En defensiv vinnare

Köp. Om de finansiella villkoren blir något mindre gynnsamma framöver, är då något över huvud taget köpvärt i dagens räntehaussade svenska fastighetssektor?

Affärsvärlden vill slå ett slag för Catena, börsens största renodlade logistikfastighetsbolag sedan förra höstens fördubbling av beståndet genom förvärvet av forna börskollegan Tribona. Catena kombinerar en tillväxtplattform med operationell styrka från både långsiktiga samhällstrender och hög förvaltningskompetens.

När vd Gustaf Hermelin, en långvägare inom fastighetsmiljardären Erik Paulssons sfär, presenterar sitt växande Catena är det ofta utifrån framtidsbetonade vinklar. En central sådan är dagens mycket kraftiga förändringstryck i distributionsvägarna för Sveriges varugodsflöden: dels med fortsatt urbanisering som driver alltmer gods till storstadsregionerna, dels går alltmer fjärrtransporter på miljövänligare alternativ som tåg och båt i stället för via lastbil, och dels ökar e-handelsflödena i fortsatt hög takt. Här är Catena rätt positionerat genom att äga bland annat kombiterminaler långt utanför storstäderna, vilka utgör viktiga delstationer i omlastningen av tåggods, samt de lastbilsbaserade distributionsterminaler som löser den enligt många bedömare alltmer infarktartade slutsträckan på det snabbväxande e-handelsflödets färd till storstadskonsumenten.

Utöver dess e-handelsfokus ökade Tribona-förvärvet Catenas livsmedelsandel: runt en tredjedel av hyrorna kommer nu direkt från livsmedelskunder som Ica. Inräknat tredjeparts­logistik är nära hälften av Catena-flödena livsmedel. Förutom att ge en mycket konjunkturstabil grundintjäning är svensk livsmedelslogistik även ett starkt tillväxtsegment volymmässigt, i och med tillväxten i restaurangbranschen, det ökade intresset för färskvaror som frukt och grönt, samt den mycket omskrivna e-mattrenden.

Finansiellt förstås Catena bäst utifrån dess övergripande mål att generera starka kassaflöden, ett fokus som borgar för goda framtida utdelningar den dag bolaget når en mognare fas. I nuläget återinvesteras i stället kassaflödena till stor del i expansion, inte minst i nya logistikanläggningar åt utvalda kunder, samt i effektivitetsåtgärder såsom energibesparing och lagerautomatisering. Dessa investeringar ger bättre avkastning än att förvärva in moderna anläggningar styckvis på öppna marknaden, vilket i sin tur borgar för en högre tillväxt i kassaflödet framöver när Catena bygger mer själva från sitt stora projektförråd. Ledningens ambition är att dagens bestånd på närmare 11 miljarder kronor ska kunna växa med runt 1,5 miljarder årligen, motsvarande en låg tvåsiffrig procentuell tillväxt.

Värderingsmässigt handlas Catena-aktien till runt 15 gånger sitt rullande rörelsekassaflöde (FFO). Redan på den utgångsvärderingen matchas därmed logistikkollegan Sagax, ett bolag som dock har både en spretigare portfölj med industriinslag och en betydligt högre finansiell hävstång än Catena, inte minst om man börjar justera för Sagax udda specialaktieklasser. Och vid en substansvärdering handlas Catena med stor rabatt mot Sagax.

I år lär Catenas rörelsekassaflödesmultipel snabbt komma ned mot cirka 10, vilket innebär en klar rabatt mot både Sagax och sektorn i stort. Affärsvärldens prognos utgår från att Catena-ledningens ambitioner att arbeta bort Tribona-förvärvets negativa effekt på vakansnivåer och överskottsgrad är trovärdiga och att projektexpansionen kan rulla vidare. Därtill har Catena mer synergier att plocka ut centralt, framför allt i form av sänkt finansnetto när dyrare Tribona-lån kan omfinansieras till betydligt bättre marginaler.

Catena erbjuder i dag en attraktiv kombination av defensiv och – ur ett branschperspektiv – räntesäker kassaflödestillväxt. Att aktien handlas med en betydande rabatt är svårbegripligt. Affärsvärlden rekommenderar köp.