Byggmästare Ahlström säger välkommen till förorten

Ägare till det så kallade Albyberget med cirka 1 300 hyreslägenheter är bostadsbolaget Mitt Alby som i sin tur ägs helt av börsnoterade Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB, enklare kallat Byggmästare Ahlström (börskurs 92 kronor 22/3).

Huvudägare är byggmästarens ättling Mikael Ahlström. Har har byggt upp en stor förmögenhet som grundare av riskkapitalbolaget Procuritas, ett av Sveriges första.

För de flesta förknippas dock Alby mer med det som skildrades av rapparen Dogge Doggelito och rapgruppen Latin Kings.

– Nästa Alby, (sagt med ”SL:s högtalarröst”) är det första som hörs när man lyssnar på rapgruppen Latin Kings låt Välkommen till förorten som också var namnet på gruppens genombrottsskiva från 1994. Därefter rappar gruppens förgrundsgestalt Dogge Doggelito:

– Betongens barn har växt upp. Så politiker, här får ni något att suga på.

Den karamellen suger politikerna på fortfarande, drygt tjugo år senare. De sociala problemen har knappast minskat och när polisen 2016 publicerade en rapport över Sveriges mest utsatta områden så hamnar Alby/Fittja på en icke-hedrande femteplats i Stockholms län.

Mikael Ahlström och bolagets nytillträdde vd Stefan Dahlbo gett sig tusan på att detta kan ändras till det bättre. Börsplus vågar inte ha någon åsikt i denna svåra ödesfråga. Börsplus analyser av bostadsbolagen utgår dock från antagandet att läget förblir ungefär som nu. Inte bra men heller inte mycket värre. (Längst ner länkar vi till analyser där detta diskuteras ytterligare.)

Byggmästare Ahlström är ett litet bolag med ett börsvärde runt 640 Mkr och fastigheter för 1,3 miljarder kronor.

Värt att veta är att Byggmästare Ahlström också äger 67 procent av bemannings- och rekryteringsbolaget Fasticon Kompetens. Fasticon omsätter cirka 90 Mkr men det är en lågmarginalaffär. Det finns vissa kompetenssynergier men det ekonomiska värdet av ägandet Fasticon är troligen bara några procent ur ett aktieägarperspektiv.

Den stora tillgången är helt klart Albyberget.

Fastigheten värderas nu till en direktavkastning på 4,0 procent. Om det framstår som ruskigt lågt och därmed riskabelt så kan man ha med sig att Victoria Park, som har sin tyngdpunkt i miljonprogram i Eskilstuna, Borås, Växjö och liknande har sina fastigheter bokförda till cirka 4,5 procent. D. Carnegie, med Stockholmsfokus, ligger på 4,3 procent enligt sin egna beräkning. (Detta är bolagens egna angivna siffror, Börsplus schabloniserade och förenklade värderingsmodell något andra värden.) Amastens bostäder i småstäder som Härnösand, Timrå, Finspång och Ronneby värderas till dryga 5 procent.

I det sammanhanget känns 4 procent som rimligt för Mitt Alby. Den löpande lönsamheten är dock inget vidare. Bolaget har i år säkrat upp alla lånen på i snitt 8 år. Nu har Byggmästare Ahlström en snitt ränta på 4 procent. Om snitträntan under dessa 8 år stiger från dagens nollnivå till över 1,6 procent så gör Ahlström en vinst på sin affär. I annat fall har man ”bara” köpt sig en försäkring och därmed flexibilitet att ta risk på annat håll. Det behövs för den löpande vinsten är alltså mycket låg eftersom man som litet bolag tvingas bära runt på förhållandevis stora centrala kostnader. De tio gånger större bolagen Victoria Park och D. Carnegie har stordriftsfördelar som Byggmästare Ahlström saknar.

Potentialen ligger istället i byggprojekt.

1. ”Rullande ROT” där man renoverar en lägenhet i taget när de blir vakanta. Lönsamheten på detta är i sammanhanget utmärkt (7–8 procent) och gör man räkneexemplet att Byggmästaren på sikt kan renovera 40 procent av lägenheterna och för varje kvadrat åstadkomma en värdestegring på netto 4 000 kronor så ger det en potentiell vinst på cirka 150 Mkr.

2. Byggrätter som kan bli BRF-projekt kan ge lika mycket. Byggmästare Ahlström har 22 000 kvadratmeter byggrätter (BTA). Nya bostadsrätter i området går för över 50 000 kronor per kvadrat. Skulle Byggmästaren få ut säg 45 000 kronor per kvadrat kan man skymta en vinst runt 150 Mkr.

Den här typen av belopp tar många år att tjäna in och riskerna längs vägen är många. Men potentialen finns. Samtidigt värderas Byggmästare Ahlström till en rabatt på cirka 25 procent mot substansvärde. Grafiken nedan visar storheterna mellan substansvärde, skuldsättning, börsvärde och potentiellt övervärde.

Det ser ju ganska lockande ut. Särskilt när man betänker att D. Carnegie värderas utan rabatt och Victoria Park med en premie på cirka 20 procent.

Den finansiella risken är som sagt låg och det framgår också av nedanstående tabell som visar utfallet i Börsplus standardiserade stresstest där vi antar 1 procentenhet högre avkastningskrav och 2 procent högre marknadsräntor. (Här bortser vi från specifik räntebindning).

Ägarlistan i detta lilla bolag är imponerande. Förutom huvudägaren Mikael Ahlström är storägarna Kari Stadigh (vd Sampo och närmaste man till Björn Wahlroos), Georg Ehrnrooth (”Finlands Wallenberg”), Martin Bjäringer (Finanslejon som ”känner alla”), Carl Rosvall (entreprenören bakom Protect Data).

Idel ägare av kött och blod. Vi gillar också att nytillträdde vd:n Stefan Dahlbo investerat stort i bolaget och nu sitter på 70 000 aktier och 280 000 optioner (lösenpris 87,50 kronor).

Bra ägare och en vd med hög motivation och en substansrabatt är starka plus i vår bok. Branschmässiga minus är så klart risken för stigande räntor och stigande social oro i miljonprogramsområden. Bolagsspecifikt noterar vi att Byggmästare Ahlström som sagt saknar stordriftsfördelar vilket sänker lönsamheten och att man saknar riskspridningen i en större fastighetsportfölj. Men sammantaget ser vi det här ändå som en köpvärd aktie i facket småbolag.