5 frågor: grundare och vd Ilija Batljan

– Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige och samhällsfastig­heter i Norden. Därtill bedrivs ett aktivt fastighetsutvecklingsarbete där kassaflödesfastig­heter omvandlas till byggrätter för bostäder – en viktig del av samhällsbyggnadstanken. Vi har väldigt lång snittkontraktslängd. Mixen kommer att vara cirka 50 procent samhällsfastigheter, cirka 40 procent bostäder och cirka 10 procent kassaflödesfastigheter under omvandling till byggrätter för bostäder. En riktig samhällsbyggare i dessa tider av bostadsbrist.

Beskriv kortfattat kalkylen på jätteförvärvet av DNB:s huvudkontor?

– Ett 10,5 år långt avtal med exponering mot norska staten, med lång finansiering på knappt åtta år. En attraktiv ingångs-yield* på 4 procent samt ett fantastiskt läge med stor hyrespotential. (*Yield avser fastighetens direktavkastning.)

Hur ska SBB skydda sig mot ränterisk?

– Vi har en lång genomsnittlig räntebindning, just nu längre än 3,5 år. Så vi är faktiskt redan mer än väl förbereda för en ränteuppgång. Dessutom är våra hyresintäkter i stort sett indexerade med full inflation (100 KPI). Givet hyrespotentialen är det sannolikt att vi kommer att ha en hyresutveckling som överstiger inflationen.

Elaka tungor skulle säga att SBB är sena till en överhettad svensk fastighetsfest. Kan SBB:s affärsmodell fungera i ett affärsklimat där fastighetsvärdena faller?

– Elaka tungor sa redan 2011 att jag köpte dyrt. Det är resultat som räknas i slutet av dagen. SBB har en mycket stark affärsmodell som differentierar över geografi, med både Sverige och Norge samt inom Sverige, som är stark i två lågrisksegment. Dels samhällsfastigheter med snittkontraktslängd på 7,5 år och dels svenska hyresrätter med låga hyresnivåer med uppsida från uppgraderingar av beståndet, och som kombinerar kassaflöden med stor potential från fastighetsutveckling. Det vill säga: en kombination av Hemsö och D Carnegie, med en liten krydda från Besqab.

Varför ska placerare köpa på sig av SBB:s stamaktier på dagens nivå?

– Vi har gjort det förr: kolla i Fjärde AP-fondens och AMF:s årsredovisningar. Detta är ett bolag som äger lågrisktillgångar och där vi bara börjat med ­värdeskapande. Om du tänker dig att vi på drygt 16 miljarder har en intjäning på cirka 400 miljoner – det vill säga det bör bli någon krona till på ett bestånd på drygt 20 miljarder – och att vi sannolikt kommer att skapa ytterligare en intjäning från byggrätter för cirka 250–500 miljoner i snitt per år. Resten är matematik.