Välkommen, du har tillgång till Premium-materialet via ett samarbete med Telia Zone!

Teckna och sälj på Lidingö

2019-05-29 18:00

Lidingös största hyresvärd har stora övervärden, men noteringen av John Mattson bör bara tecknas för att säljas snabbt – de första börsåren avgör nollräntan aktiens öde.

TECKNA Bortom tur med tajming och belåning stämmer klyschan ”läge, läge, läge” – fastigheter är en lokal eller regional proffssport kring att identifiera, förvalta och ompositionera rätt platser för maximalt värdeskapande till acceptabla risker.

Den noteringsaktuella långvägaren John Mattson är extremt lokalt med hela beståndet, värderat till 6 miljarder kronor, i Stockholms välmående närförort Lidingö. Flertalet av de nära 2 200 hyreslägenheterna finns längs med den sydvästra kusten, närmast staden.

Snitthyran är dryga 1 400 kronor per kvadratmeter och år, men höjs genom förädling. Exempelvis i det överläget största området Larsberg, uppfört sent 1960-tal, och än mer så näst största Käppala, 2018 års storförvärv. Inom dagens hyresreglering ger basrenoveringar här lyft från runt 1 100 till dryga 1 200 kronor och vid flyttar höjer totalrenoveringar mot 1 600 kronor. På lång sikt finns förtätningsmöjligheter, inte minst på parkeringar. Totalt ser John Mattson potential för runt 1 000 nya lägenheter på egen mark. Slutligen söker bolaget förvärv, även på andra håll i regionen än Lidingö.

Noteringens fasta teckningskurs är 90 kronor, eller dryga 3 miljarder kronor i totalt börsvärde. Implicit motsvarar det runt 37 000 kronor kvadraten förvaltad lägenhetsyta (ej beaktat övervärden i mark). Svensk Mäklarstatistiks områdespriser för bostadsrätter visar på betydligt högre 50 000–55 000 kronor kvadraten för Lidingö det senaste året, exklusive föreningslån. Markexploatering för nya bostadsrätter har än större värdepotential, där Hemnet för just Lidingö har lyft fram höga premier, uppemot 25 000 kronor kvadraten, mellan nybyggt och andrahandsmarknad.

Utförsäljningar av beståndet finns dock inte i styrelsens uttalade planer. Prospektet resonerar i stället långsiktigt kring mer marknadsanpassad hyra. Bland annat hur boendekostnaden vid dagens bostadsrättspriser svarar mot nära 3 000 kronor kvadraten i årshyra på Lidingö, samt hur bostadsförmedlingen skattat hyresbetalningsviljan till runt 2 500 kronor. Det senare matchas nästan av John Mattsons i nuläget enda nyare bestånd, från 2015 i området Dalénum, med snitthyra nära 2 400 kronor.

Bolagets mål är en hög, 10-procentig tillväxt i förvaltningsresultatet till låg belåning. På kort sikt bör det inte bli några som helst problem. Resterande runt 400 lägenheter i Käppala ska basrenoveras och ytterligare 200 lägenheter i beståndet ska totaluppgraderas. Parallellt pågår nyproduktion av ett 74-lägenhetshus och därtill finns projektpotential i närtid på runt nya 300 lägenheter. Om bolaget vill kan det gasa på med uppemot 500 miljoner i årliga investeringar.

Vid oförändrad ränta faller prislappen på 2020 års löpande intjäning då nedåt dryga 40 före belåning, ev/ebitda, och mot dryga 30 belånat för aktieägarna (men före återinvesteringsbehov), p/ffo. Förvärv ger uppsida mot Affärsvärldens prognos.

Problemet med dessa ändå näsblodshöga intjäningsmultiplar, vilka även ses i börskollegan Heba, är att de kräver hyresavreglering eller bostadsrättsförsäljningar. Farligheten är att om marknadsräntan sticker 2–3 procentenheter högre så är räntebetalningar allt intjäningen kommer att täcka i närtid, och att nå överskott igen skulle kräva åratal av renoveringar och nyproduktion. Då återstår bostadsrättskortet, men i en sannolikt svagare marknad.

Noteringen är en ren ägarspridning, där den grundande byggherren John Mattsons ättlingar säljer upp till knappt 50 procent av bolaget i en stark marknad. Ankarinvesterare tilldelas 30 procent, så allmänhet och övriga institutioner delar på maximalt knappa 20 procent.

Ett begränsat aktieutbud i ett välskött bolag inom det populära placeringssegmentet hyresbostäder bör ge en övertecknad notering i John Mattson. Affärsvärlden landar här i rådet att teckna på 90 kronor, men bara för dem som vill göra en rent taktisk swing trade med målet att omedelbart sälja vid en riktkurs på 100 kronor (eller högre).

Johan Eklund

Mest läst

Premiumnyheter

Aktuellt inom