Boende: Tro inte på villamäklarna

Blommande rabatter och fräsch grönska gör att det just nu ärhögsäsong för villamäklare. Många människor längtar efter attlämna en trång hyreslägenhet och rekordlåga boräntor gör attmäklarnas kalkyler ser attraktiva ut.

Dessutom är det nu åter möjligt att låna 90 procent avköpeskillingen och ändå få amorteringsfria lån. Som exemplet itabellen visar kan den som räknar på samma sätt som optimistiskamäklare ofta gör, kommer fram till att de i dag kan låna enmiljon kronor och ändå blir boendeutgifterna bara 6.500 kronorper månad.

6.500 kronor är mindre än hyran för en normal lägenhet på 120kvadratmeter, så många människor som tror på optimisternaskalkyler kanske till och med räknar med att de skulle tjänapengar på att flytta till villa.

Men att äga en villa ger ett betydligt högre risktagande än attbo i lägenhet. Därför är det viktigt att dels göra en realistiskkalkyl, dels ta hänsyn till tänkbara försämringar i framtiden.

För en familj med två inkomsttagare som tillsammans tjänar40.000 kronor per månad före skatt kan det förstås tyckas litemed en boendekostnad på 6.500 kronor per månad. Fastinkomstskatten tar ungefär 13.000 kronor per månad och därmed ärvillautgifterna även för optimisten 24 procent av den disponiblainkomsten. Men en realistisk villakalkyl bör för det första tamed kostnader på ungefär 2.000 kronor per månad för reparationer,renoveringar och löpande underhåll. De första åren kanskeingenting större behöver göras, men senare behöver kanske tillexempel fasaden målas eller oljepannan ersättas. Ett bra sättatt spara pengar för större reparationer är att amortera lånenmed minst en procent per år. Därmed skapas utrymme att ta ettnytt lån när en större reparation behövs.

8.500 kronor är 32 procent av den disponibla inkomsten förfamiljen ovan.

RÄNTERISKMen framtiden för en villaägare är osäker. Det är inte otänkbartatt villaräntorna någon gång i framtiden stiger från sex tillnio procent. Med ett lån på en miljon kronor innebär det enextra utgift på 1.750 kronor och totalt tar villan då 10.250kronor, eller 38 procent av familjeinkomsten.

MINSKADE INKOMSTEREn annan tänkbar framtida försämring är att familjens inkomsterminskar, till exempel på grund av arbetslöshet eller att enperson behöver byta från heltid till halvtid. I exemplet ovaninnebär en minskning av familjens inkomst före skatt från 40.000till 32.000 kronor att villautgifterna ökar från 32 till 40procent av familjeinkomsten efter skatt.

Ett värsta tänkbart fall där räntorna stiger från 6 till 9procent samtidigt som familjens inkomst före skatt minskar till32.000 kronor, innebär att villautgifterna tar hela 48 procentav den disponibla inkomsten. Då blir det mycket blodpudding.Optimisten kontrar kanske med att även om det blir några tuffaår så löser det sig, det gjorde det för de villaägare som hadedet kärvt både på 1970- och 1980-talet. Men skillnaden ärinflationen. Om inflationen är i snitt 7,2 procent per år ochlönen följer inflationen så innebär det att lönen fördubblas påtio år. Drifts- och underhållskostnader följer nog inflationenuppåt, men låneräntor blir förstås allt lättare att betala. Fastförklaringen till de kraftigt fallande räntorna de senaste årenär ju att inflationen varit nära noll. Den som hoppas påfortsatt låga räntor kan alltså inte samtidigt hoppas att höginflation skall rädda familjens ekonomi.

VIKTIGT AMORTERALåg inflation gör dessutom att amorteringar är mycket viktigarenu. Så länge inflationen var hög märktes bristande reparationeroch underhåll normalt endast genom att villan inte steg i värde.Men de villaägare som de närmaste åren missköter underhåll ochreparationer, för att de inte har tid eller råd, kommer troligenatt upptäcka att villan är värd mindre om tio år än i dag. Dågäller det att lånen har amorterats ned tillräckligt, så att detfortfarande finns utrymme att sälja eller att låna för attreparera.

VILLAKALKYLUtgifter för villa, lån 1 mkr, per månadtaxeringsvärde 800 tkr kronorDriftskostnader 2000+ Ränta 6 %, efter 30 % avdrag 3500+ Fastighetsskatt 1000= Optimistens summa 6500+ Reparationer & underhåll 1200+ Amortering 1 % per år 800+ Räntehöjning till 9 % 1750= Realistens summa 10250