Rabatt på fin(sk)a gatan

Köp. När Sverige gått för högtryck i nollräntemiljön har fastighetsinvesterare vant sig vid guld och gröna skogar, ett ämne som berörs i artikeln på sidan 27 i det här numret. På andra sidan Östersjön har dock fastighetshimlen varit långt ifrån lika ljusblå.

I Finland följdes finanskrisen av dubbeldipp till ny recession under 2012–2014. Motiga trender för skogsnäringen, att handelspartnern Ryssland isolerat sig alltmer och ett stålbad följt av styckning i tidigare telekomdrag­loket Nokia har gjort sitt för att pröva finländarnas framtidstro.

Nu växer den finländska ekonomin dock måttligt igen. Och bara under det senaste dryga året har Stockholmsnoterade Balder, Hemfosa och Ratos alla börjat köpa fastigheter i grannlandet. Tecken på att marknaden börjat tina upp? Affärsvärlden har valt att syna Sponda, Helsingforsbörsens klart mest Helsingsforsfokuserade fastighetsbolag.

Under den finländska lågkonjunkturens höst 2013 var Sponda ett ganska trött koncernbygge med en spretig fastighetsportfölj. Då inleddes renodlings­resan som ännu pågår. Geografiskt har beståndet smalnats av mot bästa cityläge i Helsingfors, genom att Sponda lämnat Åbo och börjat avveckla sin ryska fastighetsportfölj. Segmentsmässigt har avsmalningen skett mot kontor samt detaljhandel, vilket innebär att den tidigare logistikfastighetsportföljen säljs av raskt.

På investeringssidan är största manövern hittills förra årets förvärv av Forum, ett nyrenoverat shoppingcentrum i centrala Helsingfors som drar nära 14 miljoner besökare per år. I Fredrik Lundberg-kontrollerade Hufvudstadens centralt belägna handelsportfölj motsvarar Forum utbudsmässigt snarare göteborgska Nordstan än exklusiva Stockholmsklenoden NK.

Fastighetsportföljen på knappa 3,7 miljarder vid utgången av tredje kvartalet har kommit upp i 81 procents andel kontor och detaljhandel belägna i Storhelsingfors, varav hela 48 ­procentenheter i bästa cityläge. Nya Sponda är därmed högkvalitet, med bra exponering mot huvudstadens befolkningstillväxt och privatkonsumtion. Justerat för delarna utanför Helsingfors citykärna hamnar Sponda-portföljen kvalitetsmässigt en bit under Hufvudstadens, men klart över kontors- och detaljhandelskolleger som finländska Citycon och svenska Atrium Ljungberg.

Spondas portfölj är fastighetsvärderad utifrån 6 procents avkastningskrav, borträknat de nu marginella inslagen av Ryssland och logistik. Då aktien har över 20 procents substansrabatt på börsen skulle ett obelånat Sponda i praktiken erbjuda en bra bit över 7 procents initial – och säker – fastighetsavkastning. Vägt mot risken är det klart attraktivare än de knappa 4 respektive 5 procent som bjuds via Hufvudstadens och Atrium Ljungbergs aktier.

Affärsvärldens närtidsprognos för Sponda är att ledningen ökar beståndet med 5 procent per år, netto. På köplistan finns sannolikt det NK-liknande Helsingforsvaruhuset Stockmann, ägt av Lindex krisdrabbade ägare.

Resterande avyttringar inom Ryssland och logistik motsvarar knappt 6 procent av portföljen.

Utöver det får Sponda finansiering genom att portföljens sänkta lägesrisk motiverar en mer normalhög belåning. I dag är bolagets soliditet strax under 50-procentsstrecket och långtidsmålet ligger nere på 40 ­procent.

Lägg försiktigt på 1 procent i årlig hyrestillväxt och förbättrade förvaltningskostnader från citystrategin. Då kommer Sponda snart att leverera låg tvåsiffrig kassaflödesavkastning – även med ett Finland fastlåst i svag tillväxt. Vänder Finlands och framför allt Helsingfors eko­nomi uppåt på allvar, så stiger fastighetsvärdena och då blir det bättre än så. Den kalkylen talar för att skeppa lite svenska fastighetsvinster över Östersjön. Köp.