Lockande svälta räv-spel
KÖP. Affärsvärlden såg köpläge i bostadsförvaltaren D Carnegie i nr 50/2015, då aktien stod i runt 65 kronor. Efter en rejäl uppvärdering kom den globala utköpsjätten Blackstone in som ny huvudägare i somras. Ett budpliktsbud på 100 kronor per B-aktie följde. Sedan december kontrollerar Blackstone knappt halva aktiekapitalet och runt två tredjedelar av rösterna.
Stockholms- och Mälardalenfokuserade D Carnegies affär: svenska bostadsstockens miljonprogramshus är en eftersatt guldgruva – för den som köper till låga kvadratmeterpriser och sedan maximerar antal hyreshöjande lägenhetsrenoveringar. Bortses från politiken, och möjligen etiken, är affären mycket lönsam. D Carnegies hyresindex steg totalt 15 procent under 2014–2016, att ställa mot dryga 3 procent hos allmännyttan. Med belåning har aktieägarnas substansvärde stigit med 33 procent till 106 kronor per aktie de senaste tolv månaderna.
Affärsvärlden räknar med fortsatta förvaltningsförbättringar och förbättrade finansieringsmöjligheter i Blackstones regi. Utifrån Affärsvärldens prognoser på D Carnegies nuvarande bestånd plus kända förvärv är värderingen är runt 17 gånger 2018 års rörelsekassaflöde, p/ffo. Till synes inte fyndbilligt, men här finns förmildrande omständigheter. Förutsättningarna för lönsamma förvärv och renoveringar finns kvar – exakt omfattning och inriktning vet endast Blackstone. Och så länge Stockholms bostadspriser är uppe i luften finns dolda värden i lågt bokförda bostadsbyggrätter och, på sikt, även viss bostadsrättspotential.
Den globala utköpselefanten i rummet: Hur pass styvmoderlig behandling från Blackstone bör minoritetsägarna vänta sig? Det korta svaret är att det inte spelar så stor roll utifrån dagens kurs.
En börshistorisk parallell finns i fastighetsbolaget Tornet. År 2003 tackade en ungefär 20-procentig minoritet i Tornet nej till budet från Ratos och Lehman Brothers. Efter drygt två års snålskjuts hade minoriteten blivit nästan dubbelt så rik, när riskkapitalet fick köra sina planer i börsmiljö i stället.
Affärsvärldens ettåriga riktkurs i D Carnegie blir 140 kronor. Vid ett skambud: ge inte upp förrän budgivaren faktiskt har fått in de 90 procent av kapitalet som krävs för ett trovärdigt hot om tvångsinlösen. Opportunister som går in gör det för att de vill låta Blackstone krama ut värden ur miljonprogramskåkar åt dem, eller har orken att vänta på ett sockrat bud.
Blackstone köper inte för att behålla, de köper för att förändra. I D Carnegie kan det bli lönsamt att försöka åka snålskjuts.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.