Bostadsrallyts okrönte kung

Johan Skoglund, 52, fick anställning som platsingenjör på JM 1986. Tre år senare föddes hans första barn. Det blev en dotter. Det skulle bli två till. I dag är flickorna 25, 22 och 20 år gamla och bara den yngsta bor kvar hemma i den drygt 200 kvadratmeter stora villan i Stockholmsförorten Djursholm. Men pappa Skoglund jobbar fortfarande på JM, de tolv senaste åren som vd.

– Det känns fantastiskt, på riktigt. Jag vaknar fortfarande med ett leende på läpparna. Det är en skön känsla, säger han och tillägger att han gärna arbetar kvar i åtminstone fem år till, kanske åtta. Men det är inte hans beslut utan styrelsens.

Om Johan Skoglunds hem är ett matriarkat är hans arbetsplats raka motsatsen. Endast var sjätte anställd i moderbolaget är kvinna. Bland hantverkarna i koncernen är 99,6 procent män. Precis som döttrarna har kvinnorna i JM:s bolagsledning flyttat ut en efter en. Sammanlagt sju stycken på åtta år. Antingen har de fått sparken eller så har de gått vidare till någon konkurrent.

– Det finns så få kvinnor i ledande st��llning och de är väldigt efterfrågade. De syns oftast mer än män och många av kvinnorna på JM har fått fina jobberbjudanden från and­ra företag.

Den 13 februari 2003 presenterade ­Johan Skoglund sitt första bokslut för JM. Det blev fiasko. När han knappt fyra månader tidigare tog över vd-posten blomstrade bygg­bolaget – men bara på papperet. I själva verket hade JM bokfört för höga vinster och bolaget gick inte tillnärmelsevis så bra som de föregående bokslutsrapporterna hade gett sken av. Så JM tvingades till omv��rderingar och nedskrivningar på närmare 700 miljoner kronor. När Skoglund lät bomben brisera hade hans företrädare Carl Eric ­Stålberg ­redan lämnat JM för ett nytt jobb som styrelse­ordförande i Föreningssparbanken.

– Mitt samvete är rent, sa Stålberg till Svenska Dagbladet några veckor efter rapportpresentationen.

Tre regionala JM-chefer fick bära hundhuvudet för fadäsen. De sparkades och ett par veckor senare varslades ytterligare 100 personer om uppsägning.

– Då fick vi kavla upp ärmarna under en period, alla tillsammans, säger Johan Skoglund.

Han och Carl Eric Stålberg stod varandra nära och det gör de än i dag. Enligt uppgift till Affärsvärlden var Skoglund en av få personer som backade upp Stålberg under hans sista år som vd.

Vad var det bästa som Carl Eric Stålberg gjorde under sin tid som vd för JM?

– Jag tycker han var jätteduktig på att göra JM till ett företag som jobbar med projektutveckling och fokuserar på bostäder samt att stärka vårt varumärke, säger Johan Skoglund.

Vad gjorde han mindre bra?

– Jag tänker inte referera till min företrädare.

Johan Skoglund bär en mörkgrå kostym av italienska favoritmärket Corneliani när Affärsvärlden besöker JM:s huvudkontor i Solna. Den vita bröstnäsduken matchar skjortan och på fötterna har han ett par blankputsade brouges från amerikanska Alden Shoes. På näsan vilar ett par trendiga svarta panto­bågar.

Skoglund visar in i styrelserummet som ligger högst upp i tegelbyggnaden. På dörren står det Plåtsaxen. Alla mötesrummen har namn efter något verktyg ute på bygg­arbetsplatserna och i varje rum hänger respektive verktyg inramat på väggen. Det är vd:s egen idé.

JM-chefen Johan Skoglund pekar ut mot den närliggande E4:an mot Uppsala och förklarar att i framtiden lär den ligga under mark med bostäder ovanpå. I ett av de andra fönstren skymtar Stockholms största hus, Victoria Tower i Kista.

– Snart har vi slagit det rekordet, säger ­Johan Skoglund leende.

Han pratar om kvarteret Kista Torn som JM och dotterbolaget AB Borätt färdigställer i Kista centrum. Kvarteret består av två bostadshus varav K1 blir högst med drygt 120 meter. Inflyttning är beräknad till nästa år. Under Johan Skoglunds drygt 28 år på JM har bolaget sålt tusentals bostäder årligen och vuxit till Skandinaviens största bostadsutvecklare. Mycket av framgången beror förstås på den närmast hausseartade utvecklingen på bostadsmarknaden i Stockholm för. Stockholm står för tre fjärdedelar av koncernens vinst.

Eftersom det kostar ungefär lika mycket att bygga överallt blir försäljningspriset avgörande för marginalerna. Högst priser kan JM ta i Stockholm och det är också därför som lönsamheten är högst här. Lägst marginaler har JM i utlandet, enligt Johan Skoglund. De kommande åren färdigställer bostadsbyggaren flera vattennära projekt i Stockholmsområdet. Det handlar till exempel om Liljeholmskajen i Årstadal och Dalénum på Lidingö. På dessa blir snitt­priserna mycket höga, men säg den lycka som varar för evigt.

– Mycket av den här industrimarken kommer att ta slut på sikt. Så är det ju. Men vi har ju aldrig bara byggt vid vattnet, säger Johan Skoglund.

Ett problem i branschen är de långa ledtiderna till produktionsstart. JM:s aktiekurs har visserligen ökat kraftigt under det ­senaste året, men produktionen har inte gjort motsvarande lyft, utan ligger kvar på ungefär samma nivå som 2013.

– I fjol hade vi knappt 3 000 produktionsstarter. I år har vi sagt att vi kommer starta fler.

Hur många fler pratar vi om?

– Det går inte att säga. Något fler blir det. Men när vi startade som flest startade vi 4 500 nya bostäder och den nivån vill vi tillbaka till.

Och när når ni dit?

– Det vi har sagt är att det kommer ta några år, för det är lite avhängigt av det vi kan läsa om i tidningarna varje dag: effektivare planprocesser. När jag började på JM kanske det tog tre till fem år, i dag kanske det tar fem till sju år.

Ni har närmare 28 000 byggrätter. Varför startar ni inte bara fler projekt?

– Över tid kräver bankerna 30–50 procent bokningar innan vi får starta. Om vi har en etapp på 500 bostäder, hinner vi inte boka så mycket. Någonstans mellan 50–100 bostäder åt gången per projekt är en bra nivå.

Hur aktiva är ni på att köpa ny mark?

– Vi köper jättemycket, för i storleksordningen 1–1,5 miljarder kronor per år. Främst i Stockholm och Oslo.

Under Johan Skoglunds år på JM har tre finanskriser passerat. Den svenska bank- och fastighetskrisen i början av 1990-talet, it-kraschen i början av 2000-talet samt finans- och skuldkrisen 2008–2010. Parallellt har JM:s aktie åkt berg-och-dal-bana på börsen.

Tycker du inte att aktiekursen svänger överdrivet mycket?

– Jag har ingen syn på kursen egentligen. Fast man kanske inte är så bra som när den står som allra högst, men inte heller så dålig som när den är som lägst.

När inträffar nästa stora kris?

– Jag har svårt att se en kris de närmaste åren med den här starka inflyttningen till storstäderna, en arbetslöshet som är förhållandevis stabil och fortsatt låga räntor. Sedan kan det oväntade inträffa. När det inträffar har jag inte en aning om. Ska man lära av historien så gissar jag inom 5–10 år.

Hur förbereder ni er för sämre tider?

– Vi mäter våra kostnader dagligen. Vi jobbar med att få mer enlighet i projektering och produktion. Arbetsmiljön och säker­heten blir mycket bättre och så går det mycket snabbare. Det har vi gjort i tio års tid och det är nyckeln till framgång.

Ett annat potentiellt stort problem för JM, som kanske inte har fått så mycket uppmärksamhet hos allmänheten men är en desto större fråga i branschen, är de så kallade enstegstätade fasaderna. Tekniken har dömts ut av både Boverket och Sveriges tekniska forskningsinstitut eftersom det lätt blir fuktskador i husen.

Just nu prövar Högsta domstolen en tvist mellan Myresjöhus och ett 20-tal husägare i Svedala som har krävt att Myresjöhus ska byta ut samtliga fasader. Tingsrätten dömde först till husägarnas fördel men hovrätten gjorde tvärtom. I januari 2014 meddelade Högsta domstolen prövningstillstånd och innan året är slut hoppas den kunna meddela sitt beslut.

Är det en dom du tänker ta del av?

– Det är intressant vilket beslut som kommer att fattas. Vi har ju också byggt enstegstätade fasader.

Att rätta till fuktskador kostar väl pengar?

– Absolut. Det är därför man inte ska göra fel. Det är därför det är bra att jobba med projektstyrning och kontroll.

Men ni bygger väl enstegstätat fort­farande?

– I dag bygger vi dränerade tvåstegstätade fasader med 20 millimeter tjockputs på mineralull. Jag känner ingen oro. Gör vi fel får vi rätta till det.

Det är tydligt att samtalsämnet inte är något av Skoglunds favoriter. Efter en stund säger han:

– Vi har börjat arbeta med tvåstegstätade fasader.

Jaså, är det längesedan ni började med det?

– Cirka två år sedan. Men de problem som vi och branschen har haft rör främst tunnputs (10 millimeter) på cellplast och det slutade vi med för cirka åtta år sedan.

Johan Skoglund är en vinnarskalle som älskar att tävla. Privat tävlar han mot hustrun Birgitta i längskidspåret. De åker minst ett långlopp varje år. I år blir det två. Målet är att avverka samtliga av de 14 långlopp som finns i världen innan Skoglund fyller 65 år. Vasaloppet, som är längst av alla, har han redan bockat av. Enligt Skoglund är det han som vinner flest inbördes möten i tävlingarna som paret ställer upp i. I alla fall om de åker klassisk stil. Han erkänner dock att han är lite sämre än hustrun på skate.

Tillsammans med hustrun Birgitta ritade och byggde han också sitt första hus på Lännaby i Roslagen 1992. Men sedan familjen flyttade till Djursholm 2005 har det gamla huset fått tjänstgöra som sommarbostad.

– Jag tycker inte att man ska köpa och sälja bostäder för att göra bra affärer. Bostäder ska man köpa med hjärtat och av kärlek. ­Bostäder ska man köpa för att bo i.

De två äldsta döttrarna har flyttat in till Stockholms innerstad. De hade inte tid att vänta på lägenhet i något av JM:s projekt.

– Ungdomar har oftast lite bråttom. Ska man köpa en JM-lägenhet måste man vara lite planerande.

När yngsta dottern också lämnar boet om några år tror Skoglund att det blir dags att sälja huset och köpa lägenhet. Kanske i ett av de höga husen vid Liljeholmskajen som JM nu projekterar.

– Jag tycker ju om att gå och hämta tidningen på morgonen och sticka ut i skogen. Men vi är ju två om det beslutet. Birgitta vill flytta mer än jag. Säg om fem till tio år.

Kanske lagom till den dag det är dags att lämna JM, alltså. Och den dag då den vatten­nära byggmarken i Stockholm börjar ta slut.

Johan Skoglund

Ålder: 52 år.

Familj: Frun Birgitta och tre döttrar i åldrarna 25, 22 och 20 år.

Bor: I Djursholm, 400 meter från Roslagsbanan. Det tar drygt en halvtimme att åka kommunalt till JM:s huvud­kontor på Gustav III:s ­Boulevard i Solna.

Intressen: Tennis, segling och skidåkning samt jakt.

Har alltid en bok på nattygs­bordet: Just nu Ensam seglare jorden runt av Joshua Slocum.