”Vi letar fulhus”

Att delar av Rosengård numera handlas på Frankfurtbörsen beror på att Turning Torso fick ekonomiska problem i mitten av 2000-talet.

Det är kanske ett tillspetsat påstående.

Men ändå inte.

Två personer, Peter Strand och Greg Dingizian, spelade nämligen en viktig roll när det gällde att få loss pengar till Turning Torso i ett läge då kostnaderna för att uppföra Malmös flotta skyskrapan hade skjutit i höjden, nästan fördubblats till 1,6 miljarder kronor. För att få loss likviditet sålde bostadsjätten HSB fastigheter till Akelius för 785 miljoner kronor. HSB företräddes då av Greg Dingizian medan Peter Strand förhandlade för Akelius räkning. När Dingizian senare lämnade HSB och grundade fastighetsbolaget Annehem blev den gamla motförhandlaren Strand vd. Och det blev han även för fastighetsbolaget Victoria Park som Dingizian var grundare och storägare i.

Victoria Park började så småningom köpa miljonprogram i hela Sverige – från Rosengård i Malmö till Bergsjön, Göteborg, Tensta i Stockholm. När hela Victoria Park såldes till Frankfurtlistade Vonovia i fjol gjorde delägarna sig en rejäl hacka. Och fyra av de forna delägarna i Victoria Par: Erik Selin, Mikael Hofmann, Greg Dingizian och Peter Strand, bildade därefter ett nytt logistikbolag, SLP, Swedish Logistic Property.

SLP har sitt kontor i Malmös sydöstra del, Fosie industriby. Här huserar ett hundratal bolag, och runt industriområdet dundrar lastbilar och annan trafik i strid ström. Härifrån tar det bara några minuter till Öresundsbron.

– Visst är det läckert? säger Peter Strand och gör en gest mot trafiken utanför.

Han fyller själv i:

– Det är puls! Det är motorväg! Och väldigt goda kommunikationer!

SLP har köpt en logistikfastighet i närheten. Och det är inte så konstigt. Läge, läge, läge är centralt för de fastigheter som de söker. Fastigheterna ska helst ligga nära eller längs med en motorväg och ha någon slags utvecklingspotential: en fastighet ska vara defekt snarare än perfekt.

– Vi har ju alla ett förflutet i Victoria Park. Den resan blev jättebra på många sätt. Vi hade en bra modell som vi uppfann i en marknad som få trodde på när vi började. När jag, Erik, Greg och Micke funderade på någonting nytt tyckte vi att konkurrensen just kring logistik i ett opportunistiskt inriktat fastighetsbolag saknades. Vi kommer att jobba med transaktioner, förvärv, utveckling av lager och logistik i södra Sverige. Vi letar inte efter stora nya fina långa avtal. Vi letar efter fulhusen, hus vi kan utveckla, hus med vakanser, hus som kan skapa värden.

Mer konkret om vad som kännetecknar fulhus: de är populära, kanske byggda för tjugo år sedan, har en del vakanser men ligger bra ut med motorvägar och har flera stycken hyresgäster.

– Ofta har nybyggda fastigheter en hyresgäst med långt hyresavtal och då är yielderna väldigt låga. Vi tycker att det är stor skillnad mellan den typen av fastigheter och de med utvecklingspotential.

Från Turning Torso, där allt på sätt och vis började och Västra Hamnen, är det ungefär en timmes promenad till Östra Hamnen – ett område av industriell verksamhet – som funnits där sedan första hälften av 1900-talet. Området präglas av små och medelstora industrier samt lagerlokaler. Och här, i Östra Hamnen i Malmö har SLP köpt en rivningsfastighet. På bilder av förvärvet syns en asfalterad tomt med staket.

– Du ser en asfaltplan som är helt tom. Men jag ser en byggnad där om två år. Byggnaden har en helt modern anläggning och befinner sig i ett superläge, den har fyra eller fem hyresgäster som genererar en fantastisk avkastning, säger Peter Strand.

Om allt går enligt plan skulle det gå till såhär: efter förvärvet behövs ett antal miljoner för att riva nödvändiga saker, sedan går SLP ut och jobbar med mäklare för att hitta en långsiktig hyresgäst. Därefter väntar ett byggprojekt: bygglov, detaljplan och sedan tar det 18 månader för byggnaden att bli klar.

– Så om två år är det rimligt att det står en fullt uthyrd fastighet här. Vi har fått tag på 30 000 kvadratmeter mitt nere i hamnen i Malmö, ett fantastiskt läge till city där vi ska uppföra en nyproduktion för en hyresgäst som vi ännu inte har namngett.

Men hur är det då med logistikfastigheter? Även om det finns en underliggande trend med näthandel – kommer efterfrågan hålla i sig även i vikande konjunktur? Ja, Peter Strand tror det.

– Det är bara att gå till sina egna barn och se hur de handlar och skickar tillbaka och handlar igen. E-handeln kommer att växa och läget för logistiklokaler blir allt viktigare. Och därför söker vi oss till lägen runt de stora motorvägarna. Av praktiska skäl börjar vi i Malmö, och än så länge har vi inte tagit oss längre upp än Småland, Ljungby och Nässjö.

Detta är alltså ett litet fastighetsbolag men med en erfaren kvartett i ägarleden. Hittills är den totala fastighetsvolymen på cirka en halv miljard kronor.

– Men vi är bara i början och vi hoppas kunna dubbla det till årsskiftet och sedan fortsätta hitta fastigheter med bra kassaflöden men med vakanser så att vi kan köpa dem på en bra avkastning och därefter utveckla dem och höja avkastningen dramatiskt.

Men om det är vakanser, hur vet ni att ni drar in hyresgäster?

– Vi vet ju inte det. Det är en magkänsla som baseras på om lokalen har beskaffenheten som vi tror kan attrahera någon i marknaden. Och vi har gjort det förr.

Nya köp har än så länge finansierats med delägarnas egna pengar plus banklån, men i takt med att de växer har de börjat titta på andra alternativ, såsom företagsobligationer.

– Vi har ingen begränsning i att vi kan köpa ett hus för 50 miljoner eller 500 miljoner kronor och därför måste vi ha ett system så att vi kan få fram pengar om vi snabbt behöver.

Det är svårt att säga ett generellt snittpris för logistikfastigheter, men Strand ”älskar tanken med kronor per kvadratmeter”.

– Det är väldigt basic. Men om vi kan få ett hus som kostar mindre än att bygga ett nytt hus så kan de ganska lätt kan förädlas. De kommer att vara attraktiva utifrån var de ligger, för det finns inte oändligt med mark för den här typen av verksamheter.

Det handlar också om att värdera en rad andra saker, som detaljplan. För SLP är det exempelvis bättre att köpa en fastighet med gammal detaljplan, för då får man bebygga marken mer, jämfört med en ny detaljplan som kräver mer grönområde. Det viktigaste, i Strands värld, är att fastigheter aldrig betraktas som statiska ting, utan att det hela tiden – precis som på Victoria Parks miljonprogramsområden – handlar om att skapa nya värden.

– Det kanske är lätt att tro att man ska värdera tegel eller betong, men det handlar om flöden. Vilka hyror och vilka kostnader finns samt en multipel från det driftsnetto som blir över. Kan man från fastighetsägarens sida installera någonting som kunden är villig att betala mer för? Det är rörlig materia.

Lägg därtill flöden i form av skulder, förvärv, återkommande intäkter som hyror.

– Det handlar mycket om att få bankerna att förstå vår modell. Höga hyror kan vara dåligt, de kan vara en risk. Det kan vara bättre med låga hyror som man senare kan höja.

Nu har vi rett ut vad fulhus är, men vad karaktäriserar ett finhus i logistikvärlden? Peter Strand svarar direkt.

– Ica i Helsingborg, som vi ägde på Tribona, är en fastighet som utländska fonder skulle dregla över om det vore till salu. Den ligger precis vid motorvägen, utanför stan med bra kommunikationer. Men man kan inte förädla fastigheten och för varje dag kommer man närmare hyresavtalets slut och risken ökar, så nej.

Peter Strand var vd på Tribona under ett drygt tvåårigt uppehåll från vd-posten på Victoria Park. Han inledde sin fastighetskarriär 1996 på Drott (numera delvis en del av Fabege men då ett dotterbolag till Skanska). Han kom till Drott som nybakad civilingenjör från Lunds tekniska högskola. Allt rul­lade på ganska bra. Hemma hade han och hans fru fått sitt första barn men strax före 30 drabbades han av cancer i ryggen. När han fick beskedet skulle han precis introducera en nyanställd på jobbet.

– Min första tanke var att jag först måste sätta henne i arbete. Men så kom jag på att just det kanske inte stod högst upp på dagordningen där och då.

Han stannade hemma en sommar, behandlingarna fick effekt, han blev friskförklarad. Erfarenheten har bidragit till att han har blivit lite mer eftertänksam.

På Drott fick Peter Strand ta ett allt större ansvar: från projektledning gick han vidare till transaktioner, och blev så småningom fastighetschef. Det blev en plats där han fick möjlighet att lära känna hela sektorn. Efter Drott väntade 2,5 år på Akelius, sedan Annehem, Victoria Park från 2006– med ett uppehåll på två år när han var vd för logistikfastighetsbolaget Tribona. Avbrottet förklarar han med att det var en tid av stiltje på Victoria Park (som ännu inte hade kommit loss med miljonprogrammen). Och på Tribona försökte han få ordning på en stor risk i portföljen som i huvudsak bestod av en kund. Givetvis var det också ett bra ställe att få lära sig mer om logistikfastigheter, något han har nytta av nu, även om inriktningen skiljer sig något åt.

Peter Strand sitter fortfarande i styrelsen för Victoria Park och är även rådgivare åt bolaget vid transaktioner. Han, precis som de andra delägarna i SLP, har också flera andra engagemang och projekt. När man pratar om ordet ”exit” i relation till Victoria Park så värjer han sig mot uttrycket. Inte bara för att det är finansslang och det faktum att han har stoppat in kapitalet i nya projekt – som SLP och fyra samhällsfastigheter som han äger tillsammans med Greg Dingizian – utan för att det signalerar att han skulle ha slutat.

– Jag har inte gjort någon exit, detta är en uprunning.

Peter Strand

Familj: Hustru, två tonårsdöttrar.

Bor: Bjärred, norr om Malmö.

Karriär: Drott, Akelius, Annehem, Victoria Park med paus för att vara vd i Northern Logistic Property (NLP) som 2013 bytte från Oslo- till Stockholmsbörsen. I den vevan byttes namnet till Tribona. Tillbaka till Victoria Park som vd och senare styrelseledamot när det i fjol såldes till tyska Vonovia. Med kapitalet från Victoria Park bildade han Swedish Logistic Property tillsammans med Erik Selin, Mikael Hofmann och Greg Dingixian.

Andra uppdrag: Han sitter i styrelsen för belysningsbolaget Brainlit, Victoria Park samt Diös Fastigheter som utvecklar stadskärnor. Därtill har han numera fyra samhällsfastigheter tillsammans med Greg Dingizian.