Bostadspolitik: Bostadskollapsen

Sverige har Europas dyraste bostäder. Svenskarna avsätter entredjedel av sina nettoinkomster till boendet. I jämförbaraländer kostar boendet bara runt 20 procent.

Ansvaret för de höga boendekostnaderna faller på staten. Denstatliga bostadspolitiken har lett till en dyr överproduktion avbostäder på fel orter. Tillsammans med ökade skatter har denlett till en kostnadsexplosion och kapitalförstöring utan like.Den sociala bostadspolitiken, som utlovade en bra bostad till enrimlig kostnad, har havererat. Hyreshöjningarna har kommit tillvägs ände. De kommunala bostadsbolagen kan inte vältra över merkostnadsökningar på hyresgästerna. Det innebär att kommunernasjälva får försöka ta dessa kostnader, vilket inte blir lätt förkommuner med krympande ekonomiskt spelrum.

De mest akuta problemen gäller borgensåtaganden på uppemot tiomiljarder kronor som ett 50-tal kommuner har lämnat tillbostadsrättsföreningar.

I en akut situation befinner sig också ett 50-tal kommuner varsbostadsbolag behöver kapitaltillskott på runt tio miljarerkronor för att klara sig.

Därtill kommer ett mera generellt behov för att rekonstruera ettstörre antal kommunala bostadsföretag på 30-40 miljarder kronor.Slutnotan skulle alltså hamna på 50-60 miljarder kronor.Regeringens svar på krisen kom nyligen i den bostadspolitiskapropositionen, Bo-stadspolitik för en hållbar utveckling. Den ären mycket bräcklig historia, och slutsatsen måste bli attregeringen varken vill se problemen till fullo, eller ta ansvarför dem. På villamarknaderna har priserna justerats nedåt, ochhusägarna har fått ta den stora smällen. Inombostadsrättssektorn har en del av förlusterna kunnat rullas överpå kreditgivarna. Men där återstår en hel del latenta förlusteratt täcka, inte minst för de kommuner som har gått i borgen förbostadsrättsföreningarnas topplån (se vidare sidan 36).

Inom hyressektorn har många privatägda fastighetsbolag redangått i konkurs. Trots detta har hyrorna kunnat höjas kraftigt,eftersom de kommunla bolagen dominerar marknaden och genom detrådande bruksvärdessystemet styr priserna. Större delen avkostnaderna har därmed vältrats över på hyresgästerna. Mensmärtgränsen inom hyresektorn är troligen passerad. Utrymmet föratt höja hyrorna för att täcka kommande kostnadsökningar ärmycket litet på de flesta orter. Det innebär att många kommunermed svaga ekonomier och svaga bostadsbolag inte själva kommeratt kunna hantera sina problem.

KAPITAL FÖR REKONSTRUKTIONDet kapital som behövs för en långsiktig rekonstruktion avbostadssektorn är i samma klass som det som krävdes för attklara det tidiga 90-talets bank- och fastighetskris. Dåtvingades staten skjuta till över 60 miljarder kronor. En totalrekonstruktion av de kommunala bostadsföretagen skulle kräva ettkapitaltillskott på 40-50 miljarder kronor, enligtfastighetsekonomen Stellan Lundström på KTH. Beloppet är intenågon bedömning av den totala förlustrisken, utan bara detkapital som i dagsläget behövs för att skapa av kommunernafinansiellt oberoende bolag med en initial soliditet på 30procent.

Det allmännyttiga bolaget Sabos VD Bengt-Ove Birgersson harkritiserat detta synsätt. Han menar att företagens kapitalbehovskall bedömas utifrån kassaflödet. Problemet är att även vid enkassaflödesanalys hamnar kapitalbehovet i samma härad omföretagen också skall klara sina reinvesteringsbehov. Sabouppskattar stödbehovet till de mest problemdrabbade företagenoch kommunerna till runt åtta miljarder kronor till och med år2000.

Kommunförbundet argumenterar i sin nyligen publicerade rapportBostadsföretagens ekonomiska situation för att staten behöverskjuta till nio miljarder kronor för att stötta de 50 mestutsatta bolagen och kommunerna.

Kommunförbundets och Sabos uppskattade stödbehov gäller alltsåbara de mest utsatta företagen: de som har stora vakanser och enför stor kostnadskostym till följd av att de förbyggde sig under1987-1993 (de så kallade krisårgångarna).

Till denna akuta krishärd kommer en relativt stor grupp avbostadsföretag som har en negativ resultatutveckling, men därkommunerna själva kanske kan bära bördan.

Enligt Sabos analyser uppgår det löpande kapitalbehovet för atttäcka förlusterna i dessa företag till 15 miljarder kronor förde kommande fem åren, där kapitalbehovet växer över tiden. Enfinansiell rekonstruktion skulle kräva ett långt störrekapitaltillskott.

OPTIMISTISKA BEDÖMNINGARSabos analyser bygger på relativt optimistiska bedömningar avhyres- och vakansutvecklingen. När det gäller hyrorna har Saboräknat med en generell ökning med 1 procent i år, oförändradehyror 1999 och 2000, samt höjningar med 3,38 respektive 3,48procent under 2001 och 2002. Vakansgraden antas ligga konstantpå 1995 års nivå i Sabos bedömning.

Hyresökningarna i de hittills avslutade förhandlingarna för 1998ligger lägre än i Sabos bedömning: på en halv procent.Vakansgraden har därtill ökat kraftigt. Mellan september 1996och september 1997 ökade andelen lediga lägenheter med 8.000till totalt 46.000. Det motsvarar 5,1 procent av helalägenhetsstocken. Ökningen motsvarar ett årligt hyresbortfall påuppemot en halv miljard kronor. Därtill skall läggas att 3.600lägenheter revs under fjolåret. Den negativa utvecklingen kanantas fortsätta under 1998.

Ett annat problem som inte har beaktats i Sabos analyser är detstora behovet av ombyggnader som föreligger i fastigheteruppförda under det så kallade miljonprogrammet. Det ekonomiskautrymmet att finansiera dessa stora ombyggnader – som brukarkosta runt 4.000 kronor/kvm – är mycket begränsat i mångaföretag. Regeringen väljer i sin proposition att inte preciseravare sig behovet eller de stödåtgärder som den är beredd till.Det finns dock ett par undantag. Det ena är förslaget att minskaavtrappningstakten för räntesubventionerna under de kommande treåren till en kostnad av 1,2 miljarder kronor. Det andra ärstödet på 250 miljoner kronor årligen för merkostnader somfrämjar ekologisk hållbarhet.

Enskilda bolags och kommuners stödbehov och stödåtgärder tilldessa väljer regeringen att mörka. I propositionen står bara attregeringen disponerar under perioden 1999-2001 ca två miljarderkronor för ekonomiskt utsatta kommuner.

Senare i texten medges att osäkerheten i fråga omkostnadsutfallet är stort. En statlig delegation får mandat attlämna kreditgarantier, mjuka lån och i värsta fall direktabidrag till kommunerna.

SOPAR PROBLEMET UNDER MATTANRegeringen väljer uppenbart att rulla bollen framför sig ochhoppas att tiden, och en eventuell ekonomisk tillväxt skall lösaproblemen. Kontrasten mot det resoluta handlandet vid bankkrisenär slående. Regeringens agerande påminner om Japans sätt atthantera sin finanskris: in med det under mattan. Helt klart äratt regeringen anslår småsmulor i förhållande till behoven. Hurstora förlusterna slutligen blir beror på hur den svenskaekonomin utvecklas, i synnerhet den lokala ekonomin i utsattakommuner.

Fallhöjden för hyrorna är mycket stor på många orter. Degenomsnittliga hyrorna i de hyresledande kommunalabostadsföretagen kan vara nästan dubbelt så höga somboendekostnaderna i en villa köpt på den fria bostadsmarkanden.Jämför man med hyrorna i nyproduktionen blir skillnaderna ännustörre.

Eftersom hyres- och villamarknaderna trots allt ärkommunicerande kärl, kan inte obalanserna bestå. Bara i 15 av de240 kommunerna är det billigare att bo i hyreslägenhet. Dessa ärsamtliga storstadskommuner med mer konkurrens.

Visserligen kan betalningsviljan för en hyresrätt i vissa fallöverträffa den för att bo i villa. Hyresgästen tar ingenkapitalrisk, transaktionskostnaden är låg (uppsägningstiden ärtre månader), och hyresboendet ställer inget krav på egnaarbetsinsatser. För vissa grupper – ensamstående äldre, unga ochstuderade – är villaboendet knappast något alternativ. Dessvärreär varken lägenhetsstrukturen eller hyresnivåerna anpassade tilldessa gruppers behov och betalningsförmåga.

HYRORNA OCH MONOPOLETHur mycket kommer då hyrorna att falla? Det beror framför alltpå om de kommunala bolagen tillåts fortsätta att uttnyttja sinmonopolliknande ställning till att vältra över kostnaderna påhyresgästerna genom rivningar, plomberingar eller selektiva ochtidsbegränsade rabatter till vissa boendekategorier. Nackdelarnamed en sådan politik är uppenbar. Rivningar av fullt moderna hussom trots allt har ett positivt värde (de förväntade intäkternaöverstiger i de allra flesta fall de rörliga kostnaderna ochrivningskostnaderna) innebär i sig stora samhällsekonomiskaförluster. En jämförelse kan göras med den kommersiella sektornunder fastighetskrisen där vakansproblemen var långt större än ibostadssektorn, men där rivningarna har varit försumbara.

Högkostnadspolitiken innebär också en fortsatt förstärkning avde regionala obalanserna inom landet, eftersom de ekonomisktsvaga kommunerna förlorar sin viktigaste konkurrensfördelgentemot tillväxtregionerna: ett billigt boende. Incitamenten ärmycket svaga att bo kvar i eller flytta till en kommun därhyrorna hålls konstlat höga, och där de kommunalabostadsbolagens ekonomiska problem utarmar kommunens övrigaservice. Ett billigt boende ger å andra sidan möjligheter förkommunen att kunna locka till sig nya medborgargrupper(arbetspendlare, aktiva pensionärer) och nya företag, och därmedförstärka skattekraften.

Sabo hävdar visserligen envetet att en drastisk sänkning avhyrorna inte löser vakansproblematiken i de berörda kommunerna,eftersom det inte finns någon efterfrågan på dessa orter. Påvissa håll kan detta kanske stämma.

Frågan är bara hur Sabo kan förklara att vakanserna i villornapå samma orter (där en prisjustering har skett) är fortsattmycket låga. Samtidigt måste man fråga sig om de huvudsakligenekonomiska incitament som har fått människor att flytta fråndessa orter för att få jobb, inte också (i form av lågaboendekostnader) skulle kunna få människor att flytta till dessaorter och kommuner.

För staten och de berörda kommunerna skulle en drastisk sänkningav boendekostnaderna inte bara innebära stora kapitalförluster.Det skulle också medföra stora besparingar på bostadsbidragen,bostadstillägg och socialbidrag.

HYRESTOPPENKommun Hyror, i kr/kvm årÖckerö 888Täby 871Ekerö 865Vaxholm 853Tjörn 840Åkersberga 836Lerum 834Haparanda 822Tyresö 819Stenungsund 803Hyresbotten

Ort Hyror, i kr/kvm årOrt Hyror, i kr/kvm årBjärnum 451Bankeryd 504Fristad 514Emmaboda 515Tranemo 529Nybro 539Bostads AB Klockaren 554Vårgårda 564Norberg 561Svenljunga 565Vakanstoppen

Vakansgrad HyrorKommun % kr /kvmTöreboda 33,4 645Arboga 27,8 664Karlsborg 24,6 640Kristinehamn 24,5 704Överkalix 23,9 617Bräcke 23,1 649Gullspång 22,8 608Högsby 22,7 693Eda 22,3 651Skelefteå 22,3 683Vakansbotten

Vakansgrad HyrorKommun % kr/kvmDanderyd 0 iuLidingö 0 719Lomma 0 764Nacka 0 iuSalem 0 iuSollentuna 0 774Täby 0 871Vallentuna 0 iuLund 0 700Värmdö 0,1 712Kapitalbehovet: Miljarder kronor

Akuta behov i kommunala bolag 10Långsiktig rekonstruktion 30-40Borgen bostadsrättsföreningar 10Summa 50-60Kommunernas mardröm

Kommunernas borgen för bostadsrättsföreningar är det mest akutaproble-met. Förhandlingssitsen är urusel.

För ett 50-tal kommuner gäller de ekonomiska bekymren inte barade egna bostadsföretagen. Där tillkommer också borgensåtagandenagentemot ett stort antal bostadsrättsföreningar. Dessa motsvarartio miljarder kronor, enligt Kommunförbundets uppskattning.Förlustrisken i dessa borgensåtaganden måste betraktas sommycket stor. Den absoluta merparten av borgensåtagandena är såkallad proprieborgen för topplån till bostadsrättsföreningarbyggda under högkostnadsperioden 1988 – 1993. Det innebär attkommunen ansvarar för lånet såsom för en egen skuld.Marknadsvärdet på fastigheterna ligger i de flesta fall långtunder produktionskostnaden, även i storstadsregionerna. Prisernavid de konkursförsäljningar som har gjorts ligger på 5.000 -6.000 kronor per kvadratmeter på större och medelstora orter. Påmindre och svagare orter har de inte överstigit 4.000 kronor.Eftersom bostäderna normalt har kostat minst 10.000 kronor perkvadratmeter att bygga, blir naturligtvis kreditgivarnasförluster mycket stora.

Risken för kommunerna förstärks av att bostadsrättsägarnas egnakapitalinsatser utgjort en mycket liten del av finansieringen,oftast bara 1-1,5 procent.

Ligger värdet mer än 30 procent under produktionskostnaden,innebär det att värdet på såväl den egna kapitalinsatsen somtopplånet är borta. Kommunerna sitter i en mycket dåligförhandlingssituation, eftersom det inte finns någon direktanledning för andra kreditgivare att göra några som helsteftergifter innan kommunerna har fullföljt sina åtaganden.Undantaget kan vara de fall där kommunen sköter sina eller dekommunala bolagens affärer genom de berörda kreditgivarna. Förbostadsrättsföreningarna – liksom för bostadsrättsägarna ärkonkurs en attraktiv lösning, eftersom det medför en betydandesänkning av kapitalkostnaderna. Skulle bostadsrätten efter enkonkurs förvandlas till en hyresrätt skyddas de boende genom sinbesittningsrätt.