Sälj logistikvinnaren dyrt

SÄLJ Det senaste året har inget delsegment inom svensk kommersiell fastighetsmarknad sett en större ökning av investerarintresset än logistikfastigheter. Det väller in internationellt fond- och riskkapital, där namnkunniga placerare, som exempelvis Blackstone och Prologis, har gjort större svenska portföljinköp i segmentet. Fastighetsrådgivaren Newsec skattar att logistik under första halvåret stått för en 22-procentig andel av en nära rekordstor volym svenska fastighetsaffärer. Det är en lika stor andel som flerfamiljsbostäder. Endast kontor, med 28 procents andel, lockar mer kapital.

Långsiktigt har allt fler nått slutsatsen att det råder strukturellt ökande efterfrågan på framtida logistiklägen för den snabbt ökande e-handelns nya distributionsvägar, via container och tåg samt hela vägen fram till slutkund. På det tillkommer förstås även ”bensin-på-brasan”-faktorn med en nollränta som möjliggör för extremt billig lånefinansiering samt upptrissade fastighetspriser, och som topping har långt gången konjunktur hållit nere andelen vakanta, tomma ytor även bland cykliskt känsliga logistikkunder.

När Affärsvärlden i nummer 1–2/2017 tog upp Catena var det som ett missförstått och defensivt värdecase. Fastighetsbolaget var redan börsens största renodlade logistikspelare, men hade knappt analysbevakning trots en snabbväxande portfölj av strategiska lägen, lovande marknadstrender och synliga förbättringar i förvaltningen. Värderingen var inte högre än 10 gånger ett rörelsekassaflöde för 2017, p/ffo, som därtill väntades fortsätta växa snabbt till kontrollerad risk. Köprådet på dåvarande kurs 125,5 kronor summerade i en god kursavkastning på 24 procent på rådets slutkurs 155,5 kronor tolv månader senare.

Det var dock bara början. För dem som hållit fast vid sina Catena-aktier lyder dagens analyskurs i 335,5 kronor, vilket över knappa tre år innebär en kursavkastning på över 40 procent i årstakt. Den takten är mer än dubbelt upp mot fastighetsindex (SX8600PI), på dryga 20 procent i årstakt.

Huvudskälet att investera i Catena är exponeringen mot ett fastighetssegment med strukturell långsiktig tillväxt via ett välskött utvecklingsbolag med strategiska logistiklägen nära storstäder.

Affärsvärldens uppdaterade värderingsbild pekar nu på en präktig portföljpremie och på ett rörelsekassaflöde som värderas till höga 19 gånger p/ffo för nästa år, 2020. För aktien innebär det att börsen redan prisat in såväl affärsframgångar som ett gynnsamt hyres-, fastighetsvärderings- och finansieringsklimat i sådan grad att säkerhetsmarginalen är bortblåst.

Rådet blir att sälja Catena. Bevaka sedan från sidlinjen inför eventuella framtida ingångslägen, där aktien ger bättre risk-potential.

Det här är en sammanfattning av aktieanalysen Sälj logistikvinnare till premie. Prnumeranter kan logga in och läsa hela artikeln här.