Finansmannens nya hemvist

Den 7 september 2007 blev HQ Banks sedan länge planerade personalfest på Lisa på udden på Djurgården i stället en avskedsfest för vd:n Patrik Enblad, som sagt upp sig. Visserligen kom beskedet som en blixt från en klar himmel, men för Patrik Enblad var det inget förhastat beslut. Han kände sig klar efter sex år som vd och fyra år som vice vd, och med sammanlagt 14 år på banken var det dags att göra något nytt. Och även om Enblad inte visste att ekonomin och börsen skulle braka utför, hade han en föraning om vad som var på gång, och ytterligare en resa nedåt på samma ställe orkade han inte.

Planen var att tillsammans med Anders Böös, hans företrädare på vd-posten i HQ, sätta klorna i Carnegie. Men efter en dramatisk process övergick firman i stället i statens ägo. Anders Böös och Patrik Enblad ville fortfarande göra något tillsammans efter äventyret med Carnegie och fastnade till sist för fastighetsrådgivaren Newsec. Båda har gått in som delägare och Böös tog plats i styrelsen och Enblad blev vd. Affärsvärlden träffade Patrik Enblad när han varit några veckor på sin nya arbetsplats.

Att Anders Böös går in i Newsec är inte så förvånande med tanke på hans bakgrund som vd på Drott. Men vad kan du om fastigheter?

- Jag är visserligen road av arkitektur, men mina fastighetskunskaper är begränsade och jag har sämst kunskap här på Newsec. Jag kan adresser, men här talar man fastighetsbeteckningar. Jag trodde att jag bodde där, men det visade sig att jag inte alls bodde där, men ändå var det i samma hus (ha, ha).

- Privat har jag varit med och byggt hus och även ägt kommersiella fastigheter på Lidingö. Men jag har kunskap om annat och inte minst om att leda företag. Det skadar inte att jag gillar fastigheter och har gjort en del fastighetsaffärer på HQ.

Newsec består av analys, värdering, mäkleri, corporate finance och förvaltning. I koncernen Stronghold, där Newsec ingår, finns även Niams fonder som äger fastigheter till ett värde av 40 miljarder kronor. Dessutom ingår en fastighetsdatabas, Datscha. Enblads nya arbetsplats är egentligen en investmentbank specialiserad på fastigheter. Det är därför inte helt olikt det han gjort tidigare. Men kulturen är annorlunda.

Vilken är den största skillnaden?

- På Newsec finns det många anställda med stort intresse och kunskap om fastigheter, men även en och annan huskramare. Inom finans är drivkraften många gånger pengar, men det är inte alls på samma sätt här, på gott och ont. Det handlar mer om att utveckla ett visst fastighetsprojekt och optimera nyttan med fastigheten, så det ingår ett större inslag av samhällsintresse. Det kan bli riktigt bra med en kombination av dessa två kulturer. Nu är det lite väl många möten med mazariner och för få affärer för min smak.

Så nu blir det ändring på det?

- Det är tanken. Tjusningen med så här stora företag är att det finns många bra sidor, som välutvecklade system när det gäller kompetens- och ledarskapsutveckling, performance management med mera.

- Men risken finns att man lägger för mycket fokus på system och utbildningar i stället för på nästa affär. Vad skulle vara bra för det här fastighetsbolaget? Vilken del är strategiskt fel - vad skulle de vilja ha i stället? Mer det, jag menar absolut inte kompetensavveckling, men det måste vara mer balans.

- I finans kanske man är överdrivet fokuserad på affärer och glömmer vissa av de mjuka värdena, medan man här är inne för mycket på dem och kanske för lite på affärer. Har vi tur kan dessa två världar mötas.

Förra året gjordes fastighetsaffärer i Sverige för endast 30 miljarder kronor, enligt Newsecs egen statistik. Och prognosmakare, däribland Newsec, räknar inte med några jättevolymer under de närmaste åren vilket gör att det blir en liten kaka för fastighetskonsulterna att dela på. Enblad håller med om att det är trångt bland konsulterna med tanke på ett förmodat begränsat antal affärer en tid framöver, men han pekar samtidigt på att Newsec inte bara lever på transaktionerna.

- Fastighetsägare måste ta hand om sina fastigheter, och vi är starka både inom förvaltning och inom värdering och analys. Inom transaktion, och särskilt i Sverige, är vi oproportionellt svaga. Vi är starkare både i Norge, Finland och i Baltikum. Historiskt har inte de större portföljerna i Sverige gjorts hos oss. Niam fonder har varit aktiva men eftersom vi är systerbolag finns det ibland en liten risk att vi kan missa uppdrag som rådgivare, inte minst inom familjen, då ingen vill bli ifrågasatt för svågerpolitik eller liknande.

Ambitionen är att finnas i segment och på marknader där Newsec har chans att vara etta eller två. I många delar har fastighetskonsulten lyckats med det, men inte när det gäller transaktioner.

- Vi ska bli bättre på transaktion och jag gillar att göra affärer, så det vore tråkigt om vi inte lyckades, säger Enblad.

Han är van vid att slåss om affärerna från sin tid på den lilla firman HQ. Det var långt ifrån ett självklart val i konkurrens med många stora investmentbanker. Men problemet är att fastighetsaffärerna lyser med sin frånvaro.

När kommer affärerna i gång på allvar?

- Problemet är att bankerna, till följd av finanskrisen, fortfarande är restriktiva med fastighetsfinansieringar. Många trodde nog på fler panikförsäljningar än det blev, men flera av dem som satt lite kinkigt till räddades av de låga räntorna. Det är lite Japanvarning - alla sitter på vad de har och ingen gör någonting. Köparna är inte lika aggressiva när de inte får samma belåning och säljarna är inte lika villiga att sälja eftersom räntorna är så pass låga. Gapet mellan köparnas och säljarnas priser ökar och då blir det färre transaktioner. När det lättar på finansieringen kommer köpare och säljare att kunna mötas och räntorna behöver komma upp till mer normala nivåer.

Går det att låna pengar hos banken?

- Vi är inne i en affär nu och det är tre banker som slåss om att få vara med och finansiera. För bara ett halvår sedan var det inte kö precis. Men det är med helt andra villkor och helt andra belåningsnivåer än för tre år sedan. Det kanske var osunt hög belåning då och överdriven försiktig nu, säger han.

Patrik Enblad menar att affärsklimatet har förbättrats något, men att det dröjer innan det blir en normalisering, kanske ända fram till 2011 och 2012. Då ska en stor andel krediter omförhandlas.

- I Sverige ser det ändå bättre ut än på många andra håll. I Storbritannien och Irland är det riktigt illa, USA, Grekland, Spanien och i viss mån Österrike har stora problem. I normala fall brukar Stockholm följa London, men jag är inte säker på det den här gången. Vårt land ser ändå ganska hyfsat ut och Newsecs uppfattning är att vi kommer att leva i en lågräntevärld under en ganska lång tid. Inte så låg ränta som i dag, men ändå relativt låg och man kanske får nöja sig med nominellt låga avkastningar.

Varför blev fjolåret inte så illa för den svenska hyresmarknaden?

- Fastighetsägarna var duktiga på att snabbt justera så att vakanserna inte gick upp till månen. Fastighetsmarknaden har blivit snabbare, och precis som börsen styrs den mer efter förväntningar. Det blev inte så hög arbetslöshet i Stockholm som befarades. I Göteborg har arbetslösheten ökat, med det är framför allt inom industrin och kontorssektorn har knappt drabbats. Det är fler positiva tongångar och de värsta domedagsprofeterna är borta.

Hur går det för övriga Norden?

- Norge ligger före oss och har återhämtat sig snabbare och där har vi gjort en del affärer. Norge drabbades också förra året, men har sin olja. Finland är dystrare rent transaktionsmässigt. En återhämtning kommer att ta tid och de har ju euron att ta hänsyn till också. När det gäller Baltikum är skillnaden stor mellan länderna. Lettland har tillverkat minst och har den största spekulationsbubblan och ligger därför risigast till. Men både i Estland och i Litauen sker en viss stabilisering. En del investerare är tillbaka och många uppdrag är att hjälpa dem som har problem, både inom förvaltning och inom transaktioner.

Vill ni expandera ytterligare?

- Inget ska uteslutas, men det viktiga nu är att komma ur den här krisen starkare än innan. Vi köpte Baltikum för mindre än ett år sedan, vilket var väldigt bra tajming. Vi skulle behöva bli starkare i Danmark och vi har lite samarbeten och är i Malmö. Vi måste bli bättre på transaktioner där vi finns i stället för att sätta ut nya flaggor.

En överraskning för Enblad då han började på Newsec var företagets transaktionsteam inom vindkraft. Den senaste affären, en 4-miljardersaffär, ska ske i flera steg med en spansk investerare involverad.

- Vi fick tag på honom efter att vi kartlagt hela vindkraftsmarknaden i Europa. Det finns ett stort behov för flera vindkraftverk, så här ser jag en riktig potential för oss.

Saknar du pulsen från aktiemarknaden?

- Jag handlar lite aktier och kommer nog att vara med i någon affär framöver. Men den stora skillnaden är att jag i hela mitt yrkesliv arbetat i publika bolag. Man kan unna sig att vara mer långsiktig här, då det inte blir samma fokus på kvartalsekonomi.

En börsnotering av Newsec är inte utesluten, men i nuläget ser Patrik Enblad bara ett skäl för detta.

- Ägarspridning och kapitalanskaffning är vi inte behov av, men däremot skulle vi behöva mer marknadsföring. Men eftersom jag är en bullrig person kommer vi att bli lite mer synliga.

Carnegieaffären är numera ett avslutat kapitel för Patrik Enblad. Nu är det fastigheter som gäller till hundra procent. Det enda som finns kvar av det äventyret är erfarenheten och, som han själv uttrycker det, några ministrar i telefonboken. De kan vara nog så viktiga kontakter i fastighetssammanhang framöver.

Gillar skidor och skärgårn

Född år: 1966.

Bor: Lägenhet i Stockholm.

Familj: Gift, fyra barn.

Utbildning: Ej avslutade ekonomistudier.

Karriär: Började i finansbranschen 1986, därefter HQ och senast Böös Enblad.

Styrelseuppdrag: ÅF och Orc Software.

Fritid: Skidor och skärgården.