Födelsekollapsen ritar om bostadsmarknaden

I Sverige har vi under många år nöjt pekat på att vår siffra för barnafödande är högre än genomsnittet för Europa och OECD. Ofta med hänvisning till en generös föräldraförsäkring.

I preliminära siffor för 2024 sjunker dock det svenska födelsetalet till 1,43 barn per kvinna. Mycket nära EU:s snitt på 1,38 (2023) och lägre än OECD:s 1,5 (2022).

För alla tre geografier handlar det om historiskt rekordlåga siffror. Långt under de 2,1 barn per kvinna, som krävs för en bibehållen befolkningsmängd. I OECD har fertilitetsgraden halverats på 60 år, och trenden visar inga tecken på att avta. I Europa var minskningen 5,5% från 2022 till 2023, den största som uppmätts, enligt Eurostat.

Orolig föräldrageneration

Den mest omtalade effekten av färre barn är en ökad skattebörda för den krympande arbetsstryka, som ska bekosta hälsovård och pensioner för allt fler äldre.

Ett mindre uppmärksammat tema är hur fastighetsmarknaden kommer att påverkas av färre barn. Ledande indikatorer blinkar redan rött: De senaste tio åren har 700 förskolor stängts i Sverige och 1000 ytterligare förväntas bomma igen inom tre år, enligt SVT. Likaså beräknas antalet barn sjunka 10% i Stockholms innerstadsskolor inom åtta år, enligt DN.

Betyder det att bostadskrisen, som varit en refräng i den politiska debatten under årtionden, är på väg att växa bort på naturlig väg?

David Carlsson, VD på börsnoterade fastighetsbolaget Diös, tror inte att bostadsbristen försvinner av färre barn, men att vi kan förvänta oss strukturella förändringar i beståndet.

Han känner till födelsetalet med två decimalers exakthet och är välbekant med orsaker som förmodas ligga bakom utvecklingen: En generation unga vuxna som söker större frihet, och ökad oro kopplad till klimat och geopolitik. Men främst att unga inte känner ekonomisk trygghet.

“Bolag som tillverkar barnvagnar och barnkläder påverkas redan nu, men i fastighetsbranschen i stort är det så många andra faktorer som påverkar efterfrågan. Nyproduktion och uthyrning av kontor, bostäder, hotell med mera, påverkas inte avseende volym idag, Men vi är medvetna om ett förändrat behov vad gäller bostadstyper när vi planerar nya bostadsprojekt”, säger Carlsson.

BostadsmarknadArtikel

När bostadsbristen blev ett bostadsöverskott

Minskat fokus på större lägenheter

Vilka bostäder som byggs planerar man på ungefär tre års sikt. Utvecklingen av efterfrågan på längre sikt analyserar Diös med en tidshorisont på tio år, men utan att man lägger fast exakt typ av projekt.

Diös bygger och äger fastigheter i tio tillväxtstäder, från Luleå i norr till Gävle och Borlänge i söder. Städer med universitet och högskolor, som växt i många år. Enligt demograferna kommer dock även den här typen av städer på sikt att påverkas av lägre barnafödande.

Den viktigaste slutsatsen är att man över tid kommer att bygga färre stora lägenheter och fokusera på mindre lägenheter i genomsnitt.

Diös äger främst kommersiella fastigheter, som även de påverkas av förändringarna, men på annat sätt.

“Fler medelålders vuxna, som inte har barn, prioriterar resor och restaurang i högre utsträckning. Efterfrågan på restauranger i centrala lägen har redan ökat”, säger bolagets VD.

För dyrt för barn

Födelsetalen påverkar inte bara fastighetsmarknaden, utan orsaksförhållandet är också omvänt: Kraftigt stigande boendekostnader över de senaste decennierna pekas ut som en grundorsak till att färre barn föds.

I en nederländsk studie från förra året såg man att i områden där huspriserna stigit mer faller födelsetalen skarpare. Även OECD lyfter fram att dyrare boende avskräcker från att skaffa barn.

I Sverige har huspriserna stigit brantare än på de flesta håll inom EU. Lågt byggande under finanskrisen på 1990-talet fortsatte fram till millennieskiftet då vi hade lägst byggande per capita i Europa.

Seg byggrespons

Situationen hjälps inte av att utbudet släpar efter marknadens signaler. Långa tillståndsprocesser gör responsen långsam. Under 1990-talet och återigen idag, förlorar branschen kompetens, enligt David Carlsson. Delvis på grund av långsamma processer både vad gäller detaljplaner och avsaknad av finanspolitiska beslut som kan hjälpa till att överbrygga en konjunkturnedgång, menar han.

En masteruppsats från KTH, som analyserar pris- och utbudselasticiteter, konstaterar att effekten av prissignaler är låg över hela Sverige. Om priset går upp 1% så stiger utbudet bara 0,074%.

Enligt David Carlsson styr främst konjunktur, räntor och byggkostnader och inkomstnivåer byggaktiviteten. När byggkostnaden gått upp, måste hushållsekonomin komma ikapp.

“Konjunkturen är i särklass viktigast. Betalningsvilja och betalningsförmåga varierar med ränteläget. I ett sämre ekonomiskt klimat, som idag, går det inte att bygga två kilometer utanför stan. Mindre etapper och centrala lägen är nyckeln nu”, säger han.

Äldre söker mindre

I ett samarbete med Länsstyrelsen, Region Skåne och Öresundsinstitutet, analyserade Swedbank nyligen bostadsbehoven i detalj på lokal nivå. Resultaten tycker bankens seniora ekonom Pernilla Johansson att man med viss tillförsikt kan tillämpa på hela riket.

”Slutsatsen är att behovet inte nödvändigtvis blir så mycket mindre när befolkningstillväxten dämpas”, säger hon.

Liksom David Carlsson ser hon den stora förändringen i att ensamhushållen blir allt fler när andelen äldre ökar. Och hon tycker att politiker och fastighetsbransch blivit mer medvetna om vad som väntar.

”Det stora skiftet kom när SCB presenterade sin nya befolkningsprognos förra året, med en tydlig nedrevidering”, säger hon.

Enligt SCB:s prognos kommer barnafödandet att vända upp igen. Varför tror man det?

”Rent krasst är vändningen ett antagande från SCB:s sida. Vi vet inte varför de sjunkit ens”, säger hon och berättar att hon just besökt ett seminarium där experter inom fältet medgav att de inte har något entydigt svar.

Avfolkad landsbygd

Däremot är demograferna överens om att utvecklingen har större effekt på landsbygden än i städerna.

”Det är egentligen ett viktigare perspektiv än om totalsiffran för bostadsbehovet är de 30 000 vi beräknat, eller Boverkets drygt 50 000 per år”, säger Pernilla Johansson.

Av bostadsbehovet är 90% koncentrerat till tio av landets 60 arbetsmarknadsregioner, enligt Boverkets prognos, med fortsatt brist i storstadsområdena.

Hur obalanserna påverkar bostadspriserna, har Swedbank inte tittat på.

“Vi ger bara en detaljerad syn på bostadspriserna de kommande ett till två åren, där konjunkturutsikterna spelar stor roll”, säger hon.

Exponerade landsbygdsbolag

Om vi rör oss mot ett överutbud av bostäder i stora delar av Sverige, står vissa bolag i sämre position än andra. Byggbolag som JM, Skanska och Peab riskerar färre uppdrag. Bland fastighetsbolagen är SBB och Heimstaden starkt exponerade mot landsorten. Bredvid en mängd lokala bolag som Gavlegårdrana, Kfast, Kopparstaden och Kalmarhem.

Peter Boman på Heimstaden upplever dock inget omedelbart hot:

“Demografisk utveckling är självklart en viktig faktor, men bara en parameter av många vi analyserar. Även om en svagare befolkningstillväxt indikerar lägre kommande bostadsbehov på ett nationellt plan så väntar vi oss att urbaniseringstrenden fortsätter.” 

Diös har såsom andra fastighetsbolag sett sin aktie sjunka mer än genomsnittet på Stockholmsbörsen sedan årsskiftet, men VD David Carlsson ser ingen koppling till en krympande befolkning.

“Det finns inget i våra operativa nyckeltal eller någon sådan risk i vårt bestånd som motiverar det. Historiskt följer fastighetsaktiekurserna inverterat långräntorna vilka har gått upp under samma period, men jag kan inte spekulera i vad marknaden tänker”, säger han.

LÄS ÄVEN:

När bostadsbristen blev ett överskott

Fastighetsbolagen om nybyggnation: “Svårt att få ihop byggkalkylerna”