Greg hittar hem

En hög och klar sommardag i Malmö. Sydvästen från Öresund drar in över cementföretaget Eurocs nedlagda kalkbrott i Limhamn och fastighetsbolaget Annehems pågående prestigebyggen sju-åtta kilometer söder om centrala Malmö. En stor skylift utanför cementföretagets modernistiska före detta huvudkontor lyckas fånga den förbipasserandes intresse. Maskinen kör ut några tiotal meter i terrängen, lyfter upp sin långa arm under några minuter och flyttar sig sedan 30 meter in på gräsmattan på andra sidan Annetorpsvägen.

Fotografen som hissas upp och ned till noggrant utvalda positioner framför arkitekten Sten Samuelssons nu 30 år gamla betongkomplex har ett nyckeluppdrag. Han ska fånga havsutsikten från de tänkta lyxlägenheter som ska byggas på de övre våningarna för kapital- och köpstarka 40-talister. I höst börjar försäljningen och då är det viktigt att ha bildbevis på att det går att se mer än bara bron till Danmark från de nybyggda miljonlägenheterna.

– Vi hade gärna sett att kalkbrottet vattenfylldes men det gick inte. Där växer sällsynt kalkkrasse och där finns en ovanlig groda, säger fastighetsentreprenören Greg Dingizian.

Vi träffas i ett konferensrum proppfullt med modeller och skisser över de olika byggprojekt som hans skötebarn, First North-noterade Annehem, projekterar och planerar att bygga.

Avslöjandet för dagen är att bolaget nu slutligt har bestämt sig för att inte bygga en andra skyskrapa i staden, ett 218 meter högt Malmö Tower som ett blickfång vid sidan av Turning Torso ovanpå den nya järnvägsstationen i stadsdelen Hyllievång. Planen nu är i stället att bygga två inte fullt så höga hus, kring 25-30 våningar, intill ett nybyggt norskägt köpcentrum och invid den nya inomhusarenan:

– Det blir svårt att få ekonomi i ett sådant högt hus eftersom myndigheternas krav har ökat de senaste fem åren. Det handlar om allt från brandsäkerhet och miljöaspekter, till vind och buller.

Greg Dingizian borde veta vad han pratar om. Skrytbyggen tycks alltid ha en tendens att bli dyrare än beräknat. För fyra år sedan tog han jobbet som chef på HSB i Malmö, ett uppdrag som i huvudsak gick ut på att rädda ekonomin i den skruvade skrapan. Alexanderhugget blev att hyra ut lägenheterna i stället för att sälja dem:

– Med facit i hand går det att säga att det inte var ekonomiskt motiverat att bygga Turning Torso. Som Malmöbo ser jag förstås saken ur ett annat perspektiv. Det har blivit en ny symbol för staden, säger han i dag.

Hans blott två år gamla Annehem är med normala mått mätt ett litet fastighetsbolag med sitt marknadsvärde kring 750 miljoner kronor. Bolaget står på två ben. Dels traditionell fastighetsförvaltning där bolaget köper och säljer fastigheter i Skåne, dels det som i aktievärderingssammanhang klassas som en krydda – de stora byggprojekten. På ritbordet ligger skisser till hus som bedöms kosta tre miljarder kronor att bygga men som färdigställda kan bedömas vara värda fyra miljarder kronor. Allt enligt Greg Dingizian.

Det USA-inspirerade lägenhetsprojektet Victoria Park (Victoria efter en av medgrundarnas döttrar) som skyliftfotografen tog bilder för är ett av dem. Victoria Park ska enligt planerna knoppas av från Annehem under hösten och noteras separat på en alternativ börslista. Ungefär samtidigt hoppar Greg Dingizian av som arbetande styrelseordförande från Annehem:

– Jag ska sluta med det efter sommaren. Jag kommer att vara mycket mindre arbetande och jag har inga planer på att gå och ta ett nytt jobb.

Du är känd för att byta jobb ungefär vart tredje eller fjärde år. Är det dags nu igen att stå till arbetsmarknadens förfogande?
– Nej. Det har jag inte tänkt mig. Jag har hjärtat i detta och min bas kommer att vara Annehem framöver.

Men du får tid över. Och visst växer ekonomin i Öresundsregionen snabbt men den växer ännu snabbare på andra håll i världen. Vad funderar du på?
– Det vore roligt att starta fastighetsfonder i nya europeiska ekonomier. Jag sneglar på Balkan. Sådana marknader erbjuder mycket stora möjligheter, men är samtidigt ett stort risktagande.

Här i Skåne känner du ju alla. Vilka är dina komparativa fördelar på Balkan?
– Jag har varit där och kollat en del och studerat branschen och pratat med mäklare, aktörer och myndighetsfolk. Så förutom att vara med i Annehem, och här i hemmaregionen, så känns det som att det kittlar med fastighetsbranschen i länder som inte har en så utvecklad infrastruktur.

Vilka länder handlar det om?
– Nu har jag gett mig in i något jag inte kan komma runt. Men jag har varit i Kroatien, Serbien och Montenegro. Senast kom jag hem därifrån i juli. Där kittlar det en aning.

Född i Bagdad av armeniska föräldrar kom Greg Dingizian till Sverige i mitten av 1960-talet. Pappan jobbade som exportchef för ett svenskt handelshus, Saba, och familjen rotade sig i Malmö, först inne i centrala Malmö och därefter i förorten Rosengård. Sedan några år bor Greg Dingizian i förre statsministern Göran Perssons tidigare våning på Regementsgatan:

– Pansarglasen och gallren försvann ganska snart. Köket rök och nu håller badrummet på att ryka, konstaterar Greg Dingizian.

Politiskt har Dingizian inga egna ambitioner att tala om. Hans lillasyster Esabelle Reshdouni sitter i riksdagen för miljöpartiet och själv säger han sig ha röstat genom nästan hela det politiska spektrumet, omväxlande socialdemokrater och moderater har fått hans röst. Men en av de gånger som vårt samtal hettar till är ändå när han får frågan om hur han ser på nyheterna som kommer från hans födelseland Irak varje dag.

– Jag mår dåligt. Jag vill påpeka att jag har inga kopplingar till Bagdad över huvud taget. Vi har ingen släkt där och vi är inte irakier. Vi är kristna armenier. Men det gör ändå ont i mig. Läget i Mellanöstern är vansinnigt.

Vad tycker du om amerikanernas strategi?
– Ska jag delge dig det? Men om jag uttrycker mig diplomatiskt: Amerikanerna tar på sig ett alldeles för stort ansvar, långt utöver vad de behöver göra.

Har du några affärer där eller i Mellanöstern? Byggprojekt eller investeringar?
– Nej. Men i norra Beirut, i Adma nära kasinot, har vi köpt en lägenhet. Vi skulle dit på semester nu i sommar men vi bokade av. Det var för oroligt.

Ni var där förra sommaren under Israels krig mot Hizbollah.
– Hela min familj och mina föräldrar blev evakuerade under en frist på 48 timmar för att få ut folk. Vi såg bomberna slå ner nära där vi bor. Det ringde journalister varje dag. Jag blev något slags reporter på plats.

Var du rädd?
– Nej. Det var mentalt jobbigt och jag mådde inte bra av att mina barn inte mådde bra och var rädda. Det var en konstig stämning och sedan när jag kom hem kom reaktionen. Det är en klaustrofobisk känsla av att vara omringad och inte kunna röra dig.

Varför köpte du lägenheten?
– Vi var där år 2000 och det var helt lugnt där. Vi ville ha ett ställe i ett varmare land och Beirut var en sådan fantastisk stad, mycket roligare än den franska och spanska Medelhavskusten och dessutom mycket billigare.

Hur ska man göra för att få fred i området?
– För att få sann demokrati måste man ha ekonomisk demokrati. Om orättvisorna är för stora så kommer det att uppstå problem.

Är Israel-Palestina-konflikten löst om 50 år?
– Absolut. Jag är optimist. Jag tror att det är slut om tio år. Konflikten närmar sig en punkt där den måste ta slut men ibland så är det så att det måste bli värre innan det kan bli bättre.

Du har varit i Dubai. Du lockas inte av att investera där?
– Alla som är i fastighetsbranschen borde besöka Dubai. Det är fascinerande men samtidigt så konstgjort. Det kittlar inte.

Greg Dingizian återkommer ofta till det ordet. Kittlar. Det är så han beskriver projekt som attraherar honom.

Du gör intryck av att vara serieentreprenör.
– Jag är inte världens bästa förvaltare och beundrar de människor som står för det långsiktiga företagandet. Jag är inte optimal som förvaltande vd. Däremot tycker jag att jag är bra som strateg.

Hur är du som strateg?
– Jag tror jag har en god förmåga att se trender och vad som komma skall. Sedan kan motreaktionen komma lite otajmat. Tidigare i mitt liv har jag varit lite het på gröten. Jag vill väldigt mycket här och nu och den största brist jag har haft är brist på tålamod, men på något sätt har jag vuxit i kapp det nu. Det var mycket värre när jag var yngre. Vissa kompisar till mig kallar mig för ADHD-barn, halvt på allvar och halvt på skämt. Jag kunde ju inte sitta still.

Hur mycket jobbar du?
– 40 timmar per vecka. Det var mellan 60 och 80 timmar i veckan fram tills jag fyllde 45. Så det är de senaste åren som det har ändrats. Jag fick för mig att när jag blev 40 så skulle jag sluta jobba men det höll bara i tre månader.

Vilka trender styr din strategi just nu?
– Väldigt mycket är kopplat till den danska invasionen. Den tror jag inte man är medveten om i resten av Sverige. Förra året växte befolkningen här nere med 5 000 personer och en stor del är danskar. Inte bara bostadskostnader utan också bilar är mycket billigare i Skåne. I nya bostadsrättsföreningar här nere är upp till hälften danskar och numer planeras till och med danska skolor i Skåne.

Du brukar jämföra kvadratmeterpriserna i Malmö och Köpenhamn.
– Det finns en bra bild på det där. Det är min favoritbild som beskriver hela affärsidén för Annehem och svarar på frågan om hur långt ut på Själland man måste flytta för att komma ner till Malmöpriser. Just nu måste du flytta cirka två timmar från Köpenhamn för att komma ner i något liknande Malmös priser. Och då ligger vårt nya projekt Malmö Tower bara 18 minuter med tåg från Köpenhamn.

Hur är prisskillnaderna?
– Toppriserna i Köpenhamn är cirka 100 000 danska kronor per kvadratmeter (cirka 120 000 svenska kronor). Nybyggda lägenheter i Västra hamnen kostar 40 000 kronor i dag.

Tror du gapet kommer att slutas helt?
– Jag tror vi når cirka 70 procent av de danska priserna.

Vad kan ändra den utvecklingen?
– Utifrån vårt perspektiv inom Annehem ser vi två hot. Det ena är politiska beslut på den danska sidan.

Visumkrav eller?
– Allt kan hända, säger han och skrattar.

– Det andra hotet är byggkostnaderna som skenar. Situationen just nu är sådan att man får vara tacksam om man får in ett anbud över huvud taget. Det säger en del om konjunkturen. Byggkostnaderna är 20-30 procent högre nu än för två år sedan.

Greg Dingizian har ofta spelat högt, särskilt i unga år, och hans aktier i Annehem än numera värda i storleksordningen 130 miljoner kronor. Dessutom har han aktier i ett par mindre bolag på börsens sidolistor:

– Jag vill inte säga vika men det handlar om innehav värda minst 20 miljoner kronor. Min första aktieaffär gjorde jag för studielånet, Modo. Jag köpte på måndagen och sålde på fredagen och tjänade några tusenlappar. Helt fantastiskt.

De snabba affärerna blev fler och fler och studiemedlen räckte inte mer än något år för Greg Dingizians ambitioner. Han hoppade av universitetet i Lund och träffade finansmannen Bo Håkansson som rekryterade honom till affärer i investmentbolaget Active. En kallsup i samband med finanskrisen 1991 gjorde att han förlorade allt:

– Banken gjorde en Erik Penser. De sade upp lånen trots att jag kunde betala räntorna. Det slutade med att jag blev skyldig 20-30 miljoner kronor.

Vad hade du pantsatt?
– Aktier. Jag hade belånat en massa aktier för att öka exponeringen. En lärdom jag gjorde, precis som många andra: Se till att inte hamna i knät på bankerna. Så länge man har bra soliditet och kan betala sina räntor är det inga problem att byta bank. Jag var 31 år gammal och gick på mitt livs största ekonomiska smäll.

Är det den enda krasch du har varit med om?
– Det är möjligt att vi har suttit med i bolag där vi har ägt mindre andelar och där huvudägarna har satt bolaget i konkurs. Men i den här smällen bestämde jag mig omedelbart för att jag skulle göra rätt för mig så långt det var möjligt. Vi gjorde en uppgörelse och jag sålde allt jag hade till ackordet. 1996 gjorde jag sista återbetalningen.

Det har kanske bidragit till att du har så många kända industri- och finansmän bland ägarna till Annehem. Hur lång tid tog det för dig att sy ihop den första finansieringen?
– Den första emissionen, en private placement på 112 miljoner kronor, tog vi in i april 2006. Det gick väldigt snabbt. 24-48 timmar.

Vad är det ett tecken på?
– En kombination av många saker. Man måste tro på affärsidén och på dem som ska göra jobbet.

Men de var ju inte kända, det var bara du.
– Jo. Det så klart. Men det hade gått bra på HSB och även på Gotic. På den tiden, i mitten av 1990-talet, förvärvade vi väldigt aggressivt åt Gotic i Malmö. Det gick en köpare på 20 säljare. Vi köpte allt vi kunde i centrala Malmö.

Då var det köparnas marknad. Hur ser det ut nu?
– Det har varit säljarnas marknad de senaste åren men jag tycker att konjunkturen har mattats av det senaste halvåret. Det är lite stiltje just nu. Både köpare och säljare har lugnat ner sig. Alla vill ju se vad som händer med räntorna. Blir det 100 punkter till eller 150 punkter?

Bäddat för en nedgång alltså?
– Det som är bra för marknaden, som borgar för att vi inte får en kraftig sättning, är att alla fastighetsbolagen och investerarna har den stora kraschen för 15 år sedan i minnet. Det är till och med så att en del önskar att nedgången ska komma, så att man kan göra goda investeringar. Det talar ju för att det inte blir någon kraftig sättning. Bolagen är väldigt solida och historiskt sett har vi fortfarande låga räntor.

Hur stora räntehöjningar räknar du med?
– Från dagens 3,50 kanske det handlar om 75 till 100 punkter till och då ser vi också ett scenario där långräntorna skär korträntorna. Där någonstans får vi se en balans och det kan mycket väl hända redan inom ett år.

Hur stort är Annehem om fem år?
– Vi är säkert mycket större. Men vi kommer att sälja fastigheter på vägen också. Därför vågar jag inte stå för någon siffra, men de som känner mig vet att jag vill växa.

Är det inte besvärligt att ha konkurrenter i styrelsen? Erik Selin (vd i det börsnoterade fastighetsbolaget Balder) till exempel?
– Jag ser inte honom som en konkurrent, lika lite som Mats Leifland, vice vd i Peab, är det. Det viktiga är att alla i styrelsen äger aktier i bolaget.

Vad är hemligheten med att tjäna pengar när räntorna går upp?
– Vi jobbar med nybyggnadsprojekt där vi ska sälja lägenheterna för mer än vad det kostar att bygga dem. På den traditionella fastighetssidan gör vi investeringar där vi kan tillföra något, som i Landskrona där vi köper en rad centrala fastigheter.

Ni hyr ut lokaler till butiker i centrala Landskrona medan andra fastighetsägare väljer nybyggda köplador utanför Landskrona. Vilka butiker vinner striden om konsumenterna?
– Det får framtiden utvisa, men jag tror att shoppingcentrumens era är förbi. I kampen om kunderna vinner centrala lägen.

Hur kan du säga det när norska Sten & Ström ska bygga ett enormt shoppingcentrum alldeles intill ert landmärke i Hyllie?
– Eran är förbi. Det håller jag fast vid.Bor i Göran Perssons gamla lya

Familj: Hustru Ann-Louise, fotvårdsspecialist och reflexolog, tre barn 17, 20 och 23 år.

Född: I Bagdad 1960.

Bostad: Bor sedan några år i förre statsministern Göran Perssons tidigare våning på Regementsgatan. Sommarlägenhet i Beirut, Libanon.

Utbildning: Ett år på ekonomutbildning i Lund.

Karriär: Investmentbolaget Active, vd i börsnoterade fastighetsbolaget Gotic, startade vego-snabbmatskedjan Meaning Green 1997, vd Wilhelm Sonesson 2000-2002, HSB i Malmö 2003-2006, Annehem från 2006.

Talar: Armeniska, engelska, skånska.

Kör: Mercedes CLS 55 AMG. Begagnatpris 650 000-900 000 kronor. ”Jag funderar på att köpa en miljöbil nästa gång.”

Stockholm: Dit reser jag inte så mycket längre.

Tjänar: 1,7 miljoner kronor (2005) plus 11 miljoner i kapitalinkomster.

Vegetarian: Äter inte kött men fisk och ägg.

Bra på: Poker och backgammon. ”Vi spelar om tusenlappar och jag klarar mig ganska bra.”

Promenerar helst på: Strandpromenaden, Cornichen, i Beirut.nullnullnull