Välkommen, du har tillgång till Premium-materialet via ett samarbete med Telia Zone!

Bli en vinnare på köparens marknad

2011-09-19 07:35

Nu är det köparnas marknad på bostadsrätter. Priserna planar ut eller till och med faller. I det läget blir föreningens ekonomi allt viktigare. Här är några nyckeltal att hålla koll på oavsett om du äger en bostadrätt eller tänker köpa.

<p>Enligt siffror från mäklarkedjan Fastighetsbyrån nyligen steg priset på bostadsrätter i riket med 37 procent under de senaste fem åren. Inte minst i Stockholms innerstad har det länge varit säljarnas marknad och priserna per kvadratmeter har i många fall varit lika höga oavsett om bostadsrättsföreningens ekonomi är bra eller dålig. Snurrigt men sant. </p> <p>Nu verkar det dock stunda andra tider. Försäljningarna tar längre tid, lagret av osålda lägenheter växer och det är inte lika lätt att få lån. </p> <p>Enligt uppgift till Affärsvärlden börjar bankerna nu också titta närmare inte bara på köparens utan även på föreningens ekonomi. Och de avråder från köp i de fall priset verkar för högt. Oavsett om du redan äger en bostadsrätt eller tänker köpa en så bör du alltså skärskåda föreningens ekonomi. </p> <p>Vad är det då man ska tänka på? Titta först på det uppenbara, som stundande kostsamma stambyten eller andra större reparationer som fastigheten är i behov av. Därefter gäller det att titta närmare på föreningens räkenskaper. </p> <p>Låt oss börja med det viktigaste - skulderna. Äldre bostadsrättsföreningar har ofta låga skulder och därmed även låg månadsavgift. För nyare föreningar är det ofta tvärtom, stora skulder och stora lån. Helt logiskt då räntekostnaderna tillsammans med el och värme ofta är de största kostnadsposterna. </p> <p>Sätt därför räntekostnaderna i relation till föreningens totala intäkter. Om räntekostnaden är lägre än 25 procent av intäkterna finns ingen anledning till oro. Men det skadar inte att titta närmare på hur lånen ser ut med fördelning mellan rörlig respektive bunden ränta och när dessa ska omförhandlas. </p> <p>I många årsredovisningar anges nyckeltalet lån/kvadratmeter bostadsrättsyta. Det är praktiskt för då går det att jämföra rakt av med andra bostadsrättsföreningar. Men i de fall det inte finns uträknat, eller där bostadsytan inte är angiven, går det lika bra att ställa föreningens totala skulder i relation till intäkterna. Ett mått som också visar hur mycket avgifterna måste höjas om räntan stiger med 1 procent. Tumregeln säger att en siffra under 5 - alltså att skulderna är maximalt fem gånger så stora som intäkterna - är bra. </p> <p>Riktlinjer</p> <p> Bra Mindre bra</p> <p>Räntekostnad</p> <p>/totala intäkter &lt; 25 procent &gt; 50 procent</p> <p>Lån/kvm bostadsrättsyta &lt; 5 000 kr &gt; 10 000 </p> <p>Lån/totala intäkter &lt; 5 &gt; 10</p> <p>Det gäller att vara vaksam i de fall där månadsavgiften är låg och skulderna höga. Något som kan vara fallet i nyligen ombildade fastigheter. Risken för att avgifterna kommer att höjas i framtiden är då uppenbar. </p> <p>Även bostadsrättsföreningar i fastigheter som byggdes under 1990-talet har ofta stora skulder. I dessa kan det vara så att föreningen planerar att be medlemmarna om kapitaltillskott för att på så sätt minska räntekostnaderna. Det innebär att varje medlem genom att betala in ett belopp som står i proportion till lägenhetens storlek minskar föreningens lån med motsvarande summa. </p> <p>Poängen är att då privatpersoner har rätt att göra avdrag för räntekostnader så blir den totala månadskostnaden lägre. I alla fall med dagens skatteregler. Nackdelen är att enskilda bostadsrättsinnehavare kan behöva öka sina egna lån. </p> <p>Hur räknar MAN ut vad som är ett lämpligt kvadratmeterpris? Tipset är att kolla statistiken för sålda lägenheter och försöka hitta något eller några bra jämförelseobjekt. För lägenheter med likvärdig standard, läge och månadskostnad per kvadratmeter bör priserna bli ungefär samma. </p> <p>Affärsvärlden har tittat närmare på tre bostadsrättsföreningar i Stockholm som är i stort sett är likvärdiga. Alla fastigheterna är byggda i början på 1990-talet. En var bostadsrätt från början, de andra två ombildades häromåret. </p> <p>Nyckeltalen ser ut så här:</p> <p> </p> <p>2010 A B C</p> <p>Årsavgift/kvm, kr 520 538 844</p> <p>Lån/kvm bostadsrättsyta, kr 5 809 7 167 9 838</p> <p>Räntekostnader/totala intäkter, % 16 16 19</p> <p>Lån/totala intäkter 6 7 10</p> <p>Elkostnad/kvm totalyta, kr 51 39 45</p> <p>Värmekostnad/kvm totalyta, kr 106 125 109</p> <p>Vattenkostnad/kvm totalyta, kr 17 15 18</p> <p>Det senaste halvåret har försäljningspriset legat på i snitt 50 000 kronor per kvadratmeter. Låt oss använda en lägenhet på 75 kvm som exempel. Köpeskillingen blir då 3 750 000 kronor. Om hela beloppet lånas till en ränta på 4 procent blir räntekostnaden per månad efter skatt 8 750 kronor. Lägg till månadsavgiften och den totala kostnaden per månad för en lägenhet i förening A blir 12 000 kronor. För lägenheten i förening B blir motsvarande siffra 12 113 kronor och för lägenheten i C 14 025 kronor. Om vi använder A som jämförelseobjekt kan vi räkna ut att kvadratmeterpriset för B borde vara 49 300 kronor och för C 38 500 kronor. Gissa vilken förening som planerar att be sina medlemmar om kapitaltillskott? </p> <p>Ett annat tips är att titta på kostnaderna för el, värme och vatten per kvadratmeter. Onormalt höga siffror är ett tecken på att bostadsrättsföreningen inte har energioptimerat fastigheten. Det betyder att det kan finnas en hel del pengar att spara på dessa poster framöver genom att exempelvis installera värmepumpar och utnyttja frånluft och vatten till uppvärmning. </p> <p>Att lägga ner lite tid på att granska bostadsrättsföreningens räkenskaper minskar också risken för obehagliga överraskningar längre fram. Ring gärna också själv och prata med någon i bostadsföreningens styrelse och ställ frågor om planerade avgiftshöjningar och större investeringar - det kan löna sig.</p>

Agnetha Jönsson

Mest läst

Premiumnyheter

Aktuellt inom