</p> <p>- Den tiden när man kunde låna över 100 procent är över, men många bolag, och kanske några enstaka privatpersoner, lånade 90-95 procent så sent som 2006-2007, säger han.</p> <p>Visst går det att ge sig in i fastighetsbranschen i dag också, men affärsmannen Carl Mörk på fastighetsbolaget Altira höjer ett varningens finger.</p> <p>- Jag har studsat vid tanken att privatpersoner ska investera i fastigheter. Om man har en villa så har man redan en stor del av sin förmögenhet allokerad mot fastighetsmarknaden, säger han.</p> <p>- Hela 90 procent av all förmögenhet i Sverige ligger i våra bostäder, det är nästan hemskt, säger han.</p> <p>Fastighetsinvesteringar är kanske inte raketforskning men investeraren måste klara av ekonomi, lite teknik - särskilt om det finns underhållsbehov - och juridik.</p> <p>- En fastighet är ett juridiskt begrepp. Fastigheten är inte ett hus utan fastigheten är gräns på mark och som ägare har du rättigheter och skyldigheter. Hyreslagstiftningen är ganska knepig och snårig. Den är till för att skydda hyresgästen. Du får inte göra något fel vid uppsägning och liknande, säger Carl Mörk.</p> <p>Sven-Olof Johansson menar att den som endast har en enda fastighet ändå har en fördel.</p> <p>- Du har ju en väldig närvaro och ett väldigt engagemang om du bara har en fastighet. Det ger en konkurrensfördel, säger han.</p> <p>För den som har kunskaperna och vill börja investera i fastigheter finns olika alternativ. Lättast går det givetvis för investerare som har ett ordentligt startkapital, minst 5 miljoner kronor.</p> <p>Först måste man fundera över om man vill sköta fastigheten själva eller leja bort arbetet. Den som ska göra det mesta själv bör köpa en fastighet hyfsat nära hemmet.</p> <p>- Man ska investera i närområdet och sådant man känner till. Det ger mindre risk, säger Erik Selin.</p> <p>Erik Selins eget recept för att lyckas har varit att tänka på nedsidan.</p> <p>- Hur kan jag förlora på det här? Så tänkte jag från dag ett. Om du inte förlorar så vinner du ju, säger han.</p> <p>Nybörjare kan gärna börja med en bostadsfastighet eftersom det underlättar att hyran är reglerad.</p> <p>- Du behöver inte fokusera så mycket på intäktssidan, utan hålla koll på kostnaderna. Det är lättare, särskilt om du gör det på distans, säger Carl Mörk.</p> <p>Men att köpa hyreshus i Stockholmsområdet är kört, enligt både Mörk och Selin.</p> <p>- Hyreshus i Stockholm avkastar 1 procent eller mindre. Det går inte, säger Erik Selin.</p> <p>På mindre orter finns dock fortfarande chansen.</p> <p>- Sök på ställen där bostadsrättsföreningarna inte tagit det totala greppet om marknaden, säger Carl Mörk.</p> <p>- I Eskilstuna kan du få 6-6,5 procents direktavkastning. Med 70-75 procents belåning får du ganska bra avkastning på eget kapital. Förmodligen kräver det dock minst 5 miljoner i insats, säger han.</p> <p>Den som har bra koll på den lokala marknaden kan i stället börja med en industrilokal.</p> <p>- Om du har bra nätverk och känner hela Rotaryklubben kan du börja med en liten industrilada. Då får du alltid någon som vill hyra, säger Carl Mörk.</p> <p>Fastighetsrådgivaren Dag Klerfelt varnar dock för fastigheter utanför storstadsområden.</p> <p>- Den urbanisering vi har håller på att skapa en demografisk öken i Sverige. Även centrala Eskilstuna påverkas om förorterna runt Eskilstuna töms, säger han.</p> <p>- Man ska ta reda på demografiska förhållanden. Det är den kraft som till slut slår ut allt annat. Om du har fel i den demografiska analysen är du, oavsett hur andra faktorer förändras, körd, säger han.</p> <p>Även kommunikationer, som lokaltrafik, tåg, motorvägar och kommunal service som sjukhus och köpcentra, är en faktor som Klerfelt pekar på.</p> <p>Dessutom tycker han att andelen eget kapital bör vara 50 procent.</p> <p>- För den första fastigheten måste man ha en buffert för stigande räntekostnader och att det kan bli kärvare låneklimat. Man ska inte behöva råka ut för att banken plötsligt vill öka amorteringstakten, säger Dag Klerfelt.</p> <p>Fastigheter är tidvis en illikvid tillgång. Att sälja mitt i en kris kan vara näst intill omöjligt. Dessutom är transaktionskostnaderna höga. Lycksökare som spänner bågen för högt kan lätt gå under.</p> <p>Som småskalig investerare bör man köpa privat snarare än i bolag, enligt Klerfelt.</p> <p>- Köper du i bolag tar du över latenta skatteskulder. Dessutom är vinsterna inlåsta. Om du vill ta ut dem som utdelning blir du dubbelbeskattad och får betala 60 procent skatt. Då är det bättre att vänta i tio år och sälja hela bolaget, säger han.</p> <p>Den som saknar 5 miljoner kronor i plånboken har andra möjligheter. Till exempel att börja som Sven-Olof Johansson.</p> <p>- Du kan söka aktivt i marknaden och när du hittar något kan du gå till en mer etablerad spelare och erbjuda att du tar 10 procent och investeraren 90 procent. Om du har en riktigt bra idé kan investeraren tycka att det är intressant att ha med dig i förädlingsfasen, säger han.</p> <p>- Något som jag vet har hänt är att en person har hittat en tom fastighet till en hyresgäst och fått en investerare att betala större delen av köpeskillingen, säger han.</p> <p>Annars går det att köpa in sig i en fastighetsklubb eller fastighetsfond.</p> <p>- Vissa av försäkringsmäklarna har lite klubbar. Då de har ett specifikt case skickas det ut till mäklarens kunder, säger Carl Mörk.</p> <p> Men när det gäller klubbar och fonder gäller det att noga studera villkoren, ibland kan de ta ut höga avgifter. Smarta obligationer, som Sagax preferensaktier, är en annan möjlighet, enligt Carl Mörk:</p> <p>- Du har ingen värdetillväxt, men de ger 7-8 procent i årlig avkastning med kvartalsvis utbetalning. Likvida är de också.</p> <p><b>Åtta saker att tänka på</b></p> <p>* Skaffa kunskap om ekonomi, teknik och juridik.</p> <p>* Bestäm om du ska sköta fastigheten själv eller inte.</p> <p>* Köp privat, inte via bolag.</p> <p>* Börja med att köpa något lokalt som du känner väl till.</p> <p>* Tänk på demografin, köp inte i avfolkningsbygd.</p> <p>* Tänk på läget, nära kommunikationer men inte för nära så att hyresgästerna blir störda.</p> <p>* Om du inte har tillräckligt med pengar, leta reda på en bra affär och bjud med en kapitalstarkare investerare eller försök köpa via en revers från säljaren.</p> <p>* Förvänta dig inte att göra klipp av 1980-talsformat. </p>

Av: Birgitta Forsberg
Mejla reportern

Börsblock Bra vecka för bankerna

Aktiva portföljens bankaktier utvecklades starkt i förra veckan. Den hedgade portföljen hängde emellertid inte med index. För tredje veckan i [...]

ANALYSENSpännande snabbväxare

Evolution Gamings marknadsledande position och höga vinsttillväxt har skruvat upp värderingen. Men aktien har mer att ge.

Annons
Annons
Vinnande lagets fanklubb

Tidningen Jon Åsberg Vinnande lagets fanklubb

Nedknuffad från tronen

Tidningen Jonas Elofsson Nedknuffad från tronen

Apple är inte längre världens högst värderade börsbolag. Men det är för tidigt att räkna ut såväl bolag som aktie.

Annons
Annons

Vinnare & förlorare

Aktienamn Förändring Aktuellt värde
Garo +12,0% 151,5
Midso... +11,0% 53,5
C-RAD B +6,5% 9,0
Preci... -4,6% 3,5
MSC G... -4,1% 2,4
Svold... -4,1% 147,3

Räntor, valutor, olja

Ränta Förändring Aktuellt värde
Valuta Förändring Aktuellt värde
Dollar +0,01kr 8,33
Euro +0,00kr 9,28
Olja Förändring Aktuellt värde
Brent $/fat +0,33$ 50,28
Se fler Vinnare och Förlorare

Hitta konsulten

Sök bland tusentals konsulter på nya Konsultguiden.se