Hej, tack för din order! Din betalning är nu genomförd och ditt konto verifieras, var god och invänta e-mail med aktiveringslänk för att kunna använda ditt konto.
Välkommen, du har tillgång till Premium-materialet via ett samarbete med Telia Zone!

Utopia Properties

2020-03-11 18:00
Jacob Karlsson, Erik Selin, Fredrik Lundberg och Jan Stenbeck. Foto: K-Fastigheter, Tobias Ohls, Simon Rehnström/SvD/TT, Börje Thuresson/Aftonbladet /TT

Mark och fastigheter har i över 25 år varit ett tillgångsslag med ständigt förbättrade omvärldsfaktorer. Allt har gått fastighetsbranschens väg. De hack i kurvan som dykt upp längs vägen har visat sig vara korta och milda. Drömmen om det perfekta tillgångsslaget har blivit verklighet. Eller?

Häromveckan, i Affärsvärlden nummer 8–9/2010, gjordes en djupdykning i ”nyrika” miljardärer. De nya miljardärernas pengar kommer från två håll. Internet och fastigheter. Det går alltså att bli väldigt rik på det senaste nya (tech) eller den allra äldsta investeringen (mark och fastigheter). Övriga branscher som människan hittat på de senaste 5 000 åren har alltså inte varit lika lukrativa.

Att globala teknikföretag som Microsoft, Facebook och Spotify är veritabla miljardärsfabriker är inte svårt att förstå. Men exakt varför är det så ”lätt” att bli fastighetsmiljardär?

Frågan handlar verkligen inte om att förringa skickligheten hos fastighetsproffs som Erik Selin, David Mindus, Rutger Arnhult, Sven-Olof Johansson eller Ilija Batljan. Däremot måste man fråga sig varför skickliga människor antingen flockats till just fastighetsbranschen. Eller haft svårare i andra branscher att omsätta skickligheten till miljardförmögenheter.

Mönstret gäller ju inte bara ”nya pengar”. Stena-Olsson-familjen och Roger Akelius är två som via fastighetsmarknaden i modern tid gått från att vara förmögna till att vara goda för 50–100 miljarder kronor vardera.

En särskilt intressant jämförelse är mellan familjerna Lundberg och Stenbeck. När Jan Stenbeck respektive Fredrik Lundberg tog över sina respektive familjeföretag i början av 1980-talet så var Lundbergföretagen och Kinnevik ganska jämnstora. Stenbeck sadlade om från basindustri till ny teknik. Lundberg har köpt in sig i bank och industri, men basen har alltid varit att fortsätta investera i realtillgångar som skog och fastigheter.

En omröstning om vem som varit mest framgångsrik skulle nog entydigt vinnas av Jan Stenbeck. Inget kunde vara mer fel, räknat i pengar. Fredrik Lundberg med familj äger enligt Holdings aktier för 77 miljarder kronor. Familjen Stenbeck äger aktier i Kinnevik för cirka 4 miljarder kronor. Visserligen är familjen Stenbeck lite mer splittrad och bred i sitt ägande, men även om vi räknar in alla från Kinneviks andra två grundarfamiljer (Klingspor och von Horn) så blir det bara ytterligare 2 miljarder kronor. Kort sagt: Inget tyder på att Sveriges mest legendariska teknikinvesterare Jan Stenbeck kommer i närheten av fastighetshamstern Fredrik Lundberg mätt som värdeskapande summerat över de senaste 40 åren. Lite dystert.

Det verkar alltså vara något särskilt med fastigheter. Ett annat bevis för detta hittar vi i Jacob Karlsson, en ung kille från Hässleholm. I podden Fastighetsprofilerna berättar Jacob Karlsson i detalj om hur hans bolag K-Fastigheter byggts upp.

Efter ett par små lägenhetsaffärer så byggde Jacob Karlsson vid 22 års ålder en villa hemma i Hässleholm för att sedan sälja den. Därefter byggde han en villa till och sålde den också. Sedan kände Jacob Karlsson att det var fel att bygga för att sälja. Det vore bättre att bygga och behålla. Samla i stället för att sälja. Med den affärsidén startade han K-Fastigheter i december 2010 med 1,0 miljon kronor i eget kapital. I februari 2011 gick Erik Selin in med 1,0 miljon till så hela startkapitalet var 2,0 miljoner.

”De 2 miljonerna har räckt för att skapa den portfölj vi har i dag”, säger Jacob Karlsson om vilket kapital som krävts utöver traditionell bankfinansiering.

Hur har det gått på de drygt nio år som gått sedan dess? Jo tack, insatsen på 1 miljon har gjort att Jacob Karlsson i dag har aktier i K-Fastigheter värda över 2 miljarder kronor. 2 000 gånger pengarna på nio år, för att prata Silicon Valley-språk.

Jacob Karlsson är såklart ett fenomen och K-Fastigheter har gjort fantastiska saker. Affärs­idén att bygga effektiva marklägenheter som kräver väldigt lite skötsel var jättebra. K-Fastigheters upplägg att äga hela värdekedjan är också bra. Från projektutveckling, husfabrik till byggbolag och sedan förvaltning. Men det är inte cancerns gåta man löst och det är inte ett nytt Facebook. Så hur kan man gå från 1 miljon till 2 miljarder på nio år med rakt igenom konservativ belåning och en helt kopierbar affärsmodell? Svaret är nog att det bara går i kraftig medvind. Och vi pratar inte om precisionstajming. Fastigheter har i snart 30 år upplevt ständigt förbättrade förutsättningar.

• Fallande styrräntor. Från 500 procent i september 1992 har Riksbanken sänkt räntan till i dag 0 procent.

• Fallande inflation. Inflationen har gått från >10 procent till 1–2 procent i officiell inflation. Många av oss misstänker visserligen att den verkliga prisökningstakten är mycket högre, men den låga officiella siffran är ändå det som hittills styrt finansmarknaden.

• Fallande realräntor. Svenska statens långa realränteobligationer har sedan 1994 gått från nära 5 procents realränta till negativ ränta.

• Generellt goda kreditmöjligheter. Kreditviljan är cyklisk och regleringsstyrd, men överlag har det blivit billigare och enklare med finansiering de senaste 25 åren.

• Lagom god tillgång på eget kapital. Duktiga aktörer har nästan alltid kunnat finansiera sig, men det har inte varit så lösa tyglar att det skapats ett överutbud av fastigheter.

• Inga stora vakanser. Vakanserna har varit höga nog att avskräcka från idiotiska nybyggnadsprojekt, men låga nog för fortsatt starka kassaflöden.

• Lågt nybyggande. Det har byggts mycket men inte jämfört med vad demografi, urbanisering och andra stora trender motiverar. Relationen utbud-efterfrågan har aldrig kapsejsat.

• God hyresutveckling. Det är stor variation mellan fastighetstyp och orter, men generellt har det aldrig varit stor press ner på hyresnivåer och ofta tvärtom.

• Förmånliga skatteregler. En väldigt underskattad faktor. I teorin är fastigheter den bästa skattebasen. I högskattelandet Sverige gör vi tvärtom. De senaste decennierna har det faktiska skatteuttaget från fastigheter minskat enormt för att nu vara nära 0 procent i många fall.

• Stigande värderingar. Givet allt ovanstående är det rätt självklart att avkastningskraven fallit och värderingarna skjutit i höjden. Värdestegringen skapar sin egen dynamik som eldar på suget efter ”real avkastning”.

• Ändrade redovisningsregler. Alla bostads­ägare vet att hus slits och att det är dyrt att reparera och fixa. Redovisningstalibaner har dock bestämt att slitage inte behöver drabba fastigheter som ägs av bolag. Fastighetsbolag slipper göra avskrivningar för slitage och får därför ett väldigt gynnsamt redovisat förvaltningsresultat. Renoveringsbehov dyker i teorin i stället upp som ”värdeförändringar”. Men i praktiken överskuggas slitaget av den mycket större räntedopade värdestegringen. Effekten blir att hela branschen kan suggerera sig till att kassaflödet från fastigheter är högre än vad det kanske egentligen är.

Dessa elva punkter summerar till en väldigt viktig förklaring till att vi har så många fastighetsmiljardärer. Men det är elva pendelrörelser vi talar om. Väldigt långa pendelrörelser förvisso, men alla kommer förr eller senare vända och göra fastigheter till mindre gynnsamma investeringsobjekt. Ingen av pendlarna kanske vänder i närtid eller med stor dramatik. Men det finns inga utopier där alla bekymmer ständigt minskar. Och återigen: syftet är inte att förringa alla duktiga fastighetsinvesterare. Men som investerare i fastighetsaktier måste man förstå att det är lättare att tjäna miljarder i medvind än i motvind.

Peter Benson

Mest läst

Premiumnyheter

Aktuellt inom