Lättförtjänta tusenlappar

Affärsvärlden har med jämna mellanrum argumenterat för rörliga bolån. Detta eftersom rörliga lån under de flesta perioder visat sig vara billigare än fasta lån. I dagsläget skiljer det ungefär 0,9 procentenhet per år mellan rörlig ränta och fast ränta i fem år. Skillnaden kan ses som priset på en försäkring som skyddar mot en ränteuppgång över en viss nivå under de närmaste fem åren. Priset stiger om räntorna sjunker under lånets löptid och tvärtom.

Valet mellan rörliga och fasta räntor borde alltså bero på vilken risk man är benägen att ta, liksom vilket utrymme man har i sin ekonomi för oförutsedda räntehöjningar.

Svår uppgift

Synen på ränteutvecklingen är inte heller oviktig, men det är närmast omöjligt för en lekman att förutspå hur räntorna kommer att utvecklas under de kommande fem åren och därför bör denne välja det billigaste alternativet – rörlig ränta. För det talar även att man när som helst kan binda ett rörligt lån om man får indikationer på stigande räntor eller ändrad ekonomi.

Affärsvärlden liksom många andra prognosmakare tror att räntorna, framförallt de långa, kan komma att stiga något framöver till följd av en starkare konjunktur. Den som därför funderar på att binda bör tänka på ovanstående försäkringskostnad på 0,9 procent per år, som man måste ta igen för att det ska bli en bättre affär under hela femårsperioden.

När man bestämt sig för en löptid är nästa steg att fråga sig vilket institut man ska låna hos. Och här finns nästan lika stora pengar att tjäna som på att välja rörliga räntor framför fasta. I dagstidningarnas noteringar skiljer det just nu 0,5 procentenheter mellan bästa institut, SBAB, och Stadshypotek. Vid ett lån på en miljon kronor betyder det 3.500 kronor per år efter skatt!

Storbankerna har generellt bland de högsta räntorna, vilket de motiverar med tillgången på rådgivning och kringtjänster. Det är inget tvivel om att bankernas stora kontorsnät med mycket personal kostar, men som låntagare bör man nog fråga sig om rådgivningen är värd ungefär 0,3 procentenheter varje år.

Även spararen som valt den billigaste rörliga räntan för ett par år sedan bör göra en jämförelse med jämna mellanrum. För det finns ingen garanti för att den lägsta rörliga räntan kommer att förbli lägst.

Så mycket tjänar banken

Konsumentkreditlagen sätter upp vissa regler för hur en långivare får agera gentemot låntagaren. Bland annat slås där fast att kreditgivaren för att kunna höja en rörlig ränta till en kunds nackdel måste kunna hänvisa till antingen en ökad upplåningskostnad eller till en höjning av en referensränta.

Institutets upplåningskostnad är i regel den ränta som hypoteket kan sälja sina certifikatprogram och obligationer till. Referensräntan är oftast STIBOR (den ränta bankerna använder när de lånar pengar av varandra). Oavsett vad hypoteken använder som bas tillkommer ett påslag – en affärsmarginal.

För kunden är det svårt att räkna ut kreditgivarens upplåningskostnad och därmed vad man betalar i affärsmarginal från en tidpunkt till en annan. Men om man vill bilda sig en uppfattning om sina villkor på ett rörligt lån kan man alltid jämföra med STIBOR-räntan, som man hittar i dagstidningarna.

Av diagrammet (se den tryckta tidningen, nummer 18/1999 sidan 84) framgår Spintabs och SBAB:s tremånadersräntor i förhållande till tremånaders STIBOR sedan årsskiftet 1997/1998.

SBAB:s tremånaders-ränta är närmast mekaniskt kopplad till STIBOR-räntan och ändringar görs löpande utifrån denna referensränta. Spintab däremot beräknar sina räntor utifrån den egna upplåningskostnaden, vilken måste vara högre än tremånaders STIBOR eftersom skillnaden i diagrammet ofta är mer än den procentenhet Spintab säger sig vilja ha i affärsmarginal.

Annars verkar räntan i stor utsträckning sättas utifrån en positionering gentemot konkurrenterna. På Skandiabanken är exempelvis ambitionen att ha de lägsta räntorna bland bankerna. Och de förefaller ofta som om storbankerna konfererar med varandra innan de justerar.

Alla institut har inte »helt rörlig« ränta, d.v.s. ränta som från en dag till en annan kan ändras och får direkt effekt för kunden. SBAB, Skandiabanken och Spintab har istället tre månaders räntor. Kunden binder alltså räntan tre månader i taget. På så sätt vet kunden vad denne har för ränta 90 dagar åt gången, men vid en allmän sänkning (t.ex. när Riksbanken sänker reporäntan) tar det därför något längre tid innan sänkningen slår igenom än om man har helt rörlig ränta. Och givetvis tvärtom vid en höjning.

Alla tre instituten behandlar tremånadersräntan som rörlig, så till vida att kunden kan binda räntan för en längre period även under dessa 90 dagar.

Prutmån

Storbankernas hypotek har delligerat själva utlåningen till kontoren. Och dessa har i regel möjlighet att rabattera räntorna till kunder som har mycket lån eller köper alla sina banktjänster från en och samma bank. Denna rabatt är inte känd utan sannolikt en förhandlingsfråga. Detsamma gäller uppläggningsavgifter.

Men man kanske kan utgå från att Stadshypoteks uttalade bonus på 0,3 procentenheter för kunder som har alla sina bostadslån i Handelsbankskoncernen, även kan gälla för konkurrenterna.

Det kostar ingenting att fråga och ibland lönar det sig. En medarbetare på Affärsvärlden med äldre lån hos Stadshypotek blev ytterst förvånad när denna bonus kom på tal och kastade sig på telefonen för att fråga om gällande regler. Fem minuter senare lade samme medarbetare på luren med ett brett leende på läpparna – så enkelt var det att tjäna 2.100 kronor om året efter skatt. Som kund har man en stark förhandlingsposition när man lånar en miljon kronor. Utnyttja den!

Övriga artiklar om bolån