SBB i botten – börsen slaktar tunga balansräkningar

Fastighetssektorn tar stryk på börsen när räntorna stiger. Afv har tittat på fyra undergrupper inom fastighetssektorn för att hitta trender kring ränteorons offer.

Dessa fyra kategorier är bostadsutvecklare, byggbolag, fastighetsbolag och byggrelaterade bolag.

Livets lott faller olika grupperna emellan. Kanske något förvånande är dock att bostadsutvecklarna inte är kategorin som stått för den blodigaste kursutvecklingen på börsen i år.

I korgen av fastighetsbolag hamnar SBB, Balder, Sagax och Castellum. Snittet för dessa fyra bolags aktiekurser det senaste året är -56,%.

Med byggrelaterade bolag menas företag vars produkter används i fastigheter och som gynnas av hög nyproduktionstakt, exempelvis ventilations- eller fönstertillverkare.

Bostadsutvecklarna beskrivs traditionellt som förlorare på de stigande byggkostnaderna. Enligt SCB steg byggkostnadsindex för flerbostadshus i augusti månad med 13,8% jämfört med augusti i fjol. Utmaningen för bostadsutvecklare är att kostnadsökningarna är svåra att överföra direkt till kund.

För hyresrätter är hyran som bekant reglerad. Priserna på nyproduktion av bostadsrätter går inte att plötsligt med att höja med 15% bara för att produktionskostnaderna har stigit. Då köper folk andra bostäder istället.

De fyra bostadsutvecklarna Bonava, JM, Besqab och Alm Equity har i snitt backat med 50,5% sedan årsskiftet. Sämst aktiekurs har Bonava haft, med en utveckling på -59%.

Men det är ändå inte bostadsutvecklarna som har drabbats hårdast på börsen.

Fastighetsbolag med tunga balansräkningar hårdast drabbade

Nästa kategori består av kvartetten SBB, Balder, Sagax och Castellum. Där har SBB har drabbats hårdast med en nedgång på 80% sedan årsskiftet. Snittet för dessa fyra bolags aktiekurser sedan årsskiftet är -56%.

Bertil Nilsson, analytiker på Carlsquare, menar att det är naturligt att dessa fyra bolag har haft det en blodigare utveckling på börsen än bostadsutvecklarna.

”Det är klart att fastighetsbolagen med tunga balansräkningar med belåningsgrader, som ofta ligger på mellan 50 och 60%, påverkas så fort räntorna börjar ticka uppåt. Jag skulle koppla utvecklingen till att aktiemarknaden är extremt rädd för högre räntor”, säger han och fortsätter:

”Dessutom finns det ytterligare en dimension att tänka på, och det är sjunkande värden på fastigheterna i takt med stigande avkastningskrav.”

Bertil Nilsson menar att transparensen kring just avkastningskraven ofta minskar vid kriser efter att likviditeten i transaktionsmarknaden sjunker.

”Det har visserligen genomförts en del fastighetsaffärer med ungefär oförändrade avkastningskrav de senaste månaderna, men jag tror att det är en del affärer som inte har blivit av just på grund av stigande avkastningskrav. Säljarna avvaktar då de inte har fått vad de har begärt. Det är svårt att bedöma avkastningskraven när likviditeten går ner.”

Byggrelaterade bolag, vars produkter som i utsträckning används i fastigheter och till stor del vid nyproduktion, lär få det svårt att få full kompensation för kostnadsökningar, menar Bertil Nilsson.

”De riskerar att förlora uppdrag om de gör för stora prishöjningar, bostadsutvecklarna har redan tajta marginaler”, säger han.

Detta avspeglar sig i aktiekurserna. I Afv:s korg av byggrelaterade bolag ligger Lindab (ventilation), Fasadgruppen (fasadrenoveringar), Inwido (fönster- och dörrlösningar) och Plejd (belysningslösningar).

Sämst har det gått för Lindab vars aktie har backat 60% sedan årsskiftet. Snittet för dessa fyra bolag är -53%.

Byggbolagen har backat minst

De som har klarat sig bäst på börsen är byggbolagen. Bland Peab, NCC, Skanska och norska Veidekke är Peabs kurs den som har utvecklats sämst sedan årsskiftet med -48%. Snittet bland de fyra byggbolagen är -41%.

Johan Edberg, fastighetsanalytiker på Handelsbanken, sa tidigare i år i en intervju med Afv att de ökade produktionskostnaderna inom bygg i stor utsträckning överförs till beställarledet, alltså fastighetsbolagen eller till underleverantörerna.

”Några mindre byggbolag har haft problem men de stora är duktiga på att skriva kontrakt och upphandla i tidig fas för att skydda sig mot denna typ av smällar”, sa han då.