Berglunds ABC

De flesta med något hum om finans, börs och fastigheter beskriver sannolikt Atrium Ljungberg som ett fastighetsbolag inriktat på köpcentra och handelsfastigheter. Vd Ingalill Berglund är medveten om företagets rykte, men hävdar att köplador inte är bolagets inriktning. Mall of Scandinavia, ett nytt jättelikt köpcentrum av amerikanskt snitt i Solna utanför Stockholm, är exempelvis inget för henne.

– Många tror att vi fokuserar på handelsfastigheter, men så är det ju inte utan vi tänker stadsstruktur. Att fokusera på olika verksamheter och innehåll som skapar liv och dynamik, det ger bra miljöer, säger Berglund.

– Den yttre miljön måste vara lättillgänglig och behaglig att vistas i, med torg, gator, parkmiljöer och utomhuslek. Om man lägger fokus på allt detta blir platserna attraktiva och man får både nöjda kunder och ägare.

Nyligen fick Atrium Ljungberg köpa tre kontorsfastigheter i Lindholmen i Göteborg, trots att bolagets bud inte var högst. Enligt Berglund var just Atriums rykte som byggare av blandade städer och miljöer en viktig faktor. Atrium Ljungberg fokuserar på landets fyra största städer, och de områden som projekteras är mer sällan A-lägen men bör ha en befintlig eller planerad infrastruktur. Lindholmen är ett bra exempel. Det gamla varvsområdet har på senare år omvandlats till ett bostads- och kontorsområde där många it-företag har etablerat sig.

– Vi går gärna in i områden som kanske upplevs som ruffiga men som vi kan gå in och lyfta.

Atlas Copcos gamla industriområde i Nacka söder om Stockholm är annars Atrium Ljungbergs största och mest kända projekt. Här finns i dag den blandning av handel, kontor, bostäder och kultur som Ingalill Berglund hyllar, med Dieselverkstaden som ett sorts hjärta; ett kulturhus i vackert patinerat tegel med filmer, böcker, teater, dans och musik som ger liv åt stadsdelen. Sedan Atrium Ljungberg köpte området 1997 har årsomsättningen i området ökat från 300 000 kronor till 3 miljarder.

Ingalill Ljungberg hyllar funktionalismens ABC-städer, där arbete och bostäder byggdes runt ett centrum med butiker och service. Farsta Centrum, som Atrium Ljungberg äger och ska rusta upp, var ett av de första från 1960. Och Berglund ser Sickla som en nutida variant av Arbete, Bostad och Centrum. Atrium Ljungberg har även flyttat in sitt eget huvudkontor i Atlas Copcos gamla och har där skapat ett slags showroom för att inspirera potentiella hyresgäster och visa vad man kan göra med ett kontor. Här visas alla möjliga kontorslösningar från det aktivitetsbaserade öppna kontoret till mer slutna rum och hybrider däremellan.

Ingalill Berglund sitter själv i det öppna landskapet.

– Vi har aktivitetsbaserade kontor som en del av vår lösning, men jag tror inte att det bara finns ett sätt att skapa kontor. Alla kunders behov ser olika ut.

Nere under jord ligger Atlas Copcos gamla test- och visningsgruva. Intresset från Nacka-bor och andra besökare är stort: alla öppna visningar är fullbokade. Vi vandrar runt i de höga bergrummen, effektfulla bakgrunder för Affärsvärldens fotograf. Det fanns en tid när Ingalill Berglund själv laborerade med exponeringstider och skärpedjup. I ungdomen ville hon bli fotograf. Men ett jobb hos den lokale fotografen i uppväxtorten Vaxholm ändrade hennes fokus. När hon fick sköta butikens ekonomi med inköp och bokföring insåg hon att det var det hon skulle hålla på med. Hon gick en utbildning på Schartaus Handelsinstitut och jobbade efter det som revisor i fem år, därefter som ekonomisk konsult på ett it-företag innan hon tog steget över till fastighetsbranschen. Som redovisningschef på Stadshypotek Fastigheter fick hon arbeta med de fastigheter som hade övertagits som panter från pressade ägare under fastighetskrisen på 1990-talet.

– Vi behövde jobba brett i förvaltningen med att skapa positiva kassaflöden för att sedan kunna sälja av. Det var ett hårt arbete att hyra ut och ta hand om fastigheterna och samtidigt bygga upp en organisation som kunde klara av det.

Efter tre år hade man närmat sig en försäljning av bolaget och det var dags att gå vidare. På Sisab, Skolfastigheter i Stockholm, fick Berglund sitt första ledningsuppdrag, som ekonomichef. Nu bytte hon från en finansiell värld med fokus på kassaflöden, till en verksamhet med helt andra perspektiv. I det kommunalägda bolaget styrde politiska viljor och ett maktskifte i Stadshuset kunde ställa beslut på ända.

– Vi jobbade mycket med att hyressättningen skulle bli rättvis. Här pratade man inte marknadshyror eller lönsamhet på det viset utan det var andra v��rden. Det var ett medborgarperspektiv som gällde.

På Ljungberggruppen, där hon började 2001, förenades delar från de båda världarna. Det börsnoterade bolaget hade både finansiella krav på sig, men också publika med tvånget att lämna kvartalsrapporter och berätta hur verksamheten utvecklades. Genom huvudägaren, familjen Ljungberg, fanns också en långsiktig syn på verksam­heten, som kunde balansera mot marknadens kortsiktighet. Ingen nackdel i ett fastighetsbolag där ledtider och investeringscykler är långa, inte sällan decennier.

I och med samgåendet 2007 med KF-ägda fastighetsföretaget Atrium växte bolaget och ägandet ändrades. Men kulturen bestod, anser Ingalill Berglund.

– Jag behöver inte slåss för en enskild kvartalsrapport utan kan ta beslut så länge de är långsiktigt hållbara och bra för företaget. Det finns ett utrymme att vara det goda företaget om det finns en långsiktig ägare som vill samma sak.

Bakgrunden som revisor gav insikten att varje del i kedjan i ett företag måste fungera om det ska vara framgångsrikt.

– Som vd är man ofta ansiktet utåt men företaget är ju helheten. Det innebär att allt från hur man tar hand om kunder till hur man ser på medarbetare och långsiktiga strategier måste fungera.

När Ingalill Berglund 2011 utsågs till Årets kvinnliga förebild i fastighetsbranschen hänvisade hon till sin egen förebild, den amerikanska skolledaren Lorraine Monroe.

Ingalill Berglund fick under sin tid på ­Sisab möjlighet att göra ett studiebesök i en utdömd problemskola i Harlem i New York som Monroe hade ryckt upp med ordning och reda, tydliga krav och kärlek.

– Jag blev väldigt inspirerad av att möta henne. Hon ställde höga krav på eleverna men såg samtidigt till att de fick förutsättningar att klara av dem. Kom man till exempel inte i tid fick man inte vara med, men heller inte drälla runt. I stället fick man sitta i eget rum och jobba med andra saker.

Gör du likadant med dina lednings­grupps­möten?

– Stänger dörrarna? Haha. Nej, just det har jag inte tillämpat.

Lorraine Monroe visade också en grupp med sexåringar som fick läsa kinesiska. På frågan om det inte var svårt för de unga eleverna svarade hon: ”Jo, men sexåringar vet ju inte att det är jättesvårt, varför ska vi lägga våra begränsningar på barnen?”

– Det är något som jag har tagit med mig, att peka ut riktningen och ha en strategi och förväntan på vad man ska uppnå, men samtidigt våga släppa och ha tilltro till individen, säger Ingalill Berglund.

– Ordning och reda är viktigt, men omtanke är minst lika viktigt.

På stiftelsen Allbrights årliga lista över jämställdhet har fastighetsbranschen nu tagit sig upp i topp med 27 procent kvinnor i ledningsgrupperna. Hos Atrium Ljungberg är siffran ännu högre.

– En period hade vi faktiskt för många kvinnor och för få män i ledningen. Det handlar om medvetna val, men inte för att vi måste ha jämställdhet på papperet utan valen sker utifrån bolagets bästa.

Mångfald anser hon är minst lika viktigt och att företaget måste bli bättre på det, för affärernas skull. I grunden handlar det om att kunna uppfylla tillväxtmålet om att investera en miljard kronor om året i fastighetsutveckling och nå en vinst på 20 procent i projekten.

– Vi tittar oss omkring och ser var städer växer. Det finns ganska många lägen som vi skulle kunna växa i, Barkarbystaden är ett sådant område, Liljeholmen i Stockholm ett annat och Göteborg ett tredje. Men mer ­precis kan jag inte bli just nu, säger Berglund.

– Hittills har vi haft en miljard som årligt tillväxtmål i egna projekt. Jag tror att vi kan dubblera det, men inte så mycket mer än så. Utmaningen på dagens fastighetsmarknad är att hitta objekt till rätt pris, att inte köpa för dyrt. Lindholmen i Göteborg tycker jag att vi betalade ett högt pris för, men jag tror på platsens framtida potential.

Av: Anders Frelin

Atrium ­Ljung­berg

Atrium Ljungberg har i dags­läget 52 fastigheter till ett värde av 30,5 miljarder kronor, i huvudsak för handel och kontor men även en del bostäder i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala.

Bolaget är börsnoterat på Nasdaq OMX Stockholm sedan 1994 och hade 2014 en netto­omsättning på 2,3 miljarder kronor. Den uthyrningsbara ytan är 1,1 miljoner kvm. 282 personer var anställda 2014.

Ingalill ­Berglund

Född: 1964.

Familj: Gift med Per Berglund, vd på Betongindustri. Sonen Max, 6 år.

Utbildning: Ekonomiutbildning på Schartaus Handels­institut i Stockholm.

Karriär: Bland annat redovisningschef på Stashypotek Fastigheter, ekonomichef på Sisab, finanschef på Ljungberggruppen från 2001. Vd Atrium Ljungberg från 2011.

Tjänar: 3,6 miljoner kr per år.

Aktier: 40 000 B-aktier i Atrium Ljungberg, värda cirka 5 miljoner kronor.

Bor: I Frösunda, Solna i en JM-lägenhet.

Fritid: Ridning är en stor passion. Rider på olika kurser tillsammans med sin make, som hon träffade i stallet.

­Berglund om…

… framtidens kontor: ”Människor jobbar redan i dag på kaféer. Det gäller för oss att möta framtidens behov av hur man kommer att jobba: Vilken roll får kontoren? Kommer man att sitta på kaféer, eller hemma?

Har vi tid att resa så mycket som vi gör i dag? Kommer vi att jobba med kontor och platser där du kan logga in dig för den där timmen mellan möten på olika platser på stan?”

…när räntehöjningen ­kommer: ”Jag fick rådet av en klok person att hålla ett öga på vad riksbankerna gör. När de slutar att stötta kan det hända saker snabbt. Vi försöker sprida våra omförhandlingsrisker över åren så att vi inte har några stora räntebetalningar i enskilda perioder.”

…favorithus i företaget: ”Rådhuset i Uppsala ligger högt på min lista, men glashuset vid Slussen är ändå något alldeles enastående. Utåt är det kanske inte så jättemärkvärdigt, men att komma in och titta ut över stan är helt fantastiskt. När vi bygger framför kommer vi att göra allt för att få till en bra helhet.”