Stabilt bygge i het sektor

Åren 2005-2007 var den svenska fastighetsmarknaden glödhet. Marknadsvärden och hyresnivåer hade stigit under flera år. Men året därpå tystnade musiken plötsligt. Fastighetsaffärer som vilat på en hög och stigande belåningsgrad blev omöjliga att genomföra på grund av finanskrisen.

Nu har det börjat vända uppåt igen på den svenska fastighetsmarknaden. Det görs betydligt fler affärer i år än 2009. Bankerna lånar åter ut, även om de fortfarande är försiktiga. Bara ägare med rätt profil får låna – och bara till projekt med förhållandevis låg risk.

Avkastningskravet har sjunkit med cirka 0,5 procentenheter för fastigheter i bästa A-läge jämfört med 2009, vilket ökar värdet på fastigheterna. Det bevisas inte minst av AMF Pensions köp av fastigheten Citycronan, i hörnet av Mäster Samuelsgatan och Regeringsgatan, i centrala Stockholm nyligen för runt 2,8 miljarder kronor. Affären gjordes till ett avkastningskrav på strax under 5 procent.

Affären visar samtidigt på rabatten i Hufvudstaden. Med prisnivån för Citycronan som utgångspunkt ligger det aktuella substansvärdet i Hufvudstaden kring 70 kronor per aktie. Det är en bra bit högre än de 62 kronor per aktie som bolaget självt angav per den 30 juni. Vi har då även tagit hänsyn till att bolagets värderingsmodell är konservativ samt att Hufvudstadens fastigheter ligger i ännu något bättre lägen än Citycronan. På Hufvudstadens fastigheter är avkastningskravet snarare 4-5 procent.

Samtidigt är det regionala skillnader på avkastningskravet i de fastighetsaffärer som genomförs. I regionstäder som Linköping och Örebro har det gjorts affärer med förhållandevis attraktiva fastighetsbestånd med avkastningskrav kring 6,5 till 7 procent under det senaste året. Men den stora skillnaden återspeglar inte den nuvarande värderingen av börsens fastighetsbolag. Hufvudstaden, med sina cityfastigheter, missgynnas.

Samtidigt är det kapital som finns tillgängligt för fastighetsförvärv i Sverige koncentrerat till det högkvalitativa segmentet i storstädernas centrala delar. Det är där de svenska pensionsförvaltarna, som AMF Pension, vill köpa fastigheter och det är där som hyresnivåerna väntas vända uppåt först. Samtidigt finns det ett stort utbud av fastigheter utanför bästa läge. Det leder till att prisskillnaden mellan cityfastigheter och fastigheter i exempelvis kranskommuner ökar. Men inte heller detta återspeglas i dagens värdering av fastighetsaktierna på Stockholmsbörsen.

Även situationen på hyresmarknaden för lokaler i Stockholm är tudelad. Enligt Torbjörn Eriksson, vd på hyresgästombudet Tenant & Partner, är utbudet av moderna och flexibla citylokaler i segmentet över 2 000 kvadratmeter klart begränsat, medan efterfrågan är fortsatt hög. Exempelvis är vakanserna mycket små i Jernhusens fastighet Kungsbrohuset. I den nya byggnaden vid Centralen, Waterfront Building, är i princip allt uthyrt.

Hufvudstadens strategi har varit att skaffa sig en monopolliknande ställning kring Norrmalmstorg och de angränsande butiksstråken i Stockholm. Den största utmaningen för bolaget är konkurrensen från västra city där ett flertal moderna fastigheter står färdiga sedan en tid. Som motdrag har Hufvudstaden valt att rusta upp befintliga lokaler till modern standard. Det är dyrt men nödvändigt för att klara konkurrensen.

Vid halvårsskiftet hade Hufvudstaden en förhållandevis normal vakansgrad, det vill säga andel outhyrda lokaler, på 6,6 procent. För Stockholms city var snittet samtidigt 7-8 procent. Med en sådan vakansgrad har fastighetsbolagen historiskt kunnat sätta tryck på hyresgästerna och kunnat förhandla upp hyrorna. Hufvudstaden håller exempelvis på att hyra ut Birger Jarlsgatan 7 i centrala Stockholm och nya hyresgäster kontrakterades kring halvårsskiftet 2010.

De marknadsmässiga hyresnivåerna för kommersiella lokaler i centrala Stockholm har fallit från toppnivån kring 4 400 kronor per kvadratmeter och år sommaren 2008 för att nu ligga kring 3 800 kronor. Nästa år omförhandlas många av de kontrakt som tecknades det goda året 2008, vilket gör att 2011 blir ett relativt tufft jämförelseår för Hufvudstaden. Även om hyrorna är på väg upp blir nivån i de omförhandlade kontrakten lägre, men det är redan diskonterat i kursen. 2012 blir å andra sidan betydligt bättre eftersom det då är hyror som tecknades 2009 som förhandlas om.

Hufvudstaden har en stor andel butiker, 45 procent av beståndet är butiker och restauranger, vilket har hållit uppe den totala hyresnivån. Kontor utgör 48 procent av beståndet medan resterande 7 procent är bland annat lager och garage.

Bolagets försiktiga strategi, med låg belåning, har inte heller premierats av börsen. Det har varit lönsamt att vara högt belånad under det senaste decenniet, och Hufvudstaden har inte gjort samma räntearbitrage som många av kollegerna. Det är räntekänsliga bolag som exempelvis Fabege och Wallenstam som gått bäst på Stockholmsbörsen den senaste månaden. Men vill man ha en exponering mot sektorn som inte grundar sig i en spekulation om hur räntorna ska utveckla sig, är mer konservativa fastighetsbolag som Hufvudstaden att föredra.

Hufvudstaden lämnar ingen tydlig vägledning till hur bolaget ställer sig till framtida förvärv. Av det historiska mönstret att döma så kommer bolaget sannolikt att försöka köpa fastigheter inom den så kallade gyllene triangeln, eller i närheten av den, om något objekt skulle bli till salu.

Hufvudstaden är inget bolag som plötsligt byter strategi.

Bertil Nilsson

bertil.nilsson@affarsvarlden .se