Tro inte på villamäklarna

Blommande rabatter och fräsch grönska gör att det just nu är högsäsong för villamäklare. Många människor längtar efter att lämna en trång hyreslägenhet och rekordlåga boräntor gör att mäklarnas kalkyler ser attraktiva ut.

Dessutom är det nu åter möjligt att låna 90 procent av köpeskillingen och ändå få amorteringsfria lån. Som exemplet i tabellen visar kan den som räknar på samma sätt som optimistiska mäklare ofta gör, kommer fram till att de i dag kan låna en miljon kronor och ändå blir boendeutgifterna bara 6.500 kronor per månad.

6.500 kronor är mindre än hyran för en normal lägenhet på 120 kvadratmeter, så många människor som tror på optimisternas kalkyler kanske till och med räknar med att de skulle tjäna pengar på att flytta till villa.

Men att äga en villa ger ett betydligt högre risktagande än att bo i lägenhet. Därför är det viktigt att dels göra en realistisk kalkyl, dels ta hänsyn till tänkbara försämringar i framtiden.

För en familj med två inkomsttagare som tillsammans tjänar 40.000 kronor per månad före skatt kan det förstås tyckas lite med en boendekostnad på 6.500 kronor per månad. Fast inkomstskatten tar ungefär 13.000 kronor per månad och därmed är villautgifterna även för optimisten 24 procent av den disponibla inkomsten.

Men en realistisk villakalkyl bör för det första ta med kostnader på ungefär 2.000 kronor per månad för reparationer, renoveringar och löpande underhåll. De första åren kanske ingenting större behöver göras, men senare behöver kanske till exempel fasaden målas eller oljepannan ersättas. Ett bra sätt att spara pengar för större reparationer är att amortera lånen med minst en procent per år. Därmed skapas utrymme att ta ett nytt lån när en större reparation behövs.

8.500 kronor är 32 procent av den disponibla inkomsten för familjen ovan.

Ränterisk

Men framtiden för en villaägare är osäker. Det är inte otänkbart att villaräntorna någon gång i framtiden stiger från sex till nio procent. Med ett lån på en miljon kronor innebär det en extra utgift på 1.750 kronor och totalt tar villan då 10.250 kronor, eller 38 procent av familjeinkomsten.

Minskade inkomster

En annan tänkbar framtida försämring är att familjens inkomster minskar, till exempel på grund av arbetslöshet eller att en person behöver byta från heltid till halvtid. I exemplet ovan innebär en minskning av familjens inkomst före skatt från 40.000 till 32.000 kronor att villautgifterna ökar från 32 till 40 procent av familjeinkomsten efter skatt.

Ett »värsta tänkbart fall« där räntorna stiger från 6 till 9 procent samtidigt som familjens inkomst före skatt minskar till 32.000 kronor, innebär att villautgifterna tar hela 48 procent av den disponibla inkomsten. Då blir det mycket blodpudding.

Optimisten kontrar kanske med att även om det blir några tuffa år så löser det sig, det gjorde det för de villaägare som hade det kärvt både på 1970- och 1980-talet. Men skillnaden är inflationen.

Om inflationen är i snitt 7,2 procent per år och lönen följer inflationen så innebär det att lönen fördubblas på tio år. Drifts- och underhållskostnader följer nog inflationen uppåt, men låneräntor blir förstås allt lättare att betala. Fast förklaringen till de kraftigt fallande räntorna de senaste åren är ju att inflationen varit nära noll. Den som hoppas på fortsatt låga räntor kan alltså inte samtidigt hoppas att hög inflation skall rädda familjens ekonomi.

Viktigt amortera

Låg inflation gör dessutom att amorteringar är mycket viktigare nu. Så länge inflationen var hög märktes bristande reparationer och underhåll normalt endast genom att villan inte steg i värde.

Men de villaägare som de närmaste åren missköter underhåll och reparationer, för att de inte har tid eller råd, kommer troligen att upptäcka att villan är värd mindre om tio år än i dag. Då gäller det att lånen har amorterats ned tillräckligt, så att det fortfarande finns utrymme att sälja eller att låna för att reparera.