KRISHANTERING: Venantius – Finanskrisen lever vidare

Detta är bokslutet på 1990-talets finanskris. Så lät det införavvecklingen av statliga krishanteringsföretaget Securum förraåret. Finanskrisen var den största som drabbat det finansiellasystemet sedan Kreuger-kraschen, och notan slutade på 60miljarder kronor.

Men det var inte slutet. Kvar finns nämligen krislånen tillbostadssektorn, som lämnades i slutet av 1980-talet och i börjanav 1990-talet. Bostadssektorns betalningsproblem utlöstes senare,och hanteras nu av ett nytt statligt bolag för krishantering ochåtervinning: Venantius. Man kan kalla Venantius för svansen påfinanskrisen.

BANKKRISMETODENAtt flytta ut dåliga lån till ett eget bolag var den metod somanvändes för att hantera bankkrisen. I obeståndsbolagen Securumoch Retriva (båda statliga), Diligentia (S-E-Banken), Näckebro(Handelsbanken), Mandamus och Tornet (Föreningssparbanken)koncentrerades arbetet på återvinning, obeståndshantering ochavveckling. Målet var att återvinna så mycket som möjligt. Sedan1995 arbetar nu Venantius med liknande metoder med dåliga lånsom delvis kom från statens eget bolåneinstitut SBAB. De flestaav lånen – som utbetalats till och med 1991 – var krislån.

Många av dem hade givits med subventionerad ränta, ofta lägre änövriga lån till bostadsmarknaden, eftersom de utgjorde delar avstatens subventionssystem till bostadsbyggandet. Andra saknadetillräckliga panter. Många låntagare hade dessutom svårt attbetala ränta.

Krislånen till bostadssektorn fanns inte bara i staten. Ävenbankernas bolåneinstitut hade förluster tillbostadsrättsföreningar av krisårgångarna 1988-1993. Menproblemet i staten är värre än någon annanstans, eftersom statenpå politiska grunder, via bl.a. SBAB och länsbostadsnämnderna,belånade fastigheterna långt över deras traditionellabelåningsvärde.

EXTREM BELÅNINGBolånekrisen hör ihop med vad som skedde under 1980-talet.Avregleringen på kreditmarknaderna gav upphov till en stornybyggnationsvåg av bostäder i Sverige, som stimulerades extraav fortsatta bostadssubventioner. Subventionerna, alltsåstatliga räntebidrag och nedsatt fastighetsskatt, innebar attbelåningsgraden på byggena ofta blev extremt hög. Med allsannolikhet skulle en stor del av bostäderna från de värstakrisårgångarna aldrig ha byggts utan subventioner eller dåtidensförväntningar på fastighetspriser.

Alltför många byggkalkyler baserades på hög inflation och/elleralltför optimistiska intäktskalkyler. Intäkterna har nämligeninte ökat i samma takt som de statliga subventionerna harförsvunnit.Värst drabbade är bostadsrättsföreningar ochbostadsfastighetsbolag i avfolkningskommuner. De sitter medstora outhyrda ytor, vilket har fått de ursprungligaintäktskalkylerna på fall (se Affärsvärlden 15/98). Medan detraditionella bolåneinstituten belånade fastigheter upp till 75procent stod ofta staten för resten, de så kallade topplånen. Omlåntagarna sedan inte kunde betala, räckte fastighetsvärdet imånga fall inte till för att täcka statens lån.

Mest bostadsrätter

70.000 lån fördes över till Venantius, varav två tredjedelarkommer från bostadsrättsföreningar. Vår roll är att hanteralånen på ett för skattebetalarna så fördelaktigt sätt sommöjligt, säger Venantius VD Eva-Britt Gustafsson, som har ettförflutet i Securum.

Det innebär att Venantius – till skillnad mot Securum – försökerrädda så mycket som möjligt genom att få låntagarna att överleva.En finansiell rekonstruktion ger oftast det bästa utfallet föralla parter, säger Eva-Britt Gustafsson. Hittills har Venantiusvarit med och rekonstruerat 1.000 bostadsrättsföreningar.Sannolikt har Venantius därmed lyckats hantera merparten av sinaviktigaste lån. Men eftersom Venantius sällan är den endalångivaren, innebär rekonstruktionerna ofta segslitnaförhandlingar, både med bostadsrättsföreningarna och med deövriga låneinstituten. De andra låneinstituten är ofta mindrebenägna att bjuda föreningarna på räntelättnader ellernedsättningar av låneskulden eftersom de sitter på bättre panterän vad Venantius gör. Bara i de fall föreningarna har kvar sinaräntesubventionerade lån från staten kan Venantius vara med ochbestämma tonläget i förhandlingarna.

INGEN AKUTI början hade Venantius också andra problem. De övrigalåneinstituten trodde att vi var en statlig bostadsrättsakut somskulle stå för samtliga räntelättnader, berättar Eva-BrittGustafsson.

Hittills har Venantius redovisat ungefär sju miljarder kronor ikreditförluster. Förlusterna har uppkommit antingen vidkonkurser, vid befarade förluster eller som lånenedskrivningar isamband med rekonstruktionerna.

Men förlusterna kan vara ännu större. Venantius kan ju harekonstruerat bostadsrättsföreningar för att på sikt få tillbakapanten för lånet.

Även om bostadsrättsfastigheten idag bara är värd hälften avbelåningsvärdet, och Venantius alltså inte har någon pant, såger ju rekonstruktionen åtminstone en liten chans till attVenantius lyckas återvinna sitt lån, nämligen om värdet påfastigheten stiger i framtiden.

Affärsvärlden tror dock inte att alla bostadsrättsföreningaröverlever trots att de rekonstruerats. I dessa fall kan alltsåVenantius tvingas ta kreditförluster, trots att bolaget redanhar behandlat och rekonstruerat lånet.

STABILISERARVenantius vill att rekonstruktionerna resulterar i långaräntebindningsperioder. Det ska göra låntagarna mindre känsligaför ekonomiska förändringar, till exempel räntehöjningar. Detgör också att Eva-Britt Gustafsson inte är särskilt oroad överatt en ny våg av kreditförluster skulle kunna drabba bolaget,åtminstone inte under nuvarande ekonomiska förhållanden. Har honrätt, skulle den mest akuta delen av bostadskrisen vara överrunt sekelskiftet för Venantius del. Bolaget har också redanbörjat planera för sin egen avveckling. Men hur och närVenantius kommer att avvecklas bestämmer slutligen ägaren staten.

ARVEGODS FRÅN SECURUMMen innan det är dags för den egna avvecklingen skall Venantiusavveckla en del utländska fastigheter, gamla fordringar och ettpar aktieinnehav, som man fick överta från Securum. ÄvenVenantius egna panter – i form av övertagna bostadsfastigheterskall säljas.

Men till skillnad mot bankernas pantbolag säljer Venantius utsina pantfastigheter en och en.

Våra övertagna bostadsfastigheter har en alldeles för dåliggeografisk koncentration för att de skulle kunna säljas på annatsätt, förklarar Eva-Britt Gustafsson. Det betyder också attVenantius aldrig kommer att sluta som bankernas pantbolag, somett efter ett har noterats på börsen som rena fastighetsbolag.Det som blir kvar i Venantius är olika sjuka bolån, med löptiderpå 30-40 år.

BILDTEXT: Bolånekrisen började i slutet av 1980-talet, men leverfortfarande vidare i alla högbelånade bostadsrättsföreningar medsvårsålda lägenheter och tomma lokaler. Lånen finns hosVenantius.