”Vi lägger oss inte ner och dör”

Coronakrisens allvar blev uppenbar för Pandox vd Anders Nissen i mitten på mars. En särskild krisgrupp tillsattes inne på företaget. De möttes varje dag för att följa utvecklingen på de marknader där hotellfastighetsbolaget är verksamt. Dessutom försökte de bilda sig en uppfattning om vad en pandemi betyder för samhället och vad en den möjligen skulle kunna innebära för ett hotellfastighetsbolag om den fick fäste. Det blev långt värre än befarat.

”Vi satte upp olika scenarier. Ingen av dem byggde på den låga beläggning vi har nu, 20-25 procent, säger Anders Nissen, som varit vd för Pandox sedan år 1995.

Pandox hyr ut hotellfastigheter till hotelloperatörer och även driver hotell i egen regi. Hyresavtalen är mestadels omsättningsbaserade. När efterfrågan på hotellrum är hög, ökar intäkten per tillgängligt rum (revpar), vilket i sin tur ger Pandox en högre hyresintäkt från hotelloperatören (hyresgästen) exempelvis Scandic.

Parterna delar därmed på uppgång och fall: när det går bra för hotellen, går det bra för Pandox, och vice versa.

I det flesta av Pandox omsättningsbaserade hyresavtal finns även viss minimihyra, som tillsammans med fasta hyror är det som företaget i princip lever på under coronatider. Det blir ungefär på 160 – 170 miljoner kronor i månaden inklusive en mindre del omsättningshyra.

Eftersom intäkterna snabbt och ohjälpligt rasade till miniminivå när pandemin var ett faktum fick Pandox snabbt fokusera på kostnaderna. Genom stora neddragningar, framförallt i egen drift, sänktes kostnaderna till en nivå i paritet med de minimihyror som nu trillar in.

”Det betyder att vi inte förlorar pengar och sedan har vi 4,3 miljarder i kassa och krediter från våra banker vilket gör att vi överlever. Med likviditeten under kontroll var nästa steg att göra sig redo för att agera om någon av våra samarbetspartners inte kunde driva vidare hotellen”.

Det har redan hänt i Köpenhamn. Där har Pandox tagit över två hotell som redan före coronakrisen hade ekonomiska problem, och övertagandet skedde, förklarar Nissen, för att försvara hotellfastigheternas värde.

Internt har Pandox satt upp en plan som delas in i tre delar:  Respond (hantera den akuta krisen), Restart (planera för en uppstart av hotellmarknaden) och Reinvent (förstå vilka strukturella förändringar som coronakrisen kan leda till). Stort fokus läggs också på ”Stay Alive” och ett aktivt ledarskap.

”Stay Alive handlar om att visa närvaro. Vi kommer inte lägga oss ner och dö, det finns inte i vårt DNA. Efter att vi hade stängt hotellen en vecka såg vi till att öppna upp dem igen på de marknader där vi fick. Synligt och aktivt ledarskap innebar att vi i ledningsgruppen gjorde oss synliga för medarbetare och andra, vi var tillgängliga och såg till att det blev framtidstro, informerade vad som hände i företaget, alltså: Vi har kontroll på likviditeten, vi är redo att agera och vi behåller vår spirit” säger Anders Nissen och fortsätter:

”Men, detta är ingenting du kan kämpa dig till som du kan göra på en handbollsplan utan det krävs specifik kompetens och erfarenhet, och en av dem är att man har genomlevt kriser tidigare. Det är en egenskap som man kan ha nytta av är att man inte är så ängslig. Man sover gott på natten, man har en plan och sedan använder man den energin så att andra människor mår bra”.

Du har tidigare talat mycket om att ni är diversifierade, att ni finns på många marknader, men ni har likväl bara ett tillgångsslag. Skulle exempelvis studentbostäder kunna bli ett nytt segment för er?

”I vår strategi ingick inte att alla marknader i hela världen skulle försvinna samtidigt, men i alla andra situationer hjälper geografisk diversifiering. I fastighetsbranschen finns två strategier: antingen är du fokuserad geografiskt med ett antal olika eller så är du som Pandox fokuserad tillgångsmässigt och diversifierar genom geografi, segment och samarbetspartners. I nio fall av tio tappar du då totalt sett mindre i en kris än om du har allt fokuserat till en enskild geografisk marknad. Men det gällde inte den här gången. Och vi kommer inte inrikta oss på något annat fastighetsben. Vår styrka är hotellfastigheter, inte fastigheter generellt”.

Man har sett en branschglidning från boende till hotell, exempelvis Airbnb. Nu ser vi flera exempel på hotell nästan glider in mot boendehållet, som Elite Hotels eller Nordic Choice med långtidsboende. Är det en branschglidning som håller i sig?

”Jag tror att den kommer att fortsätta. Vi har också en del hotell med liknande utbud, med extra service i form av tvätt och mat. Den glidningen kommer säkert bara att öka”.

Du har varit väldigt kritiskt till Airbnb, är du fortsatt det?

”Ja. Det är förbluffande att myndigheterna i Stockholm inte tar tag mer i Airbnb och min kritik har ingen bortre gräns: Det är en gigantisk svart marknad! Oetisk så det knakar om det! Människor som hyr ut betalar inte heller någon skatt. Om jag skulle stå och sälja hamburgare på Djurgårdsbron måste jag ju ha myndighetstillstånd, sköta hygienfrågor och redovisa mina intäkter på ett vettigt sätt. Så är det inte med Airbnb, de tänjer precis alla gränser. När restriktioner införs, som i Holland, tappar de marknad direkt”.

Många varnar för att resande och hotellövernattningar kan förbli på en låg nivå under flera år. Vad tror du?

”Jag är beredd att slå vad om ganska mycket pengar att du kommer att bli överraskad av hur snabbt tillväxten kommer när restriktionerna försvinner. Då börjar folk att resa igen. De flesta ligger i startgroparna för att börja resa igen, både privat och i affärer”.

Tror du även att affärsresandet, konferenser och den typen av möteskultur håller i sig efter corona?

”Ja, sådana möten handlar om att skapa och bygga en företagskultur. Det är värden som inte går att skapa digitalt, det är som att det skulle fungera för Ronaldo att bara träna hemma med digitala hjälpmedel. För mig är det helt självklart att det inte fungerar i längden”.

Ni har omsättningsbaserade avtal och en av era största hyresgäster är krisande Scandic, hur orolig är du för Scandic?

”Jag tycker att Scandic har gjort det här bra. Vi kom snabbt överens om nya betalningsvillkor. Istället för på fjolårets utfall betalar man i efterskott på verkligt utfall. Sedan gick de till sina egna ägare och bad om hjälp och nu gör de en nyemission och jag tror att de har skaffat sig en ganska bra plattform för att leva ett bra liv.”

Ni har tagit över två hotell i Köpenhamn och du säger att kriser kan vara bra för er. Kan ni ta över fler hotell för att driva dem?

”Vår ambition är att vi ska ut på andra sidan och fortsätta göra affärer med våra samarbetspartners. I fallet när vi tog över hotell i Köpenhamn saknades resurser vilket hotade hotellfastigheternas värde. Men att driva hotellverksamhet är en del av Pandox liv.”

Men det finns en bild av att Pandox inte är lika bra som mer renodlade hotelloperatörer på att driva hotell, vad säger du om det?

”Vi driver ju hotell i både Nordamerika och Europa och är väl det enda hotellbolaget i Skandinavien som driver hotell i en internationell värld. Det är både varumärken som vi skapar själva och med varumärken som Hilton och Continental. Jag är beredd att ta den utmaningen om vår driftkompetens. Men visst, eftersom hotellen är utspridda har vi inga skalfördelar som renodlade hotelloperatörer har”.

Du har varit med om att grunda och bryta ut Pandox från Securum och Skanska, dessutom att ta bolaget till börsen två gånger. Trots det har du en relativ liten ägarandel med cirka 0,40 procent av kapitalet. Varför äger du inte mer?

”Jag har inte haft det privata kapitalet. Jag kanske inte heller varit så ivrig i min person, det har inte varit min livsuppgift att bli stor ägare i Pandox. Däremot att ha inflytande, jobba med och utveckla bolaget. Det kanske inte är min livsuppgift men en väldigt viktig uppgift”.

Trots relativt liten ägarandel har du under coronakrisen fått se värdet falla med över hundra miljoner, hur känns det?

”Jag har inte sålt någonting. Och uppriktigt sagt: När jag vaknar på morgonen tänker inte jag på värdet på mina aktier. Jag tänker snarare på mina barn, mina vänner, min hustru och jag har ett engagemang i idrott (styrelseordförande i Svenska Handbollslandslaget). Jag har andra saker som driver mig. Jag håller ju nöden rimligt från dörren ändå”.

Ja, nöd är det ju inte riktigt, du tjänar runt 10 till 12 miljoner om året ungefär.

”Ja, med bonusar och sedan utdelning med aktier… det där får man förhålla sig till. Jag kommer inte ifrån någon entreprenörs­familj. Det fanns ingen under min uppväxt som höll på med affärer. Min pappa var militär och mamma jobbade på kontor. Jag var inte så intresserad av skolan. Jag var idrottskille, jag skulle bli landslagsspelare i handboll, det var det min uppväxt handlade om. Jag har kvar de rötterna väldigt tydligt i det Kristianstad jag växte upp i, och mina gamla kompisar där har alltid haft ett stort inflytande på mig. Ingen av dem är rika. Vi är rika på andra saker”.

Fast du är ju rik nu.

”Ja, jag är rik nu. Sen skulle jag ha kunnat ägt 500 miljoner till. Men jag vet inte vad som skulle ha ändrats. Om du har 150, 300 miljoner, behöver du 50 miljoner till? Nej, det behöver du inte. Då drar du kanske bara på dig med vanor som förändrar din personlighet och det skulle jag betrakta som en skuld till mina rötter – och då skulle det få dras av på mina pengar”.

Apropå pengar. Pandox har 4,3 miljarder i kassa och outnyttjade kreditfacilliteter. Kan ni inte gå in och köpa hotell, eller hela kedjor i det här läget?

”Vill man göra dåliga affärer kan man köpa nu. Det är fortfarande för tidigt. När man är i kriser måste det få krisa av sig först. Förvärv är ingenting vi har ögonen på idag. Just nu är vi inne i ”restartfasen”, när länder sakta öppnar upp. I ”reinventfasen” som handlar om ”what’s next?” finns förvärvsmöjligheter men då blir det strukturella affärer med några som får finansiella problem, där bankerna måste agera. Men det tar säkert till slutet på året innan sådana möjligheter kommer”.

Kan det bli så att ni i praktiken blir en bank till era hyresgäster som inte kan betala hyran?

”Nej. Och det varken kan eller vill vi vara. Vi tar affärsrisk genom omsättningsbaserade hyror. Minimihyrorna är vår kompensation för den risken. De är fasta intäkter som vi behöver för att betala inte minst räntor på våra lån. När vi kan så stöttar vi operatören med förbättrade betalningsvillkor. Det är vårt bidrag till deras likviditet, men om de sedan får ytterligare problem måste de gå till sina banker och aktieägare. Där kan Pandox inte bli deras bank”.

Det har alltså inte hänt?

”Nej, det har inte hänt och kommer inte att hända. För då inträffar något som skulle vara det största hotet mot Pandox; att bankerna skulle säga att de inte skyddar krediter till hyresgäster och säger upp låne­avtalet med Pandox. Det kommer inte att hända”.

Du har pratat med bankerna om detta?

”Ja, vi talas vid varje dag. Vi har jättebra relationer med våra banker, vi har elva stora banker och våra 4,3 miljarder i likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter räcka i flera år”.

Er rapport för första kvartalet mottogs inte så väl av marknaden, kan du förstå det?

”I verkliga tal var vi 2 procent ner i hyresintäkter, men det var efter förvärv, ”like for like” var vi ner 12 procent. I egen drift var vi ner 78 procent i intäkter, precis som andra operatörer i världen. Sammantaget låg flera nyckeltal i nivå med förväntningarna. Att aktien kom under press var nog för att vi sa att beläggningen skulle vara 40 procent i slutet på året. Många hade kanske önskat att den skulle vara 50 eller 60 procent”.

Coronaeffekterna kommer synas mer i nästa kvartal?

”Ja. Vi är ju på botten nu”.

Om du blickar mot slutet av 2020, vilket är det värsta scenariot?

”Att alla våra samarbetspartners går i konkurs, vilket skulle betyda att vi inte har några minimihyror eller fasta hyror och därmed sitter med 156 hotell som vi driftar själva. Även om vi då kanske förlorar en del pengar i löpande drift så överlever vi också den situationen ett par år, eftersom vi har flera miljarder i kassan”.

Och det bästa scenariot?

”Det är att affärs- och fritidsresenärerna kommer tillbaka. Och det mest optimistiska är att även mötesmarknaden kommer tillbaka, men där är vi inte idag. Vårt base case mot slutet av året är att det blir 40 procent i beläggning mot normalt sett 65-70 procent och att hotell med inhemsk efterfrågan i mellanprissegmentet, som man kan nå med bil och tåg, är vinnarna. Det är också där Pandox hotellfastighetsportfölj har sin tyngdpunkt. Premiumhotell kommer att ha det tufft innan den internationella flygmarknaden kommer tillbaka”.

Du gillar inte heller premiumhotell?

”Jo, jag gillar att bo på dem, men inte att äga dem. De är dyra att köpa, de kräver mycket investeringar och de dyra att driva”.