Bankernas reträtt öppnar upp för privata fastighetslån

Ett antal stora trender gör att det finns en för Sverige skadlig flaskhals vad gäller brygglån för fastighetsprojekt. Utvecklingen för bland annat investeringsplattformen Tessin talar för att en del av lösningen är att privatinvesterare kliver in. Avkastningen man kan få är konkurrenskraftig.
Foto: Tomas Oneborg SvD TT

Afv inleder 2021 ett samarbete med investeringsplattformen Tessin. En bakgrund är att jag sedan fem år tillbaka vid minst fyra olika tillfällen har investerat privat i säkerställda fastighetslån via Tessin. Låntagare har varit små fastighetsutvecklare som behöver 10-20 Mkr för projekt av typen:

  • Ombyggnad av en känd restaurangfastighet på Värmdö
  • Konvertering av sekelskifteshus i Solna från kontor till bostäder
  • Bygge av seniorboende som hyreskooperativ
  • Nyproduktion av sjönära BRF-lägenheter i Steninge

Som säkerhet för lånen finns pant i fastigheter och borgensförbindelser. På pappret brukar det vara en god säkerhetsmarginal där det färdiga projektet ofta är värt ungefär det dubbla mot lånen.

RISKER VID FASTIGHETSPROJEKT

  • Organisatorisk risk. Nyckelpersoner kan visa sig sakna rätt kompetens, motivation eller i värsta fall moral.
  • Geografisk risk. Små orter som är perifera eller prismässigt känsliga medför högre risk.
  • Tillståndsrisk. Ibland blir det problem med bygglov, miljöfrågor och liknande.
  • Byggrisk. Väder, logistik, konstruktionsfel, miljöproblem och andra komplikationer kan ställa till det rejält.
  • Motpartsrisk. Ett klassiskt problem är en huvudleverantör som går i konkurs.
  • Ofta bygger kalkylen på att ytterligare lån ska tillkomma längre fram. Det blir svårt om projektet går åt skogen eller marknaden kraschar.
  • Prisrisk. Förändringar av utbud eller efterfrågan kan snabbt ändra prisbilden för den färdiga fastigheten.
  • Försäljningsrisk. Projektet är ofta inte helt sålt på förhand. Dels finns det möjlighet för bostadsköpare att (mot vite) hoppa av i sista stund. Eller så måste en andel av bostäderna byggas ”på spekulation” för att säljas först när de är helt eller nästan klara.

Kruxet är att det så klart finns uppenbara risker längs vägen. Riskerna i faktarutan intill, och fler därtill, gör att räntan på Tessin-lån ligger runt 9-12%. För låntagaren är det ändå överkomligt eftersom lånet är relativt kort (ofta 8-18 månader) och räntekostnaden ska jämföras med en kalkylerad projektvinst som är minst tio gånger högre.

Riskerna ska tas på allvar. Vid två av de fyra tidigare nämnda projekten blev det problem längs vägen som innebar försenad återbetalning. Då blev man som privatinvesterare lite orolig men några månader senare hade alltid allt återbetalats inklusive 5% straffränta som plåster på såren. Tessin har hittills förmedlat lån på cirka 3 miljarder kronor till cirka 300 fastighetsprojekt. Kreditförlusterna ligger hittills en bra bit under 1% och det handlar om en handfull projekt. Detta är visserligen i en mycket stark marknad. Så det kanske är för bra för att vara sant framgent?

Borde inte storbankerna slåss om dessa lånekunder? Eller borde inte fastighetsprojekten bli mindre lönsamma med ökad konkurrens eller sämre marknad? Kanske, men det finns starka trender som talar för privata fastighetslån.

  • Sveriges rekordsnabba befolkningsökning och nya livsmönster skapar en stor efterfrågan på nya bostäder. Vissa vill bo mer urbant. Andra vill bo bekvämt, grönt och längre från otrygga miljöer.
  • Med rådande bostadspolitik kan det ta decennier att bygga bort behovet av nya bostäder.
  • Plan- och bygglagens stelhet skapar ett stort och bestående ”arbitrage” för den som kan förädla sämre fastigheter till något bättre.
  • Mindre aktörer har ett stort utbud av potentiella projekt som är för små för branschjättarna.
  • Bostadsprojekt har blivit mer kapitalkrävande eftersom legala frågor gör det svårare att ”sälja på ritning” med bindande verkan.
  • Bankregleringar gör det mycket mindre attraktivt för banker att låna ut till byggprojekt.
  • Bolåneregler gör det svårare för hushåll att köpa nytt innan man sålt sin gamla bostad.

Tre saker kan å andra sidan försämra oddsen för den som vill investera i privatlån till fastighetsprojekt.

  1. En krasch för bostadspriserna. Har förutspåtts i snart 20 år men kan heller aldrig skrivas av. Högre räntor och/eller arbetslöshet är det man ska hålla koll på.
  2. Lägre kvalitet på låntagare. Om Tessin exempelvis skulle börja slarva i urvalet av fastighetsutvecklare som får erbjuda lån via plattformen så vore det inte bra.
  3. Liberalisering av bostadspolitik eller bankreglering. Det känns (tyvärr) avlägset och kan inte ske över en natt. Så man har i så fall gott om tid att dra ner sin exponering mot fastighetslån.

KOMPLEMENT TILL BÖRSEN

Affärsvärldens läsare har typiskt sett en mycket god privatekonomi (medianprenumeranten har en portfölj värd 3-7 Mkr) och en stor förståelse för risker. Då tror vi att investeringar i fastighetslån är ett bra komplement till aktier. Åtminstone under rådande marknadsförhållanden.

Afv är Sveriges ledande analysmedia när det gäller antal analyserade börsbolag. Från våra löpande uppföljningar vet vi att den historiska avkastningen från våra aktieråd är mycket god. Därför känns det naturligt att nu ta nästa steg och även börja analysera alternativ till aktieinvesteringar. Med start nu kommer Afv alltså granska vissa fastighetslån från Tessin med flera. De lån vi gillar särskilt kommer vi köpa in till en särskild Tessin-portfölj som kommer synas under afv.se/portfoljer.

Tessin-portföljens syfte är att ge inspiration och vägledning till bra räntebärande investeringar i fastighetssektorn. Fokus är på säkerställda fastighetslån som erbjuds via investeringsplattformar som Tessin men även andra förmedlare som SBP Nordic eller ABG-ägda Kameo. Afv kommer via Tessinportföljen investera riktiga pengar. Vi börjar med att allokera 100 000 kronor och kommer årligen fylla på portföljen ytterligare lika mycket för att spegla ett successivt sparande och/eller en ökad allokering. Portföljen ägs och drivs självständigt av Affärsvärlden. Samtidigt kommer Afv ha en kommersiell relation där Tessin ersätter Afv för annonsering och visst tillgängliggörande av Tessin-portföljen. Det här är en potentiell intressekonflikt. Den hanterar vi genom att vara transparenta och genom att ha ”skin-in-the-game” i form av riktiga pengar i Tessin-portföljen. Över tid kommer det bli vida större insats här än vad avtalet med Tessin ger. Vi har nu gjort en första investering som du kan läsa om på afv.se/analys/xoel. Ambitionen är att i år göra totalt 4-5 investeringar och att kommentera dessa löpande via kreditanalyser och kvartalsvisa portföljkommentarer.