”Betydande tillväxtpotential”

Varför bör svenska privatinvesterare överväga en långsiktig placering i Baltic Horizon på nuvarande kursnivå?

– Baltic Horizons långsiktiga strategi är att bli en ledande baltisk fastighetsägare. Genom att investera i utvecklade fastigheter i stadskärnor som har starka nordiska och internationella hyresgäster och stabila kassaflöden skapas en väldiversifierad och kassaflödesgenererande portfölj med låg belåningsgrad.

– Strategin ger möjlighet att ta del av de växande marknaderna oavsett vilket investeringsbelopp som föredras. Innan vår fond noterades var det svårt för svenska investerare att investera i baltiska kommersiella fastigheter, eftersom det saknades en tillräckligt stabil struktur. Våra nuvarande investerare uppskattar kvartalsutdelningarna och den stabila löpande tillväxten.

Vilka långsiktiga ekonomiska drivkrafter kan gynna avkastningen från Baltikums fastighetsmarknader jämfört med exempelvis Nordens, eller andra ännu mer mogna marknaders?

– Baltikum återhämtade sig snabbt från finanskrisen och har sedan dess redovisat en hög och stabil BNP-tillväxt, väl över EU-snittet. BNP väntas växa vidare med runt 3,6 procent årligen 2018–2019, jämfört med ett EU-snitt på 2,1 procent. Samtidigt visar det stora glappet mellan kontorsytan per invånare i Baltikum jämfört med Europa hur kontorsutveckling i regionen fortfarande har betydande tillväxtpotential, både i termer av utbud av nya moderna byggnader och växande efterfrågan från internationella hyresgäster. Att fonden har solid operationell effektivitet avspeglas i hur den omvandlat lägre än genomsnittliga hyresnivåer till högre snitt-yielder (direktavkastning mot fastighetsvärderingarna, där höga yielder uttrycker lägre priser på fastigheters löpande intjäning, reds anm).

Om dagens hyresnivåer och yielder i fastighetsvärderingar för era kommersiella fastigheter i baltiska huvudstäder jämförs med motsvarande lägen och standard i Stockholm, hur stora blir gapen då?

– Värderings-yielderna för Baltikums prime-CBD (de allra bästa affärsdistriktslägena) har stabiliserats runt 5,75–6,25 procent. Jämfört med Stockholms runt 3,5 procent ger det ett yield-gap på minst 250–300 baspunkter (hundradels procent). Hyresnivåerna för Baltikums CBD är 16–18 euro per kvadratmeter och månad, jämfört med Stockholm CBD vid 55–60 euro.

Hur skulle du vilja kategorisera lägena, byggnadskvaliteten och hyregästmixen i fondens nuvarande portfölj?

– BHF:s nuvarande fastighetsportfölj består av 13 kommersiella fastigheter i de baltiska huvudstäderna, Tallinn, Riga och Vilnius. Fondens portfölj följer en diversifieringsstrategi och har alltid lagt extra vikt vid att förvärva i bra lägen med betydande potential att utveckla området.

– Byggnadskvalitet spelar en viktig roll, såväl för långsiktiga, optimala underhållskostnader som för att få stadig värdetillväxt på tillgångarna.

– Inom butiksfastigheter är det viktigt att ha bästa läge, att upprätthålla en stark hyresgästmix som kan skapa synergier mellan olika butiker, samt att bygga in fler användningsområden än butiker i komplexen. Många av fondens kontorsfastigheter är fyllda med välkända framgångsrika lokala företag, internationella företag och statliga institutioner på medellånga kontrakt. Det gör kontorsbyggnaderna mer attraktiva i marknaden för andra företagshyresgäster.

Hur har finansieringstillgången och efterfrågan från utländska investerare utvecklats de senaste månaderna?

– Finansiering åt noterade aktörer har funnits tillgänglig löpande. Det som står ut är hur inhemska banker försöker växa samt hur icke-skandinaviska finanskoncerner, såsom Blackstone, börjar studera regionen alltmer.

Vad är fondens överordnade avkastningsmål?

– Fonden siktar på kvartalsvis utdelningsbetalningar på motsvarande 7–9 procent per år. Utdelningspolicyn lyder att åtminstone 80 procent av det utdelningsbara kassaflödet ska gå till investerarna. Långsiktigt väntas värdeuppgång tillkomma från hyresökningar samt från att slutföra utbyggnader av fastigheterna.

Tarmo Karotam

Förvaltar: Baltic Horizon Fund.

Inriktning: Fastig­heter i Baltikum.

Förvaltat kapital: 260 MEUR per 31/12 2018.

Totalavkastning 12 månader: +8,7 %.

Totalavkastning sedan handelsstart (Nasdaq Baltic) den 6 juli 2016: +30,8%.

Struktur: Alternativ investeringsfond med börshandlade andelar på Nasdaq Baltic och Nasdaq Stockholm.