Wihlborgs: Skånes bästa lägen

Wihlborgs (91,20 kr) är ett fastighetsbolag med fastigheter i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn. Den viktigaste fastighetstypen för Wihlborgs är kontor. Bolagets fastigheter ligger generellt i städernas bättre lägen. Wihlborgs huvudkontor ligger i Malmö.

Wihlborgs är Skåne-delen av en stor uppdelning Erik Paulssons fastighetsbestånd som genomfördes på 1990-talet och kan alltså sägas vara ett slags syskon till Fabege (Stockholm), Platzer (Göteborg) och Diös (Norrland). Erik Paulssons Backahill är idag Wihlborgs huvudägare med 11% av bolagets aktier.

I grafiken nedan framgår hur Wihlborgs fastighetsvärde fördelar sig per geografi och fastighetstyp. Tyvärr har bolaget slagit ihop kontor och butiksfastigheter till en kategori. Vi vet dock att kontor står för merparten av den sammanslagna kategorin Kontor/butik.

I Wihlborgs senaste kvartalsrapport lyftes Malmö stad, Malmö universitet, Region Skåne, Trygg-Hansa, Försäkringskassan, SVT och Skatteverket fram som viktiga hyresgäster.

Beståndets snitthyra är 2 000 kr per kvm vilket är ungefär samma nivå som Göteborgsbaserade Platzer. Stockholmsbolagen Atrium Ljungberg och Fabege ligger på upp mot 4 000 kr per kvm.

Wihlborgs CFO Arvid Liepe sade på en investerarpresentation nyligen att projektutveckling är Wihlborgs föredragna tillväxtstrategi. Då marknaden för nyproduktion är begränsad i regionen kompletteras projektutvecklingen med förvärv. Liepe sade under samma presentation att en normal investeringsnivå i projektutvecklingen är ungefär 2 miljarder kr per år. 

Utrymme för fortsatta investeringar ser ut att finnas. Balansräkningen ser ganska hälsosam ut med 2,8x i räntetäckninggrad och en nettobelåningsgrad om 52%.

PALLPLATS I VÄRDESKAPANDE

Wihlborgs-aktien har de senaste tio åren genererat en totalavkastning om nästan 240%. Det är bäst i sektorn efter de kroniska överpresterarna Sagax och Catena. Snittet för sektorn är runt 150%. 

Under de första sju av de tio senaste åren låg Wihlborgs ungefär mitt i klungan avkastningsmässigt. Överprestation har till stor del ha inträffat under den senaste treårsperioden med stigande räntor och allmän frossa inom fastighetssektorn. Att Wihlborgs gick in i 2022 med en förhållandevis stark balansräkning måste varit avgörande. Det är samtidigt intressant att aktien presterat ganska bra redan tidigare givet en mer försiktig strategi.

Vi kan även konstatera att aktien nu tillhör de högre värderade inom fastighetsbranschen. Om man betraktar den implicita yielden vilket är det avkastningskrav börsen sätter på bolagens fastighetsbestånd handlas Wihlborgs nästan i paritet med Stockholmsfokuserade Fabege.

HÖG VAKANSGRAD

Vi noterar att Wihlborgs vakansgrad är ganska hög, 10% vid utgången av Q2. Över tid har vakansgraden legat någon procentenhet lägre. Samtidigt lyfter Wihlborgs själva fram att de redovisat positiv nettouthyrning de senaste 41 kvartalen. Hur denna matematik exakt går ihop är vi inte säkra på.

FastighetsbolagFastighet

Fyndläge i kontorsbolagen?

Vakansgraden för kontorsbolagen är generellt hög. I en genomgång länkad intill sammanställde vi kontorsbolagens vakansgrad och fick fram att snittvakansen är 11% för kontorsbolagen. De stigande vakanserna har nog två huvudförklaringar. Den första är den svaga konjunkturen. Den andra är av mer strukturell karaktär. Nämligen att ökat hemarbete sedan pandemin minskat behoven av kontorsyta. Det sägs att arbetsgivarna i allt högre utsträckning satsar på trevligare kontor i centrala lägen för att locka in personalen till kontoret så mycket som möjligt. Om det är en korrekt spaning borde det på sikt gynna Wihlborgs med A-lägen i åtminstone de skånska städerna.

LJUSA UTSIKTER FÖR ÖRESUNDSREGIONEN

Vid sidan om vad man tror om Wihlborgs lokala lägen är vad man tror om regionens utsikter centralt. Vi har en ganska positiv syn på Öresundsregionen. Den svenska sidan utgör säte för en inte obetydlig del av Sveriges traditionella storbolag så som AAK, Alfa Laval, Tetra Pak, Trelleborg och PEAB. Forskningsklustret runt Lund/Malmö producerar även nya framgångsrika bolag.

På danska sidan finns ett mycket framgångsrikt medtech-kluster där bland annat Novo Nordisk ingår men även flera andra större och mindre bolag. Danmark är även en global storspelare inom logistikbranschen med världens största rederi Mærsk och åkerijätten DSV.

På tal om logistik borde förbättrade anslutningar till Kontinentaleuropa gynna regionen på sikt. Fehmarn Bält-tunneln som kommer förbinda Själland och Nordtyskland med väg och järnväg väntas bli klar 2029. Tunneln väntas kapa resetiden mellan Köpenhamn och Hamburg till 2,5 timmar från nästan det dubbla.

Om man letar efter hot mot regionens framtida tillväxt hamnar vi i de höga energipriserna i regionen som riskerar leda till att den kvarvarande tillverkningsindustri på sikt försvinner.

LÅNGSIKTIG KÖPKANDIDAT

På kort sikt verkar det vara tufft för kontorsbolag som Wihlborgs. På längre sikt tror vi dock att det nog kommer vara bra att äga Wihlborgs fastigheter i bra lägen i den starka Öresundsregionen.

Runt substansvärdet och P/E 14 är aktien kanske inte fyndprisvärderad här och nu. För den som vill exponera sig mot fastigheter landar vi dock i att det här är en intressant nivå att köpa in sig i Wihlborgs på och landar därmed i ett köpråd.