Erik Selins miljardresa med Balder – från skal till jätte

Fastighetsjätten Balders grundare Erik Selin lämnar VD-posten i samband med årsstämman 2026 och föreslås fortsätta som arbetande styrelseordförande.

Erik Selin har sedan starten 2005 personifierat Balder och beslutet att kliva åt sidan markerar slutet på en 20-årig era.

Under Selins ledning har Balder gått från att ha ett fastighetsvärde på drygt 2 mdr kr till att bli Stockholmsbörsens största fastighetsbolag.

En resa som kantats av expansion, skandaler och enorm avkastning för aktieägarna.

Från börsskal till fastighetsbolag

Erik Selins klev in i branschen när han i 25-årsåldern köpte fastigheter av byggbolaget Kullenbergs 1992. Efter det tillkom köp från tidigare börsnoterade Bygg-Fast-koncernen samt ytterligare köp i Göteborgsområdet.

I december 2004 kontaktades uppstickaren Selin av fastighetsrådgivaren Catella om att det fanns ett tomt skal på börsen. Det var tidigare utbildningsföretaget Enlight som efter IT-kraschen i princip stod tomt.

Grunden till göteborgarens noterade fastighetsimperium lades året därpå när Erik Selin, då 38 år gammal, genom ett omvänt förvärv av Enlight bildade Fastighets AB Balder.

I en transaktion apporterade Selin in fastigheter värda 917 Mkr, medan investeraren Fredrik Svensson tillsköt fastigheter i Stockholm för 455 Mkr. Ett bestånd köptes även från Merrill Lynch för cirka 650 Mkr.

“Och jag gjorde en liten emission på 80 miljoner bland vänner och bekanta för att få in lite pengar och fler aktieägare”, har Selin tidigare sagt till Afv om bildandet av bolaget.

Balders portfölj formades och var vid start värd drygt 2 mdr kr.

Med Selin som VD och parhästen Sharam Rahi som vice VD åternoterades Balder sedan på Stockholmsbörsen 2005. Börsvärdet låg på 1,1 miljarder kronor.

Ung komet på börsen

Erik Selin visade sig tidigt upprätthålla en hög takt i fastighetsköpen och verksamheten. Parallellt med arbetet i Balder grundade han även fastighetsbolaget Din Bostad och spelade där en central roll genom köp av bostadsfastigheter från Kungsleden för 2,3 mdr kr.

Dessa apporterades sedan in i Din Bostad inför noteringen. Tidiga investerare och styrelseledamöter i Din Bostad var även Rutger Arnhult och Johan Thorell från Sagax.

Samarbetet mellan Selin och Arnhult blev dock kortvarigt. I kölvattnet av finanskrisen la Balder ett bud på Din Bostad och köpte ut bolaget från börsen för 5,7 mdr kr år 2009. Vid tidpunkten för affären ägde Selin 60% av rösterna i Din Bostad, samtidigt som han var största ägare i Balder.

Planen var att konsolidera de två bolagen för att skapa en större, stabilare enhet. Kanske var sammanslagningen även ett första exempel på den sortens affär som fastighetsmiljardären senare i karriären skulle få utstå alltmer kritik för. Att blanda intressen, och att befinna sig på både köp- och säljsidan.

Störst i Sverige: “Gått hyggligt”

Perioden mellan 2010 och 2014 präglades av en kraftig tillväxt driven av hög transaktionstakt och allt lägre ränteläge. Förvaltare beskrev Balder som en “favoritaktie” tack vare bolagets starka kassaflöden och en aktiv huvudägare.

Samtidigt minskades skuldsättningen från tidigare höga nivåer. Under första halvåret 2014 ökade fastighetsbeståndets värde med 22%.

Bolaget var ett av de mest aktiva aktörerna på transaktionsmarknaden och expansionen finansierades delvis med preferensaktier.

En historisk milstolpe nåddes i april 2015 när Balder passerade Hufvudstaden och blev Stockholmsbörsens högst värderade fastighetsbolag. Börsvärdet uppgick till 27 mdr kr efter en kursuppgång på 815% på fem år.

“Det är glädjande att det gått hyggligt bra. Men att vi är överst på listan är egentligen betydelselöst. Vad som betyder något är avkastningen per aktie”, sa Erik Selin till Afv då.

Balder genomförde det året sitt dittills största förvärvet, när en majoritetspost förvärvades i den finska bostadsförvaltaren Sato. Samtidigt signalerade Selin en mer försiktig inställning och bolaget sänkte sin belåningsgrad till 55%. Tio år tidigare låg den på 76%. 

Konsolidering och nordisk riskspridning

År 2017 hade Balder blivit en formidabel jätte med en balansräkning som översteg 100 mdr kr. Fokus skiftade mot att sänka den finansiella risken och diversifiera portföljen. Detta gjordes både geografiskt och en högre andel bostäder, som vid tiden utgjorde 60% av beståndet.

Strategin gav bolaget höga kreditbetyg från Moody’s och Standard & Poor’s, vilket sänkte finansieringskostnaderna och minskade beroendet av nordiska banker.

2017 var samma år som Selin fyller 50 år, miljardären beskrevs som “Fastighetssveriges kung” och sa att han blivit mer riskavert med åldern.

Collector-härvan kastar skugga över Selin

2020 inleddes med en kris i nischbanken Collector (idag Norion Bank), där Balder var – och alltjämt är – den största ägaren med 44% av aktierna.

Collector tvingades att göra stora kreditreserveringar och en nyemission. Erik Selin klev in som styrelseordförande för att “byta fokus från tillväxt till lönsamhet” och göra banken “trygg och tråkig”.

Efter att insiderinformation om ett kommande bud på Collector spridits i en krets av nyckelpersoner skakas Collector av en insiderhärva. Ekobrottsmyndigheten väckte åtal mot elva personer 2021.

Bland dessa hade fem personer kopplingar till Balder, däribland bolagets dåvarande finanschef och före detta CFO. Samtliga fälldes i tingsrätten. Sex personer friades senare i hovrätten.

Även om Erik Selin inte stod bland de åtalade kastade skandalen en skugga över VD:n, och blev ett första större bakslag för Selin och Balders anseende.

Under senare delen av 2020 seglade Balder upp som maktspelare i budstriden om det norska fastighetsbolaget Entra.

Både Castellum och SBB la bud på Entra. Selin valde i stället att successivt öka ägandet till över 25%, Balder meddelade att bolaget inte avsåg att lägga ett bud på Entra. Med sin aktiepost kunde bolaget också effektivt blockera fullskaliga uppköpsbud.

Räntechocken träffar Balder

När inflationen steg och räntan med den sattes hård press på hela fastighetssektorn. 2022 föll Balder-aktien med över 60%, vilket gjorde att 26 mdr kr av Selins förmögenhet raderades.

Marknadens oro berodde på Balders skuldsättning och andelen obligationsfinansiering. Under en kapitalmarknadsdag i Båstad 2023 avslöjade Selin att han “klurar väldigt mycket” på en eventuell uppdelning av Balder för att optimera värdet, men att han inte hittat det optimala svaret.

Nya affärer och kritik om jäv

Trots ett tufft marknadsklimat fortsatte Balder att vara aktivt. Bolaget avyttrade fastigheter och genomförde ett förvärv från Doxa för 3,8 mdr kr. Selin var även central i en storaffär där K-Fastigheter sålde en stor del av sitt bestånd till Brinova i december förra året. En transaktion som kritiserades av bedömare för att vara “kladdig” eftersom Selin hade betydande ägarintressen och ordförandeposter i båda bolagen.

I mars 2025 meddelade Balder att bolaget avser att dela ut hela innehavet i Norion Bank till aktieägarna för att renodla fastighetskoncernen.

Samtidigt väckte det exklusiva bostadsprojektet Caprea på Östermalm uppmärksamhet när Afv kunde avslöja att Erik Selin och andra i Balders toppskikt köpt lägenheter i huset som bolaget utvecklat.

I intern mejlkommunikation påstås att lägenheterna har köpt till för lågt pris, vilket åter kastat Erik Selin in i frågor om intressekonflikter och jäv.

Avgår efter pappans bortgång

Rapporteringen har inte haft någon effekt på kärnverksamheten och Balder rapporterade i andra kvartalet 2025 ett ökat förvaltningsresultat. Månaden efter den senaste rapporten meddelar Erik Selin att han kommer kliva av som VD för Balder och ska efterträdas av vice VD Sharam Rahi.

Att avgången skulle ske till följd av kritiken som riktats mot honom tillbakavisar han.

”I huvudsak har det inte spelat in. Det som påverkat mig mest var att min pappa gick bort i våras. Då inser man hur fort tiden går”, säger Erik Selin.

”Det var plötsligt, och då började jag fundera över framtiden. De föregående 20 åren har gått fort – vad vill jag göra med de kommande 20? Då kändes det naturligt att sätta igång en flyttkedja, där jag lämnar plats och Sharam flyttas upp.”

Bolaget har för närvarande ett börsvärde på 79 mdr kr. Selin själv är god för 41,5 mdr kr. 

Läs mer:

Selin slutar som VD för Balder: ”Hellre lite för tidigt än för sent”

Mejlet om Balder-topparnas lägenhetsaffärer: ”Vi har köpt till för lågt pris”

Hela listan: Sveriges rikaste 2025