Kameo: Ett kyrkligt bygge

I Örby, 5 kilometer söder om Stockholms innerstad, byggs för närvarande 30 bostadsrätter. Samtliga lägenheterna är försålda med bindande förhandsavtal. Nu söker låntagaren 10 Mkr för att delfinansiera byggnationen. I dagsläget är byggnaden stomrest och fönsterinstallation pågår.

Projektet är värderat till 104 Mkr, varav 19,6 Mkr ska finansieras genom ett Brf-lån. Kostnaderna uppgår totalt till 75 Mkr. Det ger en vinstmarginal på drygt 28%.

Detta lånet är den andra resningen av sex trancher på totalt 45 Mkr. Därtill har bolaget tidigare finansierat sig med ett topplån på 20 Mkr som är efterställt detta lån. Lånet löper i upp till 15 månader. Den uppskattade löptiden är åtta månader. Räntan i årstakt ligger på 8%.

Bakom projektet står Södertörns kyrka, som indirekt kontrollerar två tredjedelar av låntagaren. Kyrkan har under en längre tid ägt marken. I början på året beviljades bygglov. Tidigare har Södertörns kyrka genomfört ett fastighetsprojekt där 26 bostadsrätter och sju hyresrätter uppfördes.

SÄKERHETER

Pantbrev

• Låntagaren intecknar och pantsätter pantbrev som säkerhet för lånet. Inomläget ligger på 0 – 45 Mkr. Långivare har alltså första-tjing på panten. Dock hamnar låntagare i samma kö som resterande lån. Det gäller alltså att fastighetens värde inte understiger 45 Mkr vid fallissemang. Fastigheten värderades innan byggstart till 21 Mkr av Forum Fastighetsekonomi.

Borgen

• Inga borgensåtaganden ställs ut.

Risker

Förutom alla allmänna risker som bland annat beskrivs i krönikan så finns det ett antal särskilda risker i detta projekt man bör känna till.

• Den största risken är byggrisken. Den förfaller inte vara särskilt stor. Bolaget har anlitat Gärahovs Bygg AB för entreprenad. Bolaget ser ut att vara en relativt stor aktör, med drygt 1 miljard kr i omsättning. Gärahov har ställt ut en fullgörandeförsäkring motsvarande 10% av kontraktssumman.
• En mindre risk är finansieringsrisken. Ytterligare fyra kapitalresningar om 5-6 Mkr vardera är planerade vilket totalt ska bringa in 23 Mkr. Detta krävs för att färdigställa bygget. Finansieringsrisken bör dock minska i takt med att projektet närmar sig färdigställande.
• Det finns även en risk att köpare drar sig ur. Eftersom det handlar om bindande förhandsavtal skulle detta främst kunna ske om projektet blir försenat eller om avgifterna ändras väsentligt.

Känslighetsanalys

I färdigt skick är projektet värderat till 104 Mkr. Rensat för föreningslånet motsvarar detta ett genomsnittligt kvadratmeterpris om drygt 52 000 kr/kvm. Det är i linje med slutpriserna i Örby under de senaste året, vilket är positivt.

Det krävs ett stressat scenario på över 50% för att låntagare ska riskera panten. Vid konkurs tror vi att värdet på fastigheten sannolikt överstiger inomläget. Det är positivt och ger en god säkerhetsmarginal för investerare.

Slutsats

Allt som allt ser projektet attraktivt ut. Lägenheterna är försålda, projektet har en god vinstmarginal och låntagare har första-tjing på panten. Vidare tror vi att det finns goda chanser att projektet färdigställs framgångsrikt. I annat fall har investerare ett bra skydd genom panten i fastigheten. Vi tecknar en post till Tessin-portföljen.