Intea: En fängslande IPO

Intea (teckningskurs 38-40 kr) är ett fastighetsbolag med huvudkontor i Stockholm och ett 50-tal anställda som vid utgången av tredje kvartalet ägde samhällsfastigheter värderade till 22,6 miljarder kronor.

Hyresgästerna är i de flesta fall offentliga och finns exempelvis inom rättsväsendet, högre utbildning och sjukvård. Fastigheterna är ofta specialiserade för den verksamhet som bedrivs, och kontrakten förhållandevis långa.

Bolaget håller nu på att notera sig på Stockholmsbörsen, och aktier går att teckna till och med 11 december.

Noteras på Stockholmsbörsen

Intea grundades 2015 av Ossie Everum, Christian Haglund och Henrik Lindekrantz. Samtliga har mångårig bakgrund från fastighetsbolaget Vacse som idag äger samhällsfastigheter för 10 miljarder kronor.

Everum är nu pensionerad men Haglund och Lindekrantz sitter i Inteas styrelse och tecknar fler aktier i erbjudandet. Efter noteringen kommer de äga 3,6% av kapitalet och 12,1% av rösterna vardera.

Totalt tecknar nyckelpersoner 4% av erbjudandet – däribland bolagets VD sedan januari 2024 Charlotta Wallman Hörlin. Hon är jurist men har fastighetserfarenhet från bland annat Nordisk Renting (verksamma inom leaseback-transaktioner). Hon har haft ledande roller inom Intea sedan 2019, äger aktier i bolaget för 0,5 Mkr och tecknar för ytterligare 0,8 Mkr i erbjudandet.

Tecknar aktier gör också en handfull institutionella investerare (se tabell nedan) som i egenskap av ankarinvesterare tingat 46% av erbjudandet. I övrigt präglas ägarlistan av diverse pensionsstiftelser, exempelvis Saab Pensionsstiftelse och Volvo Pensionsstiftelse. Två pensionsbolag kopplade till Handelsbanken står för merparten av de befintliga aktier som säljs i erbjudandet.

Även nya aktier emitteras. Dels ett större paket B-aktier som ska tillföra 2 miljarder kronor till bolaget. Dels en mindre skvätt D-aktier som ska tillföra 27,5 Mkr där den fasta utdelningen är främsta lockelsen. Likviden ska användas till ytterligare fastighetsinvesteringar och Intea har redan i oktober, efter senaste bokslutsdatumet, genomfört ett antal förvärv.

Läs mer om aktuella börsnoteringar på IPO-guiden

Social infrastruktur

Intea själva kallar sina fastigheter för ”social infrastruktur”. Med det menar man ett lite snävare begrepp än samhällsfastigheter, där bolaget särskilt vill betona att det handlar om lokaler för samhällsviktiga funktioner som ofta är specialanpassade för sitt ändamål och där hyresgästen är offentlig.

Några konkreta exempel på hyresgäster är Polismyndigheten, Kriminalvården och samt ett antal olika universitet och högskolor. Det vill säga hyresgäster som inte gärna byter lokal hur som helst. Hyreskontrakten är ofta långa med en genomsnittlig återstående kontraktstid på 7,4 år i portföljen.

Vid utgången av tredje kvartalet utgjordes beståndet av totalt 37 fastigheter. Den genomsnittliga fastigheten är alltså förhållandevis stor och hyresintäkterna är relativt koncentrerade till ett fåtal hyresgäster.

Växer med projekt

Driftnettot i nuvarande bestånd är drygt 1 miljard kronor men från detta ska centrala kostnader (ca 70 Mkr) och finanskostnader (omkring 400 Mkr) dras. Efter utdelning till D-aktieägarna ser stamaktieägarnas vinst för ögonblicket ut att ligga strax över 2 kronor per aktie. För 2024 landar siffran troligtvis något lägre än så.

Intjäningen lär dock växa framöver. I oktober tillträdde bolaget nyförvärvade fastigheter till ett värde om närmare 900 Mkr. Dessutom tecknades avtal om ytterligare förvärv för cirka 750 Mkr, med tillträden under första halvan av 2025.

Det finns också stora belopp att investera i pågående projekt som kommer ge ytterligare tillväxt, se tabellen nedan. Två av de stora är Rättscentrum i Kristianstad samt helrenoveringen och återöppnandet av Viskananstalten utanför Sundsvall. Vi räknar med att en merpart av de redan pågående projekten färdigställs under kommande år.

Totalt har vi tagit höjd för totala ytterligare projektinvesteringar om 1,3 miljarder kronor under 2024-2026 som tillför hyresvärden om cirka 330 Mkr. Bilden blir då att hyresintäkterna kan växa med omkring 15-20% de närmsta åren till 1,7 miljarder kronor under 2026 – även om vissa av projekten nog blir klara lite senare än så.

Stark balansräkning

Med de 2 miljarder kronor som bolaget får in genom noteringen ser vi inga problem med bolagets balansräkning. Belåningsgraden hamnar kring 50% och ser med våra prognoser ut att kunna förbli ungefär kring den nivån även framöver. Resultatet räcker också till att betala finanskostnaderna två gånger om vilket ger god marginal.

Intea har en hel del obligationer utestående – totalt 5,6 miljarder kronor varav knappt 1,0 miljard förfaller det närmsta året. Givet den i övrigt låga skuldsättningen bör det inte vara några problem att hantera. På andrahandsmarknaden verkar obligationerna handlas till årlig avkastning (Yield-to-Maturity) kring 3%. Det är väldigt låga nivåer som tyder på att obligationsmarknaden ser låg risk i att låna ut pengar till Intea.

Blir utvecklingen som vi tänker oss finns pengar över till aktieutdelningar. Bolagets policy säger att den sammanlagda utdelningen för samtliga aktieslag ska ligga inom intervallet 30-50% av förvaltningsresultatet. För 2024 års resultat, som delas ut under 2025, innebär det med våra prognoser ungefär mellan 0,20-0,65 kronor per A/B-aktie.

D-aktierna har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A/B-aktierna. Den matematiken innebär att åtminstone 0,12 kronor per A/B-aktie behöver skiftas ut för att det maximala taket om 2 kronor i utdelning på D-aktien ska nås. Blir utdelningen mindre än så riskerar D-aktierna alltså inte få fullt betalt.

Så värderas fastighetsbolagen

Slutsatser

Intea kommer till börsen med stabila fastigheter, en hälsosam balansräkning och lovande tillväxtmöjligheter. P/E-talet är 19 på nuvarande intjäningsförmåga men samtidigt har bolaget investerat över 2 miljarder kronor i projekt som ännu inte syns i resultaträkningen. En betydande del färdigställs de kommande månaderna och stärker intjäningen rejält.

P/E-talet ser ut att falla till 14 nästa år och kanske så lågt som 12 för 2026. Många kontorsbolag handlas till högre multiplar än så, och då skulle vi betrakta Inteas fastigheter som bättre än kontor. På minuskontot finns kundkoncentrationen där enstaka större vakanser skulle kunna ge problem.

Vi tänker 15 gånger vinsten som en rimlig värdering och då blir uppsidan knappt 30% på några års sikt, räknat från högsta kursen i intervallet (40 kr). Det gör Intea till en fastighetsnotering att teckna.