För stark tro på Norrland

Någon rusning efter ett litet fastighetsbolag som satsar på Norrland blir det nog inte. Bolaget lockar med ett Norrland som växer så det knakar och ett underskottsavdrag som befriar bolaget från skatt flera år framöver. Men med ett pris i intervallet 30?34 kronor är aktien prissatt fullt ut.

Vid en analytikerträff för ett par veckor sedan talade vd Christer Sundin sig varm för Västerbottens och Norrbottens höga tillväxt på cirka sju procent som slår övriga Sverige med hästlängder. Men av Diös totala fastighetsbestånd finns bara en blygsam del av fastigheterna i detta tillväxtområde. Drygt hälften av portföljen finns i Falun och Borlänge där tillväxten följer rikets.

BOLAGET
Namnet Diös förknippas med byggfirman Anders Diös i Mora på 1920-talet. Under 1980-talet renodlades verksamheten till fastighetsförvaltning. År 2000 köpte AP Fastigheter ut bolaget från börsen. Under 2005 bildades den nya koncernen och samma år förvärvades det bestånd i Gävle-Dalaregionen som en gång utgjorde det forna Diös.

Diös finns norr om Dalälven och huvudorterna är Borlänge, Falun, Gävle och Mora. Bolaget pekar på olika drivkrafter i regionen; högskolesatsningar, motorvägsbygge mellan Gävle och Stockholm, nytt köpcentrum i Falun och Botniabanan. För stor vikt ska nog inte läggas vid att dessa satsningar ska lyfta Norrland.

Bolaget vill inte framstå som ett enbart förvaltande fastighetsbolag utan som en utvecklare. Vd lovar en hög omsättning i portföljen. I dag har Diös 49 fastigheter. Bolaget vill expandera. Samtidigt som det tar steget in på börsen görs en nyemission på cirka 250 miljoner kronor för att Diös ska kunna vara aktivt på fastighetsmarknaden norr om Dalälven.

Emissionen möjliggör köp för en knapp miljard. De befintliga aktieägarna garanterar nyemissionen om den inte blir fulltecknad. Bolaget strävar efter att äga fastigheter för 10 miljarder kronor. Det är en lång resa dit från dagens värden på omkring 1,6 miljarder kronor.

Kontor utgör hälften av ytan och butiker kommer på andra plats. Bolaget vill minska sin exponering mot industri och öka inom kontor och butik. Fastighetsbeståndets direktavkastning och vakansgrad ligger båda omkring 7 procent. Enligt kvartalsrapporten uppgick dock vakanserna per den 31 mars till hela 12 procent. Men ledningen försäkrar att ökningen var tillfällig, på grund av ombyggnation.

VÄRDERING
Vad kan gå fel? Kraftiga räntehöjningar minskar fastighetsvärdena och kan leda till att hyresgäster får det tuffare ekonomiskt. Detta kan i sin tur leda till ökade vakanser i bolaget. Mot detta talar ändå den riskspridning som finns både när det gäller mixen av hyresgäster med drygt 1/3 statliga och mixen av fastighetstyper. Diös har till exempel en tryggare riskprofil än det nyligen utdelade Catena som i huvudsak har en hyresgäst, Bilia, och specialanpassade lokaler.

Aktiens introduktionspris väntas hamna mellan 30 och 34 kronor. Blir kursen 34 kronor ger vår prognos ett p/e-tal på drygt 15, vilket följer branschsnittet. Det betyder att aktien handlas med en premie i förhållande till substansvärdet på 14 procent, vilket är lägre än börsens fastighetsbolag som handlas till en genomsnittlig premie på cirka 30 procent. Tas underskottsavdraget med i värdeberäkningen, som en del väljer att göra, blir det en rabatt på en procent. Trots att det ser hyfsat bra ut med substansvärdet är Diösaktien värderad fullt ut.

Vi delar inte heller vd Christer Sundins övertro på Norrland som tillväxtmaskin. Rådet blir därför att inte teckna.

NINA VON KOCH