”Keops är inget pyramidföretag”

Keops gjorde storstilad entré på den svenska fastighetsmarknaden 2004. Med aggressiva finansiella lösningar har bolaget på kort tid köpt på sig en fastighetsportfölj för 16 miljader kronor. De senaste månaderna har dock skeptikerna till affärsmodellen blivit allt fler och mer högljudda. Tidningsrubriker med ord som ”pyramidspel” och ”luftslott” har duggat tätt.

Bakgrunden är det senaste köpet av fastigheter som värderas till 6,3 miljarder kronor från Kungsleden. Frågan är nu om Keops har tagit sig vatten över huvudet. Bolaget har hittills inte lyckats ordna fram pengarna och kämpar just nu mot klockan för att lösa finansieringen av jätteaffären. Nu går Keops svenske vd Tommy Sundbom till motangrepp mot kritikerna:

– Vi är inget pyramidföretag. Det är fånigt att kalla oss det, då har man inte förstått affärsmodellen. Det finns inga paralleller med 1980-talets fastighetsbubbla. Vi har ett bra kassaflöde som betalar räntekostnaderna på våra investeringar. Alla våra investeringar i dag går med vinst från första dagen, annars hade vi inte fått låna av banken.

Om bara fem dagar, den 11 september, löper tidsfristen ut för affären med Kungsleden.

– Vi för långt gångna förhandlingar med flera banker så jag är förhoppningsfull om att vi får låna pengarna. Köpet är vilkorat av att vi får en bankfinansiering, säger Tommy Sundbom.

För Keops gäller det att han får tätt. Lyckas inte verksamheten i Sverige så riskeras den fortsatta internationella expansionen. Planen är nämligen att fortsätta på den inslagna vägen i flera länder.

– Ramverket som vi har använt vid etableringen på den svenska marknaden ska användas för expansion utomlands, i främst Tyskland, England, Kina och Indien. Det är länder som har samma förutsättningar som Sverige hade när vi började etablera oss här. Alla marknader där skillnaden mellan direktavkastningen och räntan har lika god marginal som i Sverige är högintressanta, säger Tommy Sundbom.

Samtidigt säljer ni delar av ert svenska bestånd, varför då?
– Keops A/S har fattat ett strategiskt beslut om att sälja av alla våra bostadsfastigheter. Det är ett stabilt innehav men den ekonomiska uppsidan är inte så stor. Under 2006 kommer lejonparten att försvinna. Vi hade en köpare i juni men den hoppade av så nu går vi ut bredare. Men det är inte ett sätt att finansiera köpet av Kungsleden.

Har ni expanderat för snabbt?
– Nej, jag tror vi har hittat en modell som håller. Däremot kan jag inte säga att vi är bäst på att leverera ekonomiska rapporter, tiden har inte riktigt räckt till.

Hur ser konkurrenterna i fastighetsbranschen på er?
– Jag vet inte, har inte haft tid att ta in det. När vi har landat en affär så har det varit dags för nästa, vi har knappt hunnit hämta andan emellan. Det har egentligen varit för mycket arbete och utan den modell som vi inom Keops arbetar efter hade vi aldrig klarat det.

Hur ser du på att er verksamhet liknas vid ett pyramidspel?
– Vi stoppar ju inte in så mycket eget kapital räknat efter omvärldens mått, och skulle måttet för en väl underbyggd affär vara 20 procent i eget kapital så kan vi inte leva upp till det. Å andra sidan skulle vi inte kunnat växa så snabbt som vi har gjort, vilket är en förutsättning för att vi ska kunna ge våra kunder en bra avkastning. Ränteläget, det svenska skatteläget med relativt låg företagsbeskattning, samt transparensen i fastighetsbranschen har skapat förutsättningarna för att vi skulle kunna gå in snabbt på den svenska marknaden.

Hur ser er affärsmodell ut?
– Vi hittar en fastighetsportfölj där vi granskar avkastning, hyresgäster, kontrakt, marknad, stämmer av med ränteläge och övriga förutsättningar. Har den marginaler och ekonomi som fungerar köper vi den och gör ett prospekt. Vi gör bland annat ett stresscenario om vad som händer i framtiden, vilka hyresgäster som kan tänkas avvika och vad som händer om räntan går upp. Sedan får banker och privatpersoner möjlighet att köpa obligationer, säger Tommy Sundbom.

– För Keops del är det topplånet som finansieras med hjälp av obligationerna, resten av fastighetsportföljen finansieras med vanligt banklån. Räntan binds oftast under perioden som obligationen löper. Bottenlånet amorteras alltid, detta är ett sätt att minska risken över tiden. Investerarna är inte garanterade någon avkastning, men betalas en kupongränta på obligationslånet. Stora portföljer innebär större riskspridning eftersom fastighetsbeståndet efter inköp lever sitt eget liv. Det enda vi kan göra är att administrera på bästa sätt. Avkastningen återinvesteras i fastighetsportföljen. Keops får inte ta ut någon årlig avkastning.

Vilka investerar i obligationerna?
– Hittills har de svenska fastighetsobligationerna bara sålts i Danmark, men till hösten kan det även bli aktuellt med försäljning av fastighetsobligationer i svensk valuta.

Vilka summor investeras?
– Vid obligationsförsäljningen av Malmstaden såldes obligationer för cirka 350 miljoner till cirka 350 investerare. Minimibeloppet är idag 1 miljon.

Vad är målsättningen?
– Att uppnå det gyllene talet, det vill säga 7 procent i avkastning som hämtas i spannet mellan intäkt och kostnad, direktavkastningen och räntan. Med dagens marknad är Stockholm uteslutet, i den senaste affären med Kungsleden som avslutas nu i höst köps 172 fastigheter från Malmö i söder till Luleå i norr.

Hur ställer sig svenskarna till att investera i fastighetsobligationer?
– Det ska bli mycket intressant att se. Kanske har aktiebörsernas svängningar skapat förutsättningar för intresse i obligationer. Ser jag på den danska marknaden är omsättningen på obligationsmarknaden väldigt låg. Deras intresse grundar sig mycket på att danskarna under längre tid än i Sverige har placerat sina pensionspengar mer fritt.

Vad tror du om fastighetsmarknadens prisutveckling framöver?
– Priserna kommer ligga fast och eventuellt öka lite på vissa delmarknader, men det kommer inte att ske något revolutionerande som det känns just nu. Det som skulle kunna vara utlösande för en framtida nedgång är att bankerna inte tycker att kassaflöde fungerar med ränta och amorteringar, och därför skriver ned värdena på fastigheterna.

– Det som däremot har varit svårt för oss är till exempel att inflationen inte blivit högre än 0,5 procent första året vi hade Malmstaden, i stället för beräknade 2 procent. Det slår hårt för oss med ett stort fastighetsbestånd och ger inte den ordentliga indexhöjning vi hade räknat på, så vi hejar lite på mer inflationen än den varit då våra kalkyler hittills haft med detta som en parameter.

Hur ser närmaste framtiden ut?
– Skulle vi få önska så blir detta tiden då vi kan landa och inte göra affärer på något år framöver. Det är väldigt lätt att göra affärer med fastigheter men det är först när själva driften sätts i gång som svårigheterna dyker upp. Det är de tio följande åren som är vårt jobb.

ULRIKA PALMBLADOm Keops
Keops startade i Danmark 1989, och 1998 var bolaget först med att lansera fastighetsobligationer på den danska börsen, något som har visat sig mycket framgångsrikt. De senaste åren har expansionen skett med rekordfart. Personalstyrkan har mer än fördub blats på fem år till drygt 200 i dag, varav 15 i Sverige. Även börskursen har gått upp kraftigt även om börsvärdet halverats sedan i våras. I Sverige är de anställda ansvariga för de olika fastighetsportföljer som administreras av företaget. Övriga funktioner som finns i ett fastighetsbolag sköts av en extern part.

I dag är Keops i Danmark ett slags danskt Carnegie – det vill säga ett kapitalförvaltningsbolag, med ett stort utbud av möjligheter att förvalta kapital, varav fastigheter är en del av verksamheten.

Keops Sverige
I dag äger Keops cirka 250 svenska fastigheter. Den mest värdefulla är Fatburen på Södermalm i Stockholm, en nyrenoverad kontorsfastighet på 47 500 kvm med Skatteverket och Apoteket som största hyresgäster.