”Så förskönas boprisstatistiken”

Varje månad kommer Mäklarstatistik med nya siffror för prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden. Priserna på bostadsrätter bygger på försäljningssiffrorna från cirka 70 procent av den totala försäljningen.

Sedan oktober 2008 har man börjat med att redovisa prisutvecklingen månadsvis. Tidigare redovisade man i stället löpande medelvärden under en tremånadersperiod.

När Mäklarstatistik nu sammanfattar hela året 2008 erbjuder man dessutom grafer som visar utvecklingen under året, både på villor och bostadsrätter.

Vi har tittat närmare på tre av graferna: Prisutvecklingen på bostadsrätter riket, centrala Stockholm och Storstockholm.

Graferna bygger på ett glidande medelvärde. Alltså: decembersiffran är egentligen ett medelvärde av priserna för försäljningen i oktober-december, och novembersiffran ett medelvärde av försäljningen mellan september-november. Trots att Mäklarstatistik började redovisa prisutvecklingen månadsvis i oktober.

I de blåa graferna har vi lagt in värdet av de kvadratmeterpris som Mäklarstatistik rapporterat om, även efter den nya mätmetoden införts i oktober (brytpunkten är markerad med ett lodrätt streck).

Genom denna graf syns det tydligt att deras egna siffror över kvadratmeterpriset – som tidigare redovisats i deras pressmeddelanden – inte stämmer överens med de nya graferna.

– Det kan bero på att mäklare inte har rapporterat in sina försäljningssiffror i tid och det nya viktningssystemet, säger analytikern Anders Hallberg på Mäklarstatistik.

(Det nya viktningssystemet går i enkla drag ut på att försäljningen av lägenheter jämförs med året innan. Om det exempelvis visar sig att antalet sålda lägenheter på Östermalm är färre än 2007 får dessa högre vikt i statistiken och tvärtom.)

Ibland – som i kurvan över Storstockholm – visar Mäklarstatistiks nya kurva mer än tio procent högre försäljningspriser under hela året än de tidigare redovisade försäljningspriser.

Genom att bygga kurvan på ett löpande medelvärde under tre månader uteblir de stora prisrasen under korta perioder och kurvan som borde se ut som en svart slalombacke slätas ut till en simpel barnbacke. (Se graferna nedan)

– Kurvor med löpande medelvärde blir inte så volatila. Alltså de svänger inte lika mycket upp och ner som när man redovisar månadsvis, säger Anders Hallberg.

Vilka siffror graferna bygger på går däremot inte att finna någonstans på hemsidan. Det är först när vi ringt upp Mäklarstatistiks analytiker Anders Hallberg som vi fått veta att de bygger på de ovan angivna medelvärdena.

– Det är otydligt, det är det. Jag har i och för sig bara gjort statistiken, inte pressmeddelandet. Men det borde ha framkommit vad siffrorna avser, säger Anders Hallberg.

Med tanke på att Mäklarstatistik sitter på de exakta försäljningssiffrorna på bostadsrätter, för varje enskild månad, vore det väl rimligt att ni använde dessa även i graferna?
– Ja, det är sant. Men eftersom vi inte har haft det nya mätsystemet under hela året kan vi inte redovisa det på annat sätt. I oktober 2009 när vi har tolv månader av månatliga priser, då kan vi göra en graf som bygger på den nya prisredovisningen, säger Anders Hallberg.

nullnullnullnull