Välkommen, du har tillgång till Premium-materialet via ett samarbete med Telia Zone!

Spindeln i Arnhults nät

2012-02-28 21:00

Eva Landén är nytillträdd vd för Corem, och därmed en spindel i fastighets­kungen Rutger Arnhults växande nät. I sin första intervju berättar hon om hur hon vill utveckla bolaget. Och om relationen till sfärbolaget Klövern.

I en ljusgul 1700-talsflygel, granne med Armémuseum i Stockholm, sitter fastighetsbolaget Corem Property Group. Det stiliga kontoret är kanske inte riktigt vad man förväntar sig av ett bolag som till övervägande del äger industrilokaler spridda över landet och det är för övrigt inte ens Corems hus. Statens Fastighetsverk är ägare. Kontoret verkar öde när bolagets nytillträdda vd Eva Landén tar emot, vilket förklaras av att bakom lyckta dörrar pågår arbetet med att att få ihop bokslutet för 2011. Inget som en tidningsreporter får ta del av. Eftersom Eva Landén tidigare var Corems finanschef är hon väl insatt i arbetet. Denna gång har medarbetarna dock till stor del fått klara sig utan henne.

Landén kom till Corem 2008 och vd-stolen blev hennes vid senaste årsskiftet sedan Corems storägare och tidigare vd, fastighetsspekulanten Rutger Arnhult, tagit över som vd i det betydligt större Klövern där Corem blev huvudägare förra året. Hon känner alltså bolaget väl efter att ha varit delaktig i alla strategier, transaktioner, emissioner.

– I allt, helt enkelt, som hon uttrycker saken.

Och det stämmer sannolikt. Folk som jobbat nära henne beskriver henne som en riktig arbetshäst. Andra beskriver Eva Landén som ambitiös, pålitlig och korrekt.

– Jag älskar att arbeta. Det gör man när man kommer från Fagersta.

Ja, kanske är det något speciellt med den västmanländska orten. Av börsens handfull kvinnliga vd:ar är nämligen inte mindre än två från det anrika brukssamhället. Den andra är Kinneviks vd Mia Brunell Livfors. De är dessutom födda samma år, 1965 och gick i samma gymnasieklass. De umgås fortfarande.

Eva Landén tvekade aldrig när hon fick frågan om att bli vd för Corem.

– Jag blev förstås väldigt hedrad över att styrelsen hade förtroende för mig och det var ett naturligt steg. Sedan kan man inte tacka nej, för det behövs fler kvinnliga vd:ar.

När hon hade bestämt sig rev Rutger Arnhult ut en annons från en tidning med rubriken ”Ensam på toppen” och gav till henne. Det var förstås på skoj, men det ligger en del allvar i det också.

– Den stora skillnaden från min tidigare roll är att nu är det jag som tar de yttersta besluten, har det yttersta ansvaret och även frontar bolaget utåt.

Kontakten med media är ny och när Affärsvärlden bokade intervjun var Landén förvånad över uppmärksamheten kring att hon blivit vd.

För 46-åringen från Fagersta var fastigheter inte något självklart val från start.

– yvärr kan jag inte säga att jag sedan barndomen varit intresserad av fastigheter, utan slumpen har styrt.

Efter avslutade ekonomistudier började hon på Price Waterhouse som revisor. Först efter tolv år på revisionsbyrån hamnade hon i fastighetsbranschen och då som ekonomichef på Bonnier Fastigheter. Det var ett mindre bestånd i Stockholm och Eva Landén var bland annat engagerad i när Bonnierskrapans Konsthall skapades och hon fungerade även som controller i Bonniers industriverksamhet.

Efter åtta år hos Bonnier fick Landén nys om att ett nystartat fastighetsbolag sökte en finanschef. Hon kunde branschen vid det laget och hade insett att det är mer pyssel med fastigheter än vad många tror. Den gamla revisorn i henne kommer fram och påpekar att fastigheter är speciella gällande bland annat skatter, moms och överavskrivningar.

– Det är inte bara att sätta sig och köra och det fick jag smak för.

Corem bildades 2007 ur det noterade bolaget Biolight International som sedan fick namnet Corem Property Group. Det hela var en så kallad köksvägsnotering där Biolight International köpte Arnhults fastighetsbolag M2 Industrilokaler som i sin tur precis hade förvärvat ett bestånd med lager–?och industrifastigheter från ett annat fastighetsbolag med en annan fastighetsprofil vid rodret, Balder och Erik Selin. Arnhult och Selin var de största delägarna av Corem till en början, men nu finns Balder endast kvar som ägare av preferensaktier och Arnhult äger 37 procent av kapitalet.

Corem har i dag 133 fastigheter värda drygt 5 miljarder kronor. Beståndet utgörs av lager-, logistik-, industri–?och handelsfastigheter. Eva Landén har inte besökt alla fastigheter ännu, men hela personalstyrkan på 40 personer har hon träffat. I Sverige har Corem egna förvaltare i samtliga regioner och bolaget har egna fastighetsskötare i Stockholm. I övriga landet hyrs personal in för fastighetsskötseln.

– Corem har inte tillräckligt stora kluster för att det ska bli lönsamt att ha egen personal i alla regioner. Men vi räknar alltid på om vi kan börja med det eftersom kontakten med hyresgästerna blir bättre.

Stockholmsregionen är störst med 39 procent av fastighetsvärdet. Eva Landén har redan hunnit med en kapitalmarknadsdag där flertalet banker, investerare samt sju aktieanalytiker följde med på en rundtur bland fastigheterna söder om Stockholm. En bra uppslutning för ett litet bolag som Corem med ett börsvärde på 2,4 miljarder kronor.

Resten av beståndet är indelat i regionerna Mälardalen, Mellansverige/Väst, Norr och Öresund och utanför Köpenhamn äger Corem fyra Biliafastigheter.

– Vi fortsätter att koncentrera oss i de regioner som gällde från start och ut­ifrån våra förvaltningsenheter. Hittar vi något intressant objekt i Danmark till rätt pris, rätt läge med långa hyreskontrakt kan vi öka där. Det viktiga är att väga objekt mot varandra, säger hon.

Bolaget har gjort tre affärer i år och det finns många intressanta objekt som Corem räknar på. Eva Landén menar att än slå länge är fastighetsmarknaden stabil men om konjunkturen är dålig under lång tid kommer branschen att drabbas.

– Corem känner inte av någon konkurrens från utlandet däremot är våra svenska konkurrenter aktiva, säger hon.

Fördelen med den typ av bestånd som Corem äger är att hyreskontrakten är långa. Snitthyran ligger på cirka 680 kr per kvadratmeter och det ger en bra avkastning eftersom kostnaderna är låga. Nackdelen med att i princip bara ha en hyresgäst i varje byggnad är att det blir väldigt tomt om den lämnar. Samtidigt är det en typ av hyresgäster som ogärna flyttar.

– Äger man en fastighet innebär det mycket risk, men vid flera fastigheter är det ingen kris om en hyresgäst skulle flytta. Vi har massor av hus i stället för massor av hyresgäster. Det är viktigt att lägga ner mycket tid på att utvärdera risker med hyresgäster både vid förvärv och nyuthyrning.

För att möta hyresgästernas krav jobbar Corem även med projektutveckling. Bolaget driver bland annat ett stort projekt tillsammans med Nordic Real Estate Partners (NREP). En ny terminal för Posten ska byggas i Veddesta, norr om Stockholm där Corem och NREP äger mark och ett hyresavtal på 15 år är tecknat. Eva Landén hoppas på fler projekt av den här karaktären där Corem kan utveckla på mark som bolaget äger.

Vad är roligast – affärer eller förvaltning?

– Båda lockar och är väldigt viktiga för Corems verksamhet. Förvaltningen är hjärtat i verksamheten. Samtidigt behövs nya affärer för ta marknadsandelar och öka beståndet.

Eva Landén anser att affärer ger injektioner till verksamheten men påpekar att Corem köper för att växa och inte för att sälja.

Hur mycket ska Corem växa?

– Vissa år kanske det går att växa med 5–10 procent och andra inte. Det är inget självändamål att växa men sporrande för alla som arbetar här. Alla tycker att det är roligt att få ta hand om en ny fastighet.

Hur snabbt och mycket Corem kan växa har förstås med tillgången på kapital att göra. Bankerna har blivit betydligt mer återhållsamma och därför måste många fastighetsbolag söka nya finansieringsvägar. Det har Corem också gjort. Bolaget har emitterat företagsobligationer på sammanlagt en halv miljard kronor och gett ut preferensaktier. Eva Landén tror att finansiering med företagsobligationer blir allt vanligare och hon anser att det är nödvändigt att ha alternativ till vanlig bankfinansiering.

Corem äger som nämnts aktier också. I november 2008 köpte Corem sin första aktiepost i Klövern på drygt 10 procent och sedan dess har aktieinnehavet fördubblats. Idag är Corem huvudägare i Klövern och på aktiemarknaden spekuleras det i att Rutger Arnhults ambition är att slå ihop de båda bolagen.

Vad vill ni med Klövern?

– Många spekulerar och lägger pussel men vi ser det som ett långsiktigt innehav. Eftersom jag sitter med i styrelsen är jag med i alla strategiska beslut och följer utvecklingen på nära håll.

Samma dag, den 6 december 2011, som pressmeddelanden kom att Eva Landén har utsetts till ny vd i Corem och Rutger Arnhult till ny vd i Klövern, lade Klövern ett bud på fastighetsbolaget Dagon. Gustaf Hermelin var fortfarande vd för Klövern när budet lades och gjorde ett uttalande i samma veva att ett köp av Dagon ökar likviditeten i aktien och attraherar därmed fler investerare.

– Det är spännande med budet på Dagon. Klövern vill bli större och detta är definitivt ett steg i rätt riktning.

Både Rutger Arnhult och Eva Landén sitter i styrelsen för Klövern. Men en ny situation har uppstått.

Hur blir det att sitta i Klöverns styrelse och bestämma över Rutger Arnhult?

– Det kommer att bli mycket spännande. Det handlar inte så mycket om att bestämma. Goda beslut tas gemensamt. Klöverns styrelse arbetar tillsammans med vd för att driva bolaget framåt.

Kommer de anställda märka någon skillnad i ledarskap när du tagit över?

– Jag är inte som Rutger och han är inte som jag. Jag kommer inte sträva efter likna honom eller någon annan. Det viktiga är att vara rättvis och att få alla att arbeta åt samma håll.

Bor i Drottningholm

Född: 1965 i Fagersta.

Familj: Gift och två tonårsbarn.

Bor: Drottningholm.

Utbildning: Civilekonom i Uppsala.

Karriär: PWC, Bonnier Fastigheter och Corem Property Group.

Styrelseuppdrag: Klövern.

Fritid: Golf på somrarna. Är absolut sämst i familjen.

Nina von Koch

Mest läst

Premiumnyheter

Aktuellt inom