Låst läge för nya affärer

De svenska fastighetsbolagen har sunda finanser, men det räcker inte.

– Det är i det närmaste tvärstopp för transaktioner just nu, säger Lennart Schuss, vd för Catella Corporate Finance.

Erika Åslund, advokat på Cederquist med fastighetstransaktioner som specialitet, instämmer.

– I dag kommer inte klienterna till mig med fastigheter som de vill förvärva utan de kommer tassande och frågar om jag känner till något som är till salu, berättar hon.

Affärsvärldens inkallade fastighets­panel består denna gång av fem tunga experter på kommersiella fastigheter.

Förutom de två som redan nämnts ­deltar Fastpartners vd Sven-Olof Johansson, Atrium Ljungbergs vd Anders Nylander och Göran Cöster som är Sverigechef på SEB, med ansvar för fastighetskrediter.

Platsen för dagens diskussion är Thomas Eriksson Arkitekter (TEA) på Sture­gatan 11, med utsikt över Stockholms gröna stolthet Humlegården.

Lennart Schuss berättar att Catella försöker övertala ägarna att sälja.

– I så fall blir det ett av undantagen just nu, säger han.

Sven-Olof Johansson säger lite skämtsamt:

– Vi lägger ett bud direkt.

Lennart Schuss skrattar.

– Kom nu inte med något skambud som vanligt.

***

vägen utför

Senast Affärsvärlden kallade samman en fastig­hetspanel var för ett och ett halvt år sedan, i september 2007. Då hade orosmolnen precis börjat dyka upp vid horisonten, men fastighetsmarknaden gick fortfarande för högtryck. Sedan dess har mycket hänt.

Deltagarna börjar med att dra sig till minnes när de först började märka av krisen.

– I augusti 2007 fick jag ett samtal från några kompisar i London som sade att nu blir det problem, berättar Lennart Schuss.

Det var den första signalen. Sedan gick det snabbt.

– Vi övertalade våra kunder att sälja och sålde massor av fastigheter under hösten 2007 och fram till maj 2008. Sedan tog det stopp, berättar Lennart Schuss.

I maj 2007 genomförde Stockholms stad en jätteaffär, försäljningen av Cent­rumkompaniet för 10,4 miljarder kronor till brittiska Boultbee. Erika Åslund, som har Boultbee som klient, minns transaktionen.

– Det var vid den tidpunkten inte helt självklart att det skulle gå att ordna finansieringen, säger hon.

Även Göran Cöster minns transaktion­en.

– Vi var 25 inbjudna bankers som fick frågan om vi ville var med och finansiera. Vid det tillfället kändes det verkligen i luften att finansmarknaden var på väg mot nya svåra tider, berättar han.

Finansieringen löste sig dock, även om SEB valde att inte delta, och Erika Åslund och hennes klient kunde genomföra affären.

Anders Nylund började märka av krisen för ungefär ett år sedan.

– Plötsligt började de stora fastighetskonsulterna visa intresse för att sälja objekten till vanliga fastighetsbolag som Atrium Ljungberg. Det var ett väldigt tydligt tecken på att de stora köparna hade problem med att få till finansieringen. Vi lade ett bud på Kista Galleria som först blev avvisat, men sedan blev vi inbjudna att diskutera vidare, berättar han.

***

föga förvärv

Hur ser det ut nu på förvärvs­marknaden?

– Ja, som sagt, så genomförs det ytterst få transaktioner just nu och inga större, säger Lennart Schuss.

Han pekar med handen mot sin bordsgranne Göran Cöster.

– Problemet är att om du går till Göran här så får du ofta inget lån, och får du lån handlar det maximalt om 600 till 700 miljoner kronor. Det gör att det just nu inte går att göra stora fastighets­affärer, även om de är bra.

För pensionsbolag och andra institutioner med gott om pengar att investera kan det dock, enligt Lennart Schuss, vara köpläge.

– Jag tror att vi snart kommer att få se svenska pensionsbolag som kontant­köper välbelägna fastigheter, säger han.

Erika Åslund flikar in med en fråga.

– Men är problemet verkligen bara att det inte finns pengar? Mitt intryck är köparna är intresserade av att köpa men att säljarna inte vill sälja till det pris som köparna erbjuder.

Sven-Olof Johansson nickar instämmande.

– När räntan ligger så lågt som den gör i dag så behöver de inte sälja, utan kan vänta på att priserna går upp igen, säger han.

– Tror du dessutom på deflation framöver finns det absolut ingen anledning att köpa just nu, påpekar Göran Cöster.

Erika Åslund berättar att hon får frågor från klienter som är intresserade av att köpa ut fastigheter från fastighetsportföljer där de bedömer att ägarna brutit mot bankens låneavtal.

– Det är tydligt att det finns ett intresse för att köpa fastigheter som ägarna kan komma att tvingas lägga ut till försäljning. Just nu förbereder sig spekulanterna genom att ta reda på hur det kommer att gå till i praktiken. Jag får frågor om hur realisation av fastighetspanter fungerar och vilket mandat banken respektive ägaren har att förhandla, berättar hon.

Hur ser bankerna på fastigheter just nu?

Göran Cöster säger att bankerna fortfarande har en positiv syn på fastigheter, men det räcker inte.

– Analytikerna är rädda för fastigheter och ratinginstituten hårdbevakar an­delen fastighetskrediter hos bankerna. Det i kombination med lågkonjunkturen gör att vi inte har någon möjlighet att öka andelen fastighetskrediter just nu, säger Göran Cöster.

Betyder det att svenska banker har viktat ner fastighetskrediterna?

– Nej, absolut inte. Det som har hänt är att de stora utländska bankerna försvunnit från marknaden. Under 2008 lånade svenska banker ut mycket mer än tidigare, men vi har inte kapacitet nog att refinansiera alla stora projekt där utländska finansiärer drar sig ur, säger Göran Cöster.

Den svenska bankmarknaden förändrades efter it-kraschen. Konkurrensen ökade rejält när utländska storbanker slog om till att vilja vara med och finansiera fastighetsaffärer. Utländska banker tvekade inte att belåna upp till 90 procent, något som svenska banker, enligt Göran Cöster, aldrig gjort.

– Det gjorde att vi tappade marknadsandelar under de goda åren 2005 till 2007. Vi kunde inte gå lika långt som de utländska bankerna, säger han.

Hur långt följde svenska banker med?

– Svenska banker belånade säkert till mellan 70 och 75 procent. Det är från den nivån som vi nu gått ner till kanske 60 procent, säger Göran Cöster.

Att tillgången på utländskt kapital drivit upp den svenska fastighetsmarknaden under de goda åren bekräftas av Lennart Schuss:

– De senaste fyra åren har vi i affärer, där vi varit med som mäklare, till vår stora förvåning upptäckt att utländska banker varit villiga att finansiera förvärv upp till 90 procent, eller mer. Det gjorde att priserna pressades upp rejält och såväl mäklare som investerare tjänade massor av pengar, säger Lennart Schuss.

– Men om det är rätt låntagare så går det väl att låna mer även i dag, det beror helt på hur balansräkningen ser ut, säger Sven- Olof Johansson.

Lennart Schuss håller inte riktigt med.

– I de fall vi ser svenska banker som är med och finansierar så är det 60 procent som gäller. Och handlar det om logistikfastigheter ute på landet så är det 50 procent, säger han.

***

hus i paket

Lennart Schuss berättar att Catella har börjat titta på möjligheter att värde­papperisera fastigheter. Genom att lägga ihop fastigheter med trygga hyresgäster till ett paket kan Catella erbjuda livbolag och andra institutioner en möjlighet att investera i fastigheter till fast ränta.

– Vi har redan genomfört en sådan affär, som finansierades till 60 procent av utländska långivare. Dessa värdepapper ger en fast ränta på nästan 8 procent. Det blir som en obligation men med fastigheter som underliggande tillgång.

– Men då är det ju inget annat än en vanlig fastighetsaffär, förutom att ni delar upp det egna kapitalet på olika kunder, säger Sven-Olof Johansson.

– Jo, det stämmer, men genom att vi paketerar på det här sättet så kan liv­bolagen investera med en fast risk, medger Lennart Schuss.

Anders Nylander ser lite missnöjd ut.

– Det här med att paketera och greja. Fastigheter är något som man måste vårda. Ni köper en massa fastigheter och lägger ut förvaltningen på någon extern förvaltare långt ifrån verkligheten. Jag tror inte på det där.

Finns det fler aktörer som paketerar fastigheter på det här sättet?

– I Sverige är de än så länge bara Catella, men utomlands ser man en hel del liknande upplägg just nu, säger Lennart Schuss.

Vad behövs för att förvärvsmarknaden ska få upp farten igen?

– Att de finansiella marknaderna ­kommer i gång, men jag tror att det kommer att ta mycket lång tid. De svenska ­bankerna kan inte heller prioritera fastig­heter just nu, utan måste fokusera på näringslivet, säger Lennart Schuss.

– Under förra fastighetskrisen hade vi draghjälp från utlandet, men nu ser det lika illa eller sämre ut i resten av världen. Svenska banker har inte kapacitet att själva sätta fart på affärerna, säger Göran Cöster.

– Problemet är att det inte finns några pengar, säger Sven-Olof Johansson.

Lennart Schuss håller inte med:

– Världen är full av riskkapital.

– Det där är en myt. De där pengarna är förstörda, finns inte. Det är enorma pengar som försvunnit bort, säger Sven-Olof Johansson.

Lennart Schuss vidhåller dock att det finns kapital:

– Se på alla pengar som är placerade i statsobligationer. De skulle i stället kunna investeras i fastigheter, om det fanns en fungerande kreditmarknad.

***

press på hyran

Sven-Olof Johansson berättar att han just nu sitter i förhandlingar med blivande hyresgäster i det så kallade Folkanhuset vid Östermalmstorg i Stockholm, ett riktigt toppläge. Undervåningen är redan uthyrd till Åhléns, men nu ska övervåningarna hyras ut som kontor.

Sven-Olof Johansson riktar en fråga över bordet, till Lennart Schuss:

– Var skulle du säga att normalnivån för riktiga topplägen ligger i dag?

– Runt 4 000 kronor kvadratmetern, svarar Lennart Schuss utan större tvekan.

– Då ligger vi mitt i prick, med andra ord, säger Sven-Olof Johansson och ser ut som om han hade väntat sig ett högre förslag.

Förväntar sig hyresgästerna att kunna pressa hyrorna?

– Ja, så är det absolut. Om vi hade gjort den här förhandlingen för ett eller ett och halvt år sedan hade vi inte kommit under 4 500 eller 5 000 kronor. Så stor är skillnaden mellan då och nu, konstaterar Sven-Olof Johansson och fortsätter:

– På kontorssidan så är det topphusen i Stockholms innerstad som drabbas hårdast. Varje gång det blir lågkonjunktur flyttar bolagen ut till Kista i stället och får halva hyran. Logistikfastigheter som vi har ute i landet är betydligt mer stabila. För den sortens fastigheter får du mellan 800 och 900 kronor kvadratmetern, varken mer eller mindre, oavsett om det är hög- eller lågkonjunktur.

Anders Nylander ser en annan trend i lågkonjunkturer:

– Jag tror mycket på det där med regionala skillnader. Dåliga fastigheter i dåliga lägen tar mest stryk i lågkonjunktur, så brukar det alltid vara, säger han.

Trenden med sjunkande kontorshyror är, enligt paneldeltagarna, tydlig. Det handlar inte om något dramatiskt ras, utan om hyresgäster som, när det är dags att förhandla, ser en möjlighet att sänka kostnaderna.

– Nybyggnationen har ju varit ganska begränsad och det mesta som kommer ut på marknaden är redan uthyrt, säger Lennart Schuss.

Anders Nylander flikar in:

– Ja, där har du en viktig poäng. Sverige är ju unikt på det sättet att vi inte drabbats av den här spekulationshysterin som du ser i resten av världen, speciellt i Asien, säger han.

Göran Cöster instämmer.

– Nej, det är ju en stor skillnad mot i början av nittiotalet, eller slutet av åttio­talet, då det byggdes jättemycket. I dag är jag inte orolig för fastighetsmarknaden, det är ljusglimten i mörkret. Men tittar man framåt, mot slutet av 2009 och 2010, så är jag orolig för vilken nivå vakanserna kommer att ligga på då.

Hur klarar fastighetsbolagen sjunkande hyror i det här läget?

Lennart Schuss ser ingen större anledning till oro:

– Vi brukar jämföra riskfri ränta med avkastningen på kontorsfastigheter i bästa cityläge. Så stor skillnad som det är nu har det inte varit på 20 år, säger han.

Göran Cöster instämmer:

– Ja, det är helt rätt. Dessutom är det ju så att bolag med en stock med fastigheter inte omförhandlar alla hyror varje år, vilket gör att hyrorna inte sjunker överallt samtidigt.

Har hyresavtalen generellt blivit längre än för ett antal år sedan?

– Vi försöker alltid teckna så långa kontrakt som möjligt. Men olika fastighetsbolag har olika inriktning, så det är svårt säga om det är en trend, säger Anders Nylander.

Fastighetsägarna är också, enligt Anders Nylander, betydligt proffsigare förvaltare i dag än vid förra finanskrisen. Då hade många kastat sig in i fastighetsbranschen utan tillräckliga kunskaper.

Atrium Ljungberg har ett par köpcentrum, bland annat nybyggda Sickla i Nacka, som nyligen fått konkurrens av det utbyggda Forum Nacka. Två stora köpcentrum med någon kilometers mellanrum.

Hur ser det ut för alla nya köpcentrum som vuxit upp under högkonjunkturen?

Anders Nylander förstår diskussionerna om överetablering men anser inte att har gått överstyr:

– Sickla är ett tydligt exempel på en region där det skett en betydande ny­etablering, men samtidigt har det också varit en kraftig tillväxt i området. Om trenden med allt fler köpcentrum hade fortsatt, hade det kunnat bli jobbigt, men den bromsade in i tid, flera projekt som var planerade har redan stoppats, säger Anders Nylander.

Lennart Schuss håller i stort sett med.

– Men internationellt är köpcentrum nästan en krisbransch. Flera stora ägarbolag som drog på sig för stora lån ligger riktigt svettigt till nu och många köpcentrum är till salu.

Är svenska köpcentrum till salu?

– Nej, Sverige är lite speciellt, medger Lennart Schuss.

Anders Nylander säger att tillväxten av nya köpcentrum ofta överdrivs. Det har pratats om 900 000 kvadratmeter ny butiksyta i Stockholmsregionen, men i själva verket är det bara en liten del av dessa som blivit verklighet.

– Jag tror att det hela är rätt själv­sanerande. Det går att ifrågasätta om det är klokt att bygga i vissa områden, men det har varit en strukturomvandling som inneburit att folk i dag hellre handlar i köpcentrum än i enstaka butiker. Den trenden kommer att hålla i sig även om det blir sämre tider.

Det som kommer att hända nu, enligt Nylander, är att starka köpcentrum, framför allt i Stockholmsregionen, fortsätter att växa.

– Däremot kan typiska högkonjunkturprojekt, lådor som smällts upp lite varstans i Sverige, få problem. Vi ser ju hur våra stora kunder agerar just nu. Stora butikskedjor lägger ner på vissa ställen men satsar vidare på andra ställen, säger Anders Nylander.

Det sägs att köpcentrum är känsligare än kontorsfastigheter: Allt måste vara uthyrt, annars spricker kalkylen. Stämmer det?

– Ja och nej. Ett fungerande köpcent­rum måste ha en mycket hög uthyrningsgrad, annars tycker du som kund att det inte stämmer och söker dig förmodligen någon annanstans, säger Anders Nylander.

***

börsbolagen

Hur ser ni på fastighetsbolagen och ­börsen?

– Att investera i välskötta fastighets­bolag, som Atrium Ljungberg och Fabege, tror jag är bland det säkraste man kan göra just nu, säger Lennart Schuss.

Värdet av en fastighet bestäms av de framtida vinsterna, driftsnettot, och det krav på avkastning som ägaren har. I rapporterna för 2008 har fastighets­bolagen skrivit ner värdena på sina fastighetsbestånd, men aktiekurserna visar att börsen räknat med betydligt mer.

Hur ser ni på börsbolagens värderingar av fastighetsbestånden?

– Det där är en intressant fråga. Om du jämför alla fastighetsbolag, upptäcker du snart att det är en oerhörd skillnad mellan hur de gör sina värderingar. Avkastningskraven varierar mellan 3,5 procent och upp till 8 procent. Det är väl vi och Lundbergs som ligger där på max, 8 procent, säger Sven-Olof Johansson.

Så det är svårt att göra en rättvis jäm­förelse av börsens fastighetsbolag?

– Ja, så är det absolut. Om alla bolag värderade sina fastigheter efter samma princip skulle du få häpnadsväckande resultat, säger Sven-Olof Johansson.

Hur ser bankerna på skillnaderna mellan olika bolags värderingsmetoder?

– Jag stöter ju på de noterade bolagen i värderingar och kan bara konstatera att eftersom det inte görs några transaktioner så är det svårt att sätta ett korrekt värde. Då blir det upp till det noterade bolagets styrelse. Men om vi bara ser på bankens aspekt så tror jag att vi lägger värderingarna lite åt sidan och tittar mer på kassaflödet, säger Göran Cöster.

Vem är det som har rätt när det gäller värderingarna, börsen eller bolagen?

– Börsen brukar ha rätt. Samtidigt går det inte att översätta fastighetsvärden direkt till börsvärden eftersom investerarna även vill ha betalt för risk. Därför måste man titta på bland annat bolagens soliditet, säger Lennart Schuss.

Vilka är de största hoten mot den svenska fastighetsmarknaden?

Göran Cöster säger att han är orolig för vad som kommer att hända om fler utländska banker drar sig ur som finansiärer och det inte går att hitta några nya.

– Då tvingas bolagen sälja fastigheter till underpriser. Köpare som går in och köper då kommer att kunna pressa hyrorna rejält, säger Göran Göster.

De övriga paneldeltagarna nickar lite, vilket känns som en bekräftelse på att de inte är alltför oroliga.

Innan denna artikel går i tryck meddelar Lennart Schuss att huset på Sturegatan 11 inte läggs ut till försäljning, åtminstone inte nu.

Problemet är, som sagt, inte det som händer utan när det händer något.

Trendspaning

Stiltje: Kreditkrisen har gjort att det i det närmaste är tvärstopp på transaktionsmarknaden, åtminstone för större affärer.

Mätta långivare: Nu märks tydligt effekten av att de utländska bankerna försvunnit från marknaden. Svenska banker har i dag ingen möjlighet att öka sina fastighetskrediter.

Hyrorna sjunker: Hyresmarknaden är fortfarande ganska opåverkad, eftersom många avtal ännu inte förhandlats om, men hyrestrenden är utan tvekan sjunkande. Hårdast drabbas kontorsfastigheter i centrala lägen och dåliga fastigheter i dåliga lägen.

Köpcentrum står sig: Många planerade byggen av köpcentrum har stoppats, men Sverige har ännu inte drabbats av någon köpcentrumskris, såsom resten av världen. Köpcentrum i bra lägen förväntas klara krisen bra. “Högkonjunkturprojekt” ute i landet kan få det tufft.

Vådlig värdering: På börsen ställer olika antaganden till problem när bolagen värderar sina fastigheter.

Värdepapperisering: En ny trend i spåren av stiltjen på förvärvsmarknaden är olika värdepapperiseringar av fastigheter.

***

Fem orakel

Sven-Olof Johansson: Vd och störste enskilde ägare i börsnoterade fastighetsbolaget Fastpartner. Fastpartner förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i främst Stockholm och Gävle. Sven-Olof Johansson var tidigare vd för fastighetsbolaget Barkman, som kom på obestånd under fastighetskrisen i början av nittiotalet.

Anders Nylander: Vd för börsnoterade fastighetsbolaget Atrium Ljungberg. Var före sammanslagningen med Atrium fastigheter vd för Ljungberggruppen. Atrium Ljungbergs fokus ligger på kontors- och handelsfastigheter. Bolaget äger flera köpcentrum, bland annat Sickla utanför Stockholm.

Göran Cöster: Sverigechef på SEB med ansvar för fastighetskrediter. Har det senaste året varit mycket aktiv som talare och debattör i frågor om hur problemen på kreditmarknaden påverkar fastighetsmarknaden.

Erika Åslund: Advokat och delägare i advokatbyrån Cederquist. Specialiserad på fastigheter och transaktioner. Flera tunga fastighetsbolag som klienter, bland annat brittiska Boultbee, som köpt upp ett stort antal svenska köpcentrum. Rådgivare vid försäljningen av Vasakronan.

Lennart Schuss: Vd för och medgrundare av Catella Corporate Finance. Lång erfarenhet av fastighetsmarknaden, inte minst i Ryssland. Han är ofta finansiell rådgivare vid riktigt stora svenska fastighetsaffärer, som statens försäljning av Vasakronan.