Titania: Bostadsbyggare på frammarsch

Titania (7,54 kr) är ett fastighetsbolag med affärsmodellen att utveckla egna bostadsprojekt i Stockholmsregionen. Ambitionen är att behålla omkring 70% av de färdigställda projekten i egen bok för långsiktig förvaltning. På så sätt har Titania byggt ihop ett fastighetsbestånd värderat till närmare 4 miljarder kronor.

Bolaget är verksamma i stora delar av värdekedjan, och driver utvecklingsprojekt från tidiga skeden i detaljplaneprocessen och planering av bostäderna, till upphandling av byggentreprenader och projektledning. Sedan 2023 äger Titania också en egen modulfabrik i Kungsör. Där tillverkas stora delar av bostaden som ett byggsystem i fabriksmiljö, för att sedan fraktas till byggplatsen och lyftas på plats i stommen.

Titania grundades 2002 av nuvarande huvudägare och VD Einar Janson. Ursprungligen var verksamheten inriktad mot entreprenadprojekt inom ombyggnation och renovering, men 2014 stöptes bolaget om mot egen utveckling av bostadsrätter. Sedan 2017 har dock fokus legat på hyresrätter som förvaltas i egen regi.

Utvecklare eller förvaltare?

Det finns ett par andra börsnoterade företag som likt Titania är ett slags hybrid mellan fastighetsförvaltare och fastighetsutvecklare. Hit skulle vi främst räkna K-Fastigheter, K2A, Genova och Amhult 2.

Efter att räntorna började stiga har det dock varit svårare att starta nya projekt. Det har medfört att flera av dessa bolag gradvis blivit allt mindre utvecklare, och allt mer förvaltare.

Lite så har det varit också i Titania även om bolaget fortfarande har sin tyngdpunkt inom projektutveckling. Av Titanias anläggningstillgångar, vilka nästan helt utgörs av fastigheter, uppger bolaget att 2,0 miljarder hör till pågående projekt medan 1,6 miljarder klassificeras som helt färdiga projekt.

Tre projekt under byggnation

Totalt har bolaget nu tre projekt där byggnation pågår. Grafiken på den här sidan i bolagets Q1-rapport är mastig, men ger en bra överblick för den extra intresserade.

Särskilt är det projektet Kristineberg (117 bostäder i Vallentuna) samt Bjurbäcken 11 (206 bostäder i Rågsved) som är de större pågående projekten. I det sistnämnda har dock inflyttning påbörjats nu i maj.

1,6 miljarder i färdiga fastigheter

Bland bolagets färdigställda projekt är det totalt tre (snart fyra) som Titania nu förvaltar i egen regi. Merparten av värdet på 1,6 miljarder kronor bedömer vi dock framför allt avser Byamannen 2 (246 bostäder i Botkyrka som färdigställdes 2020) och Topasen 3 (226 bostäder i Täby som färdigställdes 2024).

Totalt förvaltade Titania 526 hyresbostäder vid utgången av första kvartalet. Dessa genererade hyresintäkter på 74 Mkr senaste tolv månaderna med ett driftnetto på 60 Mkr. Det räcker till att bära de färdigställda fastigheternas egna finansieringskostnader, men inte mycket mer. Rullande tolv månader gjorde segmentet ”Färdiga projekt” en förlust på ungefär 1 Mkr.

På koncernnivå har dock resultatet vägts upp av att Titania de senaste åren redovisat stora orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet, se faktarutan bredvid.

Satsar offensivt

Kassaflödet från de färdigställda fastigheterna räcker alltså inte närheten av att kunna bära investeringar av den magnitud som Titania plöjer ned i sina projekt, vilket handlar om flera hundra miljoner kronor årligen.

Bolaget kommer dock anpassa investeringsvolymen efter den finansiering som man lyckas säkra. Exempelvis lyfter Titania att det nu finns aktörer som via kreditgarantier från Boverket kan ge fördelaktiga lån med mycket hög belåningsgrad och där räntebetalningarna skjuts upp till efter färdigställandet. Med den här typen av kredit tror bolaget att man skulle kunna investera uppemot 1 miljard kronor per år de närmsta åren.

I våra öron låter det dock aggressivt. Titanias belåningsgrad så som vi mäter den (nettoskuld dividerat med fastighetstillgångar) är redan hög på 61%. En del av skulden är obligationer (emitterade 2023 och 2024) som löper med över 10% ränta samt byggnadskreditiv som kostar 10%. Så det finns en hel del dyra lån i finansieringsmixen, liksom obligationsförfall (525 Mkr 2026 och 250 Mkr 2027) att hantera.

Mycket på ritbordet

Blickar vi framåt finns en hel del projekt att investera i. Totalt har bolaget omkring 6 200 byggrätter varav större delen handlar om mark där detaljplan inte vunnit laga kraft och bolaget ännu inte tillträtt och betalat för själva marken.

Ett par projekt har dock kommit längre. Hallunda gård (1 124 bostäder i Botkyrka) är ett stort projekt som kan nämnas. I maj 2024 vann detaljplanen laga kraft och i december tillträdde bolaget merparten av marken för en köpeskilling 159 Mkr. Prästviken (701 bostäder) är ett annat stort projekt i Botkyrka där Mark- och miljödomstolen har upphävt kommunens beslut att anta detaljplanen, vilket Titania överklagat.

Barkarby kvarter 12 (377 bostäder) samt Huddinge station (414 bostäder) är två andra projekt som förtjänar att nämnas. Här finns detaljplan på plats men marken ska fortfarande tillträdas och betalas för. I bägge fall planerar Titania för byggstart under 2025 med planerat färdigställande 2027 respektive 2028.

I åtminstone en del av projekten planerar Titania för att använda modulfabriken New Living som bolaget förvärvade för en blygsam peng om 13 Mkr under 2023. En video som finns här visar hur det ser ut när en av bolagets fabrikstillverkade bostadsmoduler lyfts på plats i bostadshusets stomme.

Slutsats

Titania är en av börsens mindre bostadsutvecklare, men satsar offensivt och har lyckats hålla fast vid många byggrätter utan att späda ut sig via JV-konstruktioner eller andra former av riskdelning. Bostadsutveckling är en svår och tuff bransch, inte minst i nuvarande marknadsklimat. Och Titanias färdigställda fastigheter ger inget större kassaflöde att luta sig mot, utan bolaget är på många sätt beroende bra tillgång till vettig finansiering.

Med det sagt tycker vi Titania ger ett välskött intryck där bolagets grundare och VD Einar Janson är en mycket viktig pusselbit och huvudägare med 52% av aktierna. Sedan noteringen 2021 har aktien tappat mer än 60% av värdet. Substansvärdet i bolaget har dock ökat med omkring 70% sedan dess – även om det ska sägas knappast har varit någon spikrak resa. Så sent som för ett år sedan var substansvärdet ungefär hälften av dagens, men har lyfts av senaste årets uppvärderingar i fastighetsbeståndet.

Aktien värderas nu till 65% rabatt mot det redovisade substansvärdet. Det ser vi till stora delar som befogat givet den höga risknivån i branschen, hur andra likartade bolag värderas och det faktum att Titania är mindre än de flesta. Om marknaden vänder till det bättre tror vi dock det finns bra potential för Titania att fortsätta växa substansvärdet framöver. Aktien är inte för alla, men kan vara värd en mindre post för den som vill ta rygg på det Einar Janson byggt upp och är införstådd med riskerna inom bostadsutveckling. Den något offensiva strategin och dyra finansieringen får oss dock att stanna med ett neutralt råd på Titania.