5 frågor: vd Henrik Saxborn

Ni skriver att Castellum sannolikt tecknade flest kommersiella hyreskontrakt i Sverige i fjol. Hur mycket förändras hyrorna generellt i det som ni omförhandlat och nytecknat?

– Tas centrala Stockholm som exempel kan vi där se att vi på tre års sikt har kapacitet för att omförhandla (hyresnivåer, reds anm) ungefär 30–50 procent upp. Det gäller också centrala Göteborg. Sedan är det en fråga om omförhandlingsvolymer och när det ger effekt. Det viktiga är att hyrorna lägger sig på en ­högre nivå för oss. Även om något skulle hända som sänker hyrorna i framtiden, så är där nu ett stort gap mellan vissa centrumlägens utdebiterade hyra och marknadshyra. (Finanschefen Ulrika Danielsson inflikar här att Castellum som helhet hade en ”rekordhög” ­hyrestillväxt på 2,9 procent 2017, varav indexklausuler gav ungefär 1 procentenhet.)

Hur mycket är hyrestillväxten driven av stark konjunktur och hur mycket är strukturellt?

– Det finns naturligtvis en toppeffekt från konjunkturberoende tillväxt. Men större delen är strukturell. Urbaniseringstrenden gör att fler går till jobbet i storstadsregionerna. Lönesumman i Stockholm växer med ­nivåer på över 3 procent, och i Göteborg är tillväxten 3 procent. Översatt till yta tyder det på att det endast produceras runt en tredjedel av vad som behövs.

Gäller samma bild för era regionorter?

– Ja, städer som växer med norr om 2 procent, förenklat universitetsstäderna, har inte heller en tillräcklig produktion av kontors- eller logistikyta. Här driver nya projekt hyrorna. Från dyraste universitetsstaden Uppsala, med topphyror (på kontor) om 3 400 kronor, ned till billigare regionsstäder på runt 2 000 kronor, exempelvis Jönköping, erbjuds tillräckliga intäkter per kvadratmeter för att producera nya allt bättre hus till en god avkastning. Då det här snabbt kan justeras gäller det dock att bygga på rätt plats, och att inte överproducera.

Ni har varit inne på att ett mer sansat bostadsbyggande kan göra det enklare för er att få tag på byggresurser till projekt framöver?

– Ja, och det händer nu. Vi har redan tillgång till fler team per entreprenör än vad vi hade tidigare. Teoretiskt är det redan billigare än vad det skulle vara om bostadsproduktionen hade varit högre.

Castellum har sedan tidigare högt utländskt ägande, men har nu även fått in Rutger Arnhult i ägartoppen. Har Arnhult haft något budskap till er?

– Vi välkomnar alla aktie­ägare, så det är roligt. Men vi recenserar inte aktieägarlistan mer. Vad gäller utlandsägandet så ligger vi runt 50 procent, och att ha sådana volymer tror jag ger en högre kvalitet och det är utvecklande för oss.