Bostadspolitik: När tillåts bubblan spricka?

Ett av målen med den statliga bostadspolitiken har varit attundvika spekulation i bostadsbyggandet. Den statligt stöddabostadsproduktionen under det sena 80-talet och tidiga 90-taletkan emellertid inte karaktäriseras som annat än en gigantisknationell spekulationsbubbla.

Under 1987-1993 investerades närmare 500 miljarder kronor inyoch ombyggnader av bostäder, varav två tredjedelar inyproduktion. Värdet på dessa investeringar ligger i dag långtunder det investerade kapitalet. De samlade kapitalförlusternaligger någonstans mellan 150 och 200 miljarder kronor, mätt idagens marknadsvärden. Därtill har staten betalat 287 miljarderkronor i räntebidrag till fastighetsägarna under de senaste tioåren.

De latenta förlusterna i de kommunala bolagen (som svarat förnärmare 30 procent av bostadsinvesteringarna under denna period)och kommunerna (genom borgensåtagandena tillbostadsrättsföreningarna) kan uppskattas till 70-80 miljarderkronor. En del av detta uppvägs dock av övervärden i de äldrebestånden. Eftersom belåningsgraden varit extremt hög (detsatsade egna kapitalet har varierat mellan noll och fem procent),är också de latenta kreditförlusterna mycket stora.

Realiserade förluster och gjorda reserveringar hosbolåneinstituten och de statligaproblemkredithanteringsinstituten (Venantius och Statensbostadskreditnämnd), uppgår idag till runt 50 miljarder kronor.Här ingår också problem som inte är kopplade till krisårgångarnautan till för höga fastighetspriser under det sena 1980- ochinledande 90-talet. Att det inte är mer beror främst påräntebidragen. Tack vare dessa har många fastighetsägare kunnathålla näsan över vattnet, kassaflödesmässigt. En annan viktigförklaring till att en så pass liten del av förlusterna harrullats över på kreditgivarna är att konkurs för mångafastighetsägare inte är ett möjligt alternativ (för kommuner)eller attraktivt alternativ (för egnahemsägare).

RISK FÖR KREDITFÖRLUSTERMen när nu många fastighetsägare fasas ut urräntebidragssystemet och in i fastighetsskattesystemet ökarbelastningen. Många fastighetsägare och kommuner får alltsvårare att bära bördorna. Trots rekordlåga räntor finns därfören uppenbar risk för en stor andra våg av kreditförluster ochstatliga stödåtgärder. Med sjunkande hyror – vilket på mångaorter är nödvändigt och ofrånkomligt – sjunker också deunderliggande värdena och förlusterna ytterligare. Den högafastighetsskatten och den rigida utformingen avfastighetsskattesystemet utgör ett särskilt problem förkrisårgångarna. Fastighetsskatten utgår med 1,7 procent avtaxeringsvärdet. Nyproducerade hus belastas med halvfastighetsskatt fem år efter färdigställandet och full skattefter tio år. Det innebär att alla krisårgångsfastigheter frånoch med i år belastas med fastighetsskatt.

Det stora problemet – förutom den höga skattesatsen i sig – äratt taxeringsvärdet på framför allt flerbostadshus saknarkoppling till det underliggande marknadsvärdet. Även omtaxeringsvärdet defininerats som 75 procent av marknadsvärdet,beräknas det schablonmässigt utifrån produktionsår ochproduktionskostnad. En fastighetsskatt, som i många fallmotsvarar en kostnad på mer än 100 kr/kvm och år, blirnaturligtvis mycket kännbar för fastighetsägarna. Det gäller isynnerhet bostadsrättsföreningar med osålda lägenheter ochfastighetsbolag med outhyrda lägenheter.

De ekonomiska bekymren omfattar framför allt nyproduktionen. Menäven många fastighetsägare med ambitiöst ombyggda fastigheterhar en idag en mycket urgröpt ekonomi. Haningehem är det mestkända exemplet.

STORA VARIATIONER INOM LANDETVariationerna inom landet är naturligtvis stora. CentralaStockholm är det enda område där man kan vara någorlunda säkerpå att få igen de satsade pengarna. Men även i Stockholmsområdetfinns det många förlustbyggen, vilket till stora delar förklarasav att produktionskostnaderna där nådde de mest extrema nivåerna.Venantius, som hanterar problemkrediterna, har gjort de störstaförlustreserveringarna för utlåningen i storstadsområdena.Ekonomin håller också på att undergrävas i många centraltbelägna nybyggda fastigheter genom Svenska Bostäders beslut attsänka inflyttningshyrorna i nybyggen. En stor del avnyproduktionen under dessa år tillkom emellertid i mindre städeroch orter. Andelen nyproduktion i kommuner med mindre än 75.000invånare ökade från 47 till 54 procent från 1985 till 1990, ochfortsatte att ligga på en mycket hög nivå även de nästföljandetvå åren. På mindre orter med vikande befolkningsunderlagnoteras idag priser vid konkursförsäljningar avkrisårgångsfastigheter som motsvarar en femtedel (!) av dentotala produktionskostnaden. I medelstora städer betalasfastigheterna med mellan 30 och 60 procent avproduktionskostnaden. Ett av många problem med nyproduktionen avbostäder är att de oftast har byggts i relativt stora ochsammanhängade områden i mindre attraktiva lägen med ett lägreutbud av närservice. Nyproduktionen – inte minst bostadsrätterär också den kategori som är utsatt för starkast konkurrens frånegnahemssektorn.

BILDTEXT: Centrala Stockholm är det enda område där man kan varanågorlunda säker på att få igen de satsade pengarna.