När den norske hotellkungen Petter Stordalen satt i styrelsen för det börsnoterade hotellfastighetsbolaget Capona presenterade en rådgivare en skattemodell som effektivt trollade bort vinstskatter vid fastighetsförsäljningar. ”Så gör man i Sverige”, fick han veta av rådgivaren då, för tio år sedan. Långt senare blev det en dyr historia för bolaget, närmare bestämt en halv miljard kronor, berättade Petter Stordalen i årets upplaga av radioprogrammet Sommar.

I början av 2000-talet handlades det fastig­heter i bästa 1980-talsanda. I takt med affärsvolymen ökade uppfinningsrikedomen. Stora summor gick till jurister och andra rådgivare för att minimera eller helt undvika skatt på vinster, enligt en av Affärsvärldens källor. Ofta blev rådet att paketera fastigheterna i avancerade handelsbolag via företag i Holland. Det var legalt, alla tjänade pengar på uppläggen och ingen ifrågasatte dem. Men alla, inklusive fastighetsbolagen själva, visste att det inte skulle hålla i längden.

Postfastigheter var tidigt ute och redan 2001 sålde bolaget fastigheter till Wihlborgs – den del som senare blev Fabege – via ett holländskt bolag. Ändå är grundprincipen att ett svenskt bolag har sin hemvist i Sverige och ska betala skatt här. Om bolag gör uppen­bara försök att minska skatten kommer Skatteverket tids nog att reagera.

Mycket riktigt började Skatteverket så småningom titta på detta. Flera ärenden har tidigare varit vilande hos kammarrätten, men de blev aktuella igen i och med Högsta förvaltningsdomstolens dom i maj i år i det så kallade Cypernmålet.

Salénhuset och det cypriotiska aktiebolaget Candice Investments ansökte 2005 om ett förhandsbesked av Skatterättsnämnden rörande skattemässiga konsekvenser av en planerad fastighetsförsäljning. Skatterättsnämndens uttalande ett år senare nämnde inte om skatteflyktslagen var tillämplig. Men nu, sex år senare, har Högsta förvaltningsdomstolen kommit fram till att den är tillämplig och att försäljningen därför ska beskattas. Förvaltningsdomstolen slår fast att marknadsvärdet var långt högre än det skattemässiga värdet och att underprisöverlåtelsen innebar en betydande värdeöverför­ing till Candice, ett bolag som inte är skattskyldigt vare sig i Sverige eller på Cypern.

Det fanns undantagsregler för underprisöverlåtelser för att underlätta omstruktureringar. Men stopplagen 2008 innebar att möjligheterna till underprisöverlåtelser till och från handelsbolag slopades. Redan innan stopplagen kom stod det dock klart att syftet med undantagen inte skulle vara att utnyttja dem för att undvika beskattning. Huvudregeln var att en överlåtelse av en tillgång i näringsverksamhet till ett pris som understeg tillgångens marknadsvärde skulle leda till uttagsbeskattning.

Högsta förvaltningsdomstolen gick på huvudregeln och slog i Cypernmålet fast att beskattningen ska ske som om bolaget överlåter fastigheten till handelsbolaget till marknadsvärdet och inte ett underpris. Domen går inte att överklaga.

Skatteverket har berättat att ett hundratal bolag är berörda. Skattekraven ligger på 20 miljarder kronor, men ingen vet hur stora belopp det blir i slutändan eftersom processerna kommer att drivas vidare i kammarrätten.

När det gäller publika bolag måste aktie­ägarna informeras om att det pågår en skattetvist. Dessutom finns det redovisningsregler som styr när reserveringar ska ske. Men under en pågående skattetvist är det upp till bolagen om de reserverar eller inte.

– Det måste bedömas från fall till fall och i vilken grad bolagets upplägg kan likställas med den dom eller de förhandsbesked som lämnats. Löpande bedömningar av skattesituationen är en del av att driva verksamheten, säger Helena Ehrenborg, revisor och partner på Pricewaterhouse Coopers.

För de enskilda bolagen handlar skattekraven ofta om stora belopp. Även för bolag med starka kassaflöden kan skattetilläggen svida. För mindre bolag kan det handla om att överleva eller inte, men eftersom det inte precis var gratis att lägga upp de avancerade bolagsstrukturerna talar mycket för att de större aktörerna var mest aktiva.

När det gäller de börsnoterade bolagen Kungsleden och Fabege har Skatteverket beslutat att de ska upptaxeras för fastighetsförsäljningar och båda företagen har gjort reserveringar för skattetillägg.

Skatteverket kräver Kungsleden, där Thomas Erséus är vd, på drygt 2 miljarder. Bolaget har reserverat totalt 1,3 miljarder kronor, men om alla mål där Kungsleden är part skulle utfalla negativt minskar det egna kapitalet med ytterligare 768 miljoner kronor, enligt bolaget. Om det vill sig så illa blir den totala likviditetseffekten 1,4 miljarder, vilket är 10 kronor per aktie. Eftersom Kungsleden har skattemässiga underskott som bolaget kan kvitta mot skattetillägg blir likviditetseffekten lägre än skattekravet.

För Fabege, där storägaren Erik Paulsson numera är ordförande, ligger skattekravet på 2,7 miljarder kronor och företaget har gjort en reservering på 1,9 miljarder kronor. Att reserveringen ligger lägre än kravet beror på att Fabege anser att det finns stora skillnader mellan deras ärenden och Cypernfallet. Bolaget har dock inte kommenterat likviditetseffekten, som egentligen är den mest intressanta. Många fastighetsbolag har stora skattemässiga underskott som går att kvitta mot skattetillägg.

På sin kapitalmarknadsdag i Båstad i somras försökte Fabeges ledning lugna investerarna genom att peka på att bolaget inte kommer att bryta mot några av bankernas lånevillkor även om bolaget måste betala skattetilläggen. Däremot blir under en period belåningsgraden högre, och räntetäckningsgraden lägre, än bolagets mål.

Skatteverket utreder även om Norrvidden Norrland, som numera ingår i Diös, har ägnat sig åt skatteflykt. Bolaget har paketerat fastigheter i kommanditbolag när det sålt dem. Skanska, Sandvik och KF är också föremål för granskning. För den trion handlar det, totalt sett, om miljardbelopp.

Fastighetsfonderna har haft stora transaktionsvolymer under åren, men de som Affärsvärlden har pratat med har inte använt upplägg liknande Cypernfallet. Vissa har dock haft riskkapitalupplägg där investerarna äger ett svenskt holdingbolag via ett utländskt kommanditbolag. Holdingbolaget äger fastigheterna och i slutändan betalar investerarna knappt någon skatt alls på eventuella vinster. Andra fastighetsfonder paketerar i aktiebolag. Efter att kapitalvinsten på försäljning av näringsbetingade andelar blev skattefri efter 1 juli 2003 är paketering i aktiebolag numera det vanligaste sättet för hela fastighetsbranschen.

Det kan vara knepigt att värdera ett bolag som har en skattedom hängande över sig under flera år. Men aktieanalytiker som Affärsvärlden varit i kontakt med anser att skattedomarna inte är något investerarna pratar om längre. Alla räknar med att skatten ska betalas och det är även diskonterat i de berörda bolagens börskurser. Och sektorn har inte tagit stryk av just detta. Men en aktieanalytiker uttrycker det så här:

– Fastighetssektorn är redan en marknad för vildhjärnor där finansiell akrobatik tillåts.

Även om skattedomarna kanske inte längre är en snackis har både Wihlborgs och Fastpartner varit snabba med att poängtera att de inte har några tvister på gång eller använder sig av avancerad skatteplanering för att minimera skatt.

Helena Ehrenborg pekar på att förändringar av regelverket skapar osäkerhet.

– Det kan noteras att utländska fastighetsbolag kan känna en viss skepsis att investera i svenska fastigheter på grund av att skattesystemet ändras kontinuerligt. Förändringar i skattesystemet påverkar förutsägbarheten och bidrar till en osäkerhet för investerarna. Nya regler om ränteavdragsbegränsningar kan leda till en lägre transaktionsvolym, säger hon.

Samtidigt tror hon inte att fastighetsbolagen är oroliga över vad som egentligen gäller på skattesidan.

– Min uppfattning är att bolagen kontinuerligt ser över sin skattesituation och tar ställning till den med hänsyn till de domar och förhandsbesked som kommer, säger hon.

Många fastighetsbolag har uppenbarligen lagt ner mycket pengar och energi på att kringgå skattesystemet. Men nu talar det mesta för att ett stort antal bolag kommer att få betala skattetilläggen. Och det är ägarna som får stå för notan. Börsbolagens ägare får lägre utdelning och medlemmarna i KF får se sin återbäring krympa. l