Envisa fastighetsfamiljer

Fastighetsaktier med inriktning på bostäder har länge ansetts vara säkra men tråkiga placeringar. Säkra därför att hyresintäkterna är stabila, oberoende av konjunktur. Rörelserisken är således låg och förstärks dessutom av att efterfrågan på flera håll kraftigt överstiger utbudet på lägenheter. Bolagen anses tråkiga därför att intäktssidan till skillnad från kontorsfastigheter är begränsad av en marknad med hyresregleringar. Tråkighetsstämpeln beror också på att handeln i några av bolagens aktier är liten. Det gäller i synnerhet Heba men även Wallenstam där grundarfamiljerna via stora aktieposter har full kontroll över sina företag.

Storägare ogillas som bekant av börsen då ägarna befaras prioritera andra intressen än maximering av bolagets värde. Misstänksamheten speglas i aktiekurser med nivåer långt under substansvärdet. Det är ett faktum som Wallenstams huvudägare och VD Hans Wallenstam varit noga med att beklaga sig över då bolaget enligt hans egna beräkningar bara värderas till 45 procent av substansen. Wallenstam har dock hittills inte tagit några initiativ för att minska sitt ägande.

För att hitta en förklaring får man gå tillbaka till finans- och fastighetskrisens dagar i början av 1990-talet. Då befann sig Wallenstam på ruinens brant. Aktiekursen hade rasat från över 220 till 9 kronor och bolagets soliditet var nere i 2,9 procent.”Jag förstår att aktiemarknaden är skeptisk till storägare men utan min starka ställning i bolaget hade jag aldrig kunnat vinna bankens förtroende. Ägardominans skapar helt enkelt trovärdighet”, säger Hans Wallenstam.

Han har enligt egen uppgift vid ett flertal tillfällen erbjudits finansiell hjälp att köpa ut bolaget från börsen men hittills tackat nej. I stället vill han finnas kvar på börsen då detta leder till att bolaget blir genomlyst vilket uppskattas av hyresgäster och långivare. En försäljning till ett utomstående bolag är med rådande aktiekurs inte heller aktuell. Utöver ekonomiska motiv spelar naturligtvis även känslorna en roll. Att släppa det företag som hans far byggde upp på 40-talet är som att lämna ifrån sig en bit av familjens historia. “Men allting har sitt pris”, är Hans Wallenstam noga med att tillägga.

Ingen uppköpskandidat

Hur högt priset ligger kan bara spekuleras om, men sannolikt ligger det långt över det som marknaden är beredd att betala. Ett uppköpsscenario, som ofta är kursdrivande i mindre noterade bolag, är alltså inte att tänka på.

Hans Wallenstam är medveten om denna problematik men är inte desto mindre övertygad om att marknaden så småningom kommer att omvärdera bolaget. Hans dröm är att aktieanalytikerna skapar ett “case” (analys som förutspår ett visst scenario för företaget). Att aktiens dåliga likviditet formodlingen är den främsta orsaken till analysföretagens ointresse tycks han emellertid förtränga.

I stället försöker Wallenstam skapa sitt eget “case” och det handlar om att vi förr eller senare kommer att få marknadshyror i Sverige (se artikel intill). En stark exponering av bostadsbeståndet till Stockholm och Göteborg gör att särskilt Wallenstam skulle gynnas. Bolagets VD sticker inte under stol med att friare hyror skulle ge klirr i kassan, men säger sig primärt vilja måna om hyresrätten som boendeform. I detta engagemang har han bland annat hamnat i storbråk med hyresgäster i Göteborg då han ef-ter en planerad renovering velat chockhöja hyrorna med 40 procent.

Bortsett från den avskräckande ägardominansen kan Wallenstam inte anklagas för att vara aktieägarfientligt. Tvärtom tycks bolaget göra det mesta för att flirta med aktiemarknaden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtregioner och innehåller dessutom kontorsbyggnader (står för 40 procent av ytan men endast för 25 procent av hyresintäkterna). Pågående återköp av aktier förbättrar dessutom nyckeltal och vinst per aktie. Soliditeten ligger på 14 procent vilket är försvarbart mot bakgrund av den låga rörelserisken. En låg soliditet lovar i sin tur en betydande hävstång på substansen – så länge marknaden är på uppgång.

Med utförsäljningen av hyresrätter till bostadsföreningar visar bolaget att det menar allvar med att maximera aktieägarnas avkastning. Hittills uppnådda priser från utförsäljningar överträffar till och med bolagets interna värderingar.

Okända Heba

Medan Wallenstams VD inte drar sig för att använda media som språkrör och därmed på ett effektivt sätt marknadsför sitt företag är det knäpptyst om branschkollegan Heba. Bolaget är inriktad på bostäder i framför allt Stockholm och domineras ägarmässigt av familjerna Ericsson och Härnblad. Med ett börsvärde på 700 miljoner kronor är Heba minsting bland fastighetsbolagen. Därtill är omsättningen i aktien stundtals obefintlig. En försäljning av bolaget är dock inte aktuell:

“Det är svårt att hitta alternativa placeringar och dessutom skulle vi få betala en hel del skatt på reavinsten. Naturligtvis finns det en gräns för hur länge vi kan tacka nej. Jag tror dock knappast att någon köpare är beredd att betala ett så högt pris”, säger Lars F Ericsson, styrelseordförande och en av huvudägarna i Heba.

Enligt Ericsson har företaget mått bra av att finnas på börsen. Genom noteringen finns ett marknadsvärde på bolaget och tidigare oklarheter mellan familjerna om vad aktierna egentligen är värda har undanröjts. En börsnotering fungerar dessutom som en sporre för medarbetarna.Ericsson anger alltså i huvudsak privatekonomiska skäl till att finnas på börsen. Målet om avkastningsmaximering för alla aktieägare tycks komma i andra hand. Hur förklarar annars företaget den ineffektiva kapitalstrukturen med en stor och kostsam andel eget kapital. En justerad soliditet på 59 procent går knappast att motivera i ett bolag med extremt låg rörelserisk, eller?

“Vi planerar förvärv i storleksordningen 100-200 miljoner kronor per år och om 7-8 år räknar vi med att ha fördubblat vårt bestånd. I detta arbete kommer vår goda soliditet väl till pass”, säger Ericsson.

Brist på alternativ

Lars F Ericsson är för övrigt styrelseordförande i Stockholms Fastighetsägarförening och ledamot i Sveriges Fastighetsägarförbund som aktivt arbetar med att försvara hyresrätten. Det är en inte helt enkel uppgift med tanke på de priser som medlemmarna (fastighetsägarna) kan få ut när de säljer till nybildade bostadsrättföreningar. Heba är i alla fall trogen sin egen branschorganisation och har hittills avstått från dylika försäljningar. Motiven uppges dock inte vara ideella utan förklaras med bristen på alternativa placeringsmöjligheter inom förvaltningsfastigheter.

Aktieägare behöver ingalunda känna sig förvånade över den minst sagt konservativa företagsfilosofin. I 1999 års årsredovisning står det klart och tydligt att “Hebas mål är att vidareutvecklas enligt affärsidén med god lönsamhet, hög soliditet och årlig utdelning till aktieägarna”.

Och visst är det så att den kritik om ineffektiv kapitalstruktur som i dag riktas mot Heba i kristider raskt kan vändas till en lovsång. Då upptäcks plötsligt fördelarna med ett bolag som delar ut 80 procent av resultatet och som sedan börsnoteringen 1994 presterat en genomsnittlig totalavkastning på över 14 procent årligen.

Men frågan är hur ett bolag som Heba ska kunna överleva på en aktiemarknad där fastighetsbolag antas behöva ha ett börsvärde på minst en miljard dollar för att kunna intressera internationella analytiker och placerare. “Vi klarar oss utan dem”, svarar Lars F Ericsson. Om trägen vinner får framtiden utvisa.