Compact living livar upp ABB

I nästan hundra år har Västerås varit förknippat med Asea och ABB, och det på ett väldigt påtagligt sätt. Ändå in på 2000-talet var till exempel vart och vartannat kontorshus i centrum garnerat med en knallröd ABB-skylt.

Så är det inte längre. Som alla konkurrensutsatta företag har ABB fått se över sina lokalkostnader och i centrala Västerås har de flesta röda skyltarna tagits ner. De sitter dock kvar på det Vasaslottsliknande huvudkontoret, färdigställt 1916. Där huserar bland andra Sverigechefen Sten Jakobsson.

– Det här är en K-märkt kåk, så här har vi inte kunnat använda ytorna lika bra som på andra håll i bolaget, säger han.

Men annars har ABB:s personal verkligen trängt ihop sig. I Västerås sitter till exempel enheten för reaktiv effektkompensering numera ihop med övrig elkraftverksamhet. Det här är delvis en naturlig följd av att ABB har krympt under de senaste fem åren, då antalet anställda i Sverige minskat från 18 000 till 9 000. Även för befintlig verksamhet har dock lokalytorna minskat.

– Jag tror att man över lag i näringslivet har för stora ytor. Och har man för stora ytor är det lätt hänt att det blir skräpupplag här och där och därför sämre ordning och reda. Det gör i sin tur att produktiviteten blir lägre, säger Sten Jakobsson.

Mellan den 1 januari 2003 och den 30 juni 2004 frigjorde ABB Sverige 75 000 kvadratmeter, eller 11 procent, av sin lokalyta. Den besparingen skedde hack i häl på en tioprocentig minskning under åren 2001-2002. Siffrorna är inte jämförbara eftersom produktionens karaktär förändrats rejält under tiden. Men en rimlig bedömning verkar vara att ABB har ökat sin yteffektivitet med cirka 10-15 procent för samma typ av verksamhet.

Har då bolaget tjänat pengar på att förtäta? Och hur har arbetet gått till?

Svaret på den första frågan har flera aspekter. Förvisso sjunker hyreskostnaderna, men de vinsterna kommer först på sikt eftersom ABB har relativt långa avtal med sina hyresvärdar. Viktigare är att effektiviteten höjs generellt i organisationen, och här har förtätningen varit en beståndsdel.

– Att vi har kompakterat och flyttat ihop har haft enormt positiva effekter, säger Sten Jakobsson.

Det som han syftar på är att en organisation som sitter tätare rent fysiskt i regel får mindre transportkostnader och har lättare att skapa kontakter (både planerade och spontana) internt. Det finns antagligen också en psykologisk faktor. Ekande korridorer, ödsliga parkeringsplatser och tomma rum är demoraliserande och ger ett såsigt intryck på kunder och andra besökare. Ett bolag som rationaliserat hårt behöver därför flytta för att markera en nytändning och höja humöret på medarbetarna. Exempelvis flyttade Electrolux och Ericsson till kompaktare lokaler – på Kungsholmen i Stockholm, respektive Kista utanför stan – för några år sedan.

Totalt sänkte ABB Sverige de totala kostnaderna med 1,7 miljarder kronor under perioden januari 2003-juli 2004. Besparingarna har varit uppdelade på hela 242 delprojekt och arbetet har varit integrerat i koncernens gemensamma program Stepchange.

Hur har då ABB frigjort ytor så snabbt? Och hur har det kunnat ske på ett, uppenbarligen, lönsamt sätt? Något yttre sug efter lokalerna har ju inte funnits. ABB har inte precis haft lägen i Stockholms city, utan har för det mesta funnits i orter med svag efterfrågan på lokaler.

För att ge ett heltäckande svar behöver vi gå tillbaka till slutet av 1980-talet, när ABB sålde sina fastigheter genom så kallade sale-lease-back-avtal. Genom de affärerna, med Nordisk Renting, blev ABB-bolagen hyresgäster hos en extern ägare. Sedan dess har alltså ABB-enheterna fått betala vad det kostat koncernen och några “snälla” internhyror har det således inte varit fråga om. Det finns med andra ord en vana i koncernen vid att betala marknadshyror.

År 2000 köpte ABB tillbaka sina fastigheter, med ambitionen att sedan sälja tillgångarna i en rak affär. Skälet var att de nya internationella redovisningsreglerna gjorde sale-lease-back-avtal olönsamma. 2002 såldes så hela det svenska fastighetsbeståndet till brittiska London & Regional Properties för tre miljarder kronor. Inför försäljningen hade ABB gjort en stor översyn av sin fastighetsstrategi.

Peter Leimdörfer, vd för fastighetsrådgivningsfirman Leimdörfer, har sett många sådana översyner under de gångna åren.

– När ett företag slutar äga sina fastigheter är det vanligt att man samlar upp all inhyrning i en central funktion. Sedan betalar driftsenheterna marknadspris för sina lokaler. På så vis undviker man risken med en felallokering av resurser, säger han.

Det som ABB gjorde 2002 var att man samlade all lokalförsörjning i en funktion, ABB Fastighet AB, under ledning av fastighetsdirektören Gösta Ångell. En funktion med likartade uppgifter hade för övrigt funnits i mer än 10 år. Beslut togs också om att alla enhetschefer skulle få total information om den externa hyreskostnaden. Denna blev sedan, efter ett mindre administrativt påslag, lika med den internhyra som debiterades av ABB Fastighet AB.

Men det riktigt kreativa, som verkligen satte fart på flyttlassen i Västerås, Ludvika och andra ABB-städer, var att cheferna i ABB:s Sverigeorganisation fick ett entydigt budskap. Det gick ut på att lokalhyrorna skulle ses som en synnerligen rörlig kostnad.

Beslut togs om att uppsägningstiden internt skulle kortas till sex månader. Efter att uppsägningstiden löpt ut skulle fastighetsenheten ta över hyreskostnaden oavsett – och detta är det centrala – om man hade lyckats hitta en ny hyresgäst eller inte. Under Stepchange-fasen, 2002-2003, kortades uppsägningstiden till noll dagar. Så fort en affärsenhet tömt ytorna togs kostnaden över av Ångells team, under projektledaren Lars Åkerstedt. Att arbetet drevs i högt tempo och med tät uppföljning anses vara huvudförklaringen till att ABB kunde frigöra så stora ytor.

– Det blev en väldig fart när folk förstod vilka besparingar de kunde göra. Vitsen var att ytorna skulle hanteras av specialister medan våra operativa chefer skulle kunna ägna sig åt att utveckla verksamheten och göra affärer, säger Sten Jakobsson.

Fastighetsenheten hade rätt att tacka nej till vissa ytor. Exempelvis ville en affärsområdeschef i Västerås slippa hyreskostnaden för en konferenslokal mitt i ett kontorshus. Det gick inte för sig. Kravet var att de frigjorda ytorna måste vara sammanhängande och att det skulle vara enkelt att ha tillträde till lokalerna utifrån. Framför allt försökte ABB frigöra hela hus.

Att det har gått bra syns tydligt i Västerås. Externa hyresgäster har flyttat in på produktionsområdet Finnslätten och även inne i staden. I en del fall är de andrahandshyresgäster till ABB. Så är fallet med IBM, som hyr 8 000 kvadratmeter kontor i Västerås och Jönköping. Dess värre ser ABB ut att få tillbaka lokalerna i och med att IBM drar ner verksamheten i Sverige, även om ABB har möjlighet att säga upp ytorna.

Att hitta nya hyresgäster blir däremot inte lätt. En av de fastigheter som ABB tidigare använde, en högmodern tiovåningsbyggnad på Kopparbergsvägen mitt emot Västerås kongresshall, marknadsförs nu som “kontorshotell”. Den står till stora delar tom. Centralt belägna kontor i staden utbjuds för så litet som 1 100 kronor per kvadratmeter, enligt kommunens fastighetsförmedlingsenhet Etablering Västerås.

Ur ABB:s perspektiv är dock den tröga fastighetsmarknaden i Västerås knappast någon kvarnsten. Det avtal som tecknades med London & Regional innebär visserligen att ABB stannar kvar som hyresgäst i upp till 15 år. Men 25 procent av lokalerna hyrs med kort uppsägningstid. Det innebär att bolaget kan lämna tillbaka betydande ytor redan från och med slutet av 2006.

_______________________

Från hyresvärd till hyresgäst

1988 ABB säljer genom ett så kallat sale-lease-back-avtal sina svenska fastigheter till företaget Nordisk Renting och blir dess hyresgäst.

2000 ABB köper tillbaka fastigheterna från Nordisk Renting för att sälja dem i en rak affär. Anledningen är att nya redovisningsregler gör sale-lease-back-affärer olönsamma.

2002 Brittiska London & Regional Properties köper ABB:s svenska fastighetsbestånd, och bolaget blir på nytt hyresgäst.