Analys Fastighet IPO-guiden Pref-guide Bostadsutvecklare
Aros Bostad: IPO-guide inför noteringen
SvD Börsplus tar sig an nya börsbolag på två olika sätt:
- Grundläggande granskning av alla noteringar via Börsplus IPO-guide. IPO-guiden fokuserar på prospektet, villkoren, alla aktörerna och eventuella ”varningsflaggor” kopplade till själva erbjudandet.
- Aktieanalyser som går direkt till SvD Börsplus prenumeranter med råd om man bör teckna aktien eller ej. Analyserna fokuserar på bolagsanalys och aktievärdering. Det här är en sådan analys men i en extremt förenklad form. Flödet av nya bolag är så skiftande att det ibland blir orimligt att göra ”fullskaliga” analyser. Så är fallet här. Nedan följer istället Börsplus reflektioner och magkänsla efter en första genomläsning av prospektet.
| IPO-GUIDE | Aros Bostad |
| Lista | First North |
| Omsättning rullande tolv månader | 41 Mkr |
| Antal anställda | 15 |
| Teckningskurs | 98,00 kr |
| Rådgivare | DNB, Erik Penser Bank |
| Storlek på erbjudande | 20 Mkr (varav 100% nyemission) |
| Börsvärde vid IPO | Cirka 354 Mkr |
| Emissionskostnad | Cirka 6 Mkr (30,6% av erbjudandet) |
| Säkrad andel av IPO* | – |
| Investerare som ska teckna i IPO | – |
| Garanter | – |
| Flaggor** | En flagga |
| Sista teckningsdag | 2018-11-12 |
| Beräknad första handelsdag | 2018-11-19 (7 dagars väntetid) |
| * Andelen av antalet aktier i erbjudandet som på förhand är säkrade via förbindelser (garantiåtagande/teckningsåtaganden). | |
| ** Särskild metodik. Se faktaruta nedan. | |
| Källa: SvD Börsplus / bolaget |
En flagga – Hög emissionskostnad
Börsplus IPO-guide granskar alla noteringar efter 24 typfall av så kallade flaggor. Genomsnittet efter drygt 130 granskade börsnoteringar är 1,3 flaggor för miljardbolag, 1,9 för småbolag och 4,2 flaggor för mikrobolag. En flagga är alltså inte så allvarligt i sig utan mer en signal om att man som investerare bör fundera ett extra varv kring vissa aspekter.
Börsplus hittar en flagga i Aros Bostad.
# Hög emissionskostnad
För ett IPO-bolag med höga emissionskostnader är tolkningen att bolaget antingen är i penningknipa, att det varit oordning i bolaget och/eller att priset på aktien är fel. Rörliga ”säljarprovisioner” till rådgivare ska man vara extra skeptisk till. Börsplus hissar flagg för alla bolag som är i sämsta fjärdedelen i sin storleksklass.
Aros Bostad betalar cirka 6 Mkr i emissionskostnader, motsvarande 30 procent av erbjudandet.
Aros Bostads verksamhet i korthet
Aros Bostad har cirka 15 anställda och är en väletablerad bostadsutvecklare i Stockholms län (och lite Uppsala). Alltså inte Västerås, som namnet kanske antyder.
Fokus var tidigare att konvertera kontorsfastigheter till bostäder men är nu snarare nyproduktion av bostäder. Projektportföljen har byggts upp i fondstrukturer tillsammans med institutionella investerare, samt genom egna förvärv. Totalt har Aros Bostad 24 projekt med en total utvecklingsbar area om cirka 266 000 kvm, motsvarande 3 400 potentiella lägenheter, och en utvecklingsvolym om cirka 16,6 miljarder kronor.
För närvarande har man 275 bostäder i produktion, vilket även var volymen 2017.
Villkoren för Aros Bostads preferensaktie
- Teckningskurs: 98 kr
- Årlig utdelning: 8,50 kr
- Initial direktavkastning: 8,7%
- Inlösenkurs: 100 kr
- Villkor för inlösen: Bolaget kan begära inlösen för 100 kr tre år efter första emissionen. (Eller 115 kr dessförinnan, men det är osannolikt att det blir aktuellt.)
Några reflektioner runt Aros Bostad
Bolaget har sedan tidigare både stamaktier och preferensaktier och vi uppfattar noteringen som ett sätt att dels ta in lite pengar men även att ge befintliga preferensägare ett marknadspris och en möjlighet att köpa/sälja.
Ägarbilden är speciell sett till fördelningen mellan kapitalinsats och uppsida. Röstkontrollen och merparten av stamaktierna ligger hos grundare och nyckelpersoner som står för 70 procent av bolaget eller mer beroende på hur man räknar.
Nästan allt eget kapital tillhör dock preferensaktieägarna och då särskilt LMK som efter emissionen äger 3,7 miljoner preferensaktier.
Räknar vi med att varje preferensaktie har rätt till 100 kronor av Aros Bostads eget kapital så innebär det att preferenskapitalet utgör cirka 95 procent av eget kapital. Stamaktieägarna och grundarna äger alltså bara några enstaka procent av eget kapital.
Annorlunda uttryckt: Stamaktieägarnas egna kapital är cirka 25 Mkr. Enbart LMK har rätt till nära 370 Mkr av eget kapital.
| BOSTADSUTVECKLARES PREFFAR | Direktavkastning |
| Oscar Properties Pref | 15,7% |
| Oscar Properties Pref B | 10,7% |
| Tobin Properties Pref | 10,3% |
| Quartiers Properties Pref | 10,7% |
| Aros Bostad Pref | 8,7% |
| ALM Equity Pref | 8,5% |
| Genova Pref | 8,5% |
Tabellen ovan visar ett antal preferensaktier från bostadsutvecklare och ett par ”hybrider” som Genova och Quartiers. Det som här framkommer är att Aros Bostad inte framstår som särskilt högavkastande.
Börsplus magkänsla
Vi har inget negativt att säga om Aros Bostad som bolag. Men vi ser inga vettiga skäl till varför just deras preferensaktie ska värderas högre än exempelvis ALM Equitys eller Genovas. Den lite udda kapitalfördelningen mellan preferens- och stamägare är inget plus.
Vi avråder från att teckna Aros Bostad. Det kan vara okej att köpa preferensaktien efter notering men vi ser inga skäl att ta den extra risken som en noteringssituation innebär för att hoppas på att avkastningskravet ska gå från 8,7 procent till 8,5 procent som är där ALM och Genova ligger.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.