Välkomna till bolånerevolutionen

Det tycks råda hela havet stormar på den svenska bolånemarknaden. SBAB slopar topplånen. Experter varnar för bostadsbubbla. Banker och bolåneinstitut får konkurrens från nya aktörer. Under tiden fortsätter bostadspriserna uppåt och räntorna nedåt.

Att det stormar på ytan ser de flesta, men få har tittat under ytan för att hitta en av de viktigaste förklaringarna till situationen: En ny EU-regel, kallad Basel II-direktivet, håller på att vända upp och ner på den svenska bolånemarknaden. Det SBAB egentligen gör är att anpassa sin kreditgivning till verkligheten som den ser ut i dag och som den har sett ut historiskt. Något som även andra banker tvingas göra när Basel II-direktivet ska implementeras inom hela finanssektorn.

Vad innebär då den nya regeln? Enligt Basel II-direktivet ska det spela större roll vid kreditgivningen vilken risk som de finansiella instituten faktiskt tar vid sin utlåning. Något som betyder att hushåll som lånar till bostad åker expresshiss upp i riskkategorierna och parkerar sig i toppen som synnerligen god betalare.

EFTERTRAKTAT: Bostadsmarknaden lär fortsätta vara het.

Resultatet av regeln är i korthet att banker och bolåneinstitut tvingas att äntligen anpassa sina räntor till verkligheten. Därmed blir det billigare för alla bolånare, även på lång sikt. Resultatet är också att bankerna, som genom åren tagit ut hundratals miljarder kronor i avgifter för bolån, inte längre kan ta ut avgifter för risker som kunden egentligen tar helt själv.

Effekterna av det här syns redan i dag i form av sjunkande bostadsräntor och lägre räntemarginaler på hushållsutlåningen. Något som skett och sker oberoende av hur Riksbanken ändrar på sin styrränta.

Det här betyder att det skett ett strukturellt skifte på räntemarknaden som man också behöver ta hänsyn till när man talar om riskerna på bostadsmarknaden. Räntekurvan har helt enkelt skiftat nedåt, vilket i sin tur kan motivera en högre prisnivå på bostäder.

Skilj på sakerna
Riksbankens räntepolitik spelar givetvis också stor roll. Men något som ibland tycks ha gått förlorat är det självklara som Martin Blåvarg, chefekonom på Finansinspektionen, konstaterar:

– Det är viktigt att skilja på sakerna när man talar om bostadsbubbla.

Och hur har då de svenska bankerna egentligen hanterat bolånen till allmänheten? Det kan man fråga sig – inte minst sett till att bankerna tagit betalt för risker kunderna själva tagit.

Myten om att hushållens extravaganser på bostadsmarknaden stod för en betydande del av kreditförlusterna under finanskrisens dagar biter sig envist kvar i folkmedvetandet. Men sanningen är att hushållen bara stod för sex procent av bankernas totala kreditförluster under 1992 när Riksbankens styrränta under en kort tid var uppe i smått fantastiska 500 procent. Och då är i den summan inräknat alla kontokortskrediter och all annan utlåning till vanlig hushållskonsumtion.

Skulle man lyckas få fram en siffra över hur mycket av de sex procenten som i sin tur var avhängigt bankernas förluster på bostadsutlåningen, så är den siffran troligen en mindre andel även av denna förhållandevis låga siffra.

De svenska storbankerna har sedan de reste sig ur askan efter den stora finansiella krisen i början av 1990-talet varit veritabla penningmaskiner för sina ägare. Svenska banker har också blivit internationellt erkända för sin effektivitet och goda intjäningsförmåga och eftersom riskmedvetandet ökat högst väsentligt sedan bankkrisen så har kreditförlusterna hållits på extremt låga nivåer.

– Inte ens under den senaste lågkonjunkturen ökade kreditförlusterna till så mycket som 0,5 procent av kreditstocken, vilket annars är ett acceptabelt mål som ett genomsnitt över en hel konjunkturcykel, säger Martin Blåvarg.

Men den svenska bankmarknaden har också kännetecknats av att vara en oligopolmarknad med ett fåtal stora aktörer som dominerat utlåningsmarknaden. En sådan marknad är förknippad med risker för betydande imperfektioner. Och frågan är om inte det synts tydligast på utlåningen till hushållens bostadsköp, där den bristande konkurrensen tycks ha drivit fram en kutym som starkt kan ifrågasättas. Framför allt nu när riskbedömningen enligt Basel II blivit mer öppen och det dykt upp flera aktörer på marknaden som ökat konkurrensen.

Tveksamma påslag
Eftersom utlåningen till bolån historiskt varit en till stora delar riskfri hantering för bankerna kan flera olika typer av påslag och rekommendationer ifrågasättas.

# Räntemarginalerna för bolån har varit omotiverat höga. I Handelsbanken har enligt den senaste kvartalsrapporten marginalen på hushållsutlåning sjunkit från 2,47 procent andra kvartalet 2002 till 1,41 procent första kvartalet i år. Fortfarande gör dock banken goda förtjänster på utlåningen och kreditförlusterna är minimala. Den här justeringen borde ha kunnat göras tidigare om bankerna tagit hänsyn till den faktiska risken i utlåningen.

# Ett sätt att hålla högre marginaler har varit att skilja mellan topplån och bottenlån. Historiskt har det varit en relativt stor skillnad på räntenivåerna mellan dessa två typer av lån. Visserligen kan topplån motiveras med att det har ett signalvärde att kunden tar en risk vid köp av bostad och att man bör vara beredd på att bostaden kan sjunka i värde och räntorna stiga. Men det är kunden och inte banken som tar risken, så från bankens sida har det egentligen inte funnits något motiv att ha högre ränta på topplånen. Bankerna hävdar själva att ”rätt kund” redan tidigare har kunnat slippa de dyrare topplånen. Hur man identifierat felaktiga kunder är däremot höljt i dunkel.

# Rekommendationen till kunden har ofta varit att binda räntan. Det har över tiden visat sig vara ett mycket dåligt råd för den enskilde låntagaren. Banken har däremot tjänat mer på den typen av utlåning.

# Det har fram tills helt nyligen funnits en omotiverad differentiering mellan lån till bostadsrätter respektive villor. I bankernas egen riskbild för de olika lånetyperna finns egentligen inget som motiverat en sådan skillnad. Åter igen tycks det som om kunden har fått betala lite extra för den risk som enskilt legat på denne.

När Handelsbankens vd Lars O Grönstedt ondgör sig över SBAB:s senaste utspel om slopade topplån eller när Spintabs vd lovar att matcha alla räntor som SBAB kan presentera, då är den självklara frågeställningen varför det här inte har gjorts tidigare.

De här imperfektionerna på marknaden har troligen funnits under lång tid och det är bara att beklaga att ingen privat aktör har gått in aggressivt på den svenska bolånemarknaden tidigare. Nu är det i första hand SBAB i sin roll som prispressare som tagit upp kampen mot storbankerna, men även annan välbehövlig konkurrens har dykt upp på marknaden.

Den stora risken, som Affärsvärlden ser det, är i sin tur otyget med amorteringsfria lån. Med låg inflation sker ingen automatisk nedskrivning av skulden. Därför krävs det amorteringar för att minska den egna risken över tiden. Dessutom gör även en mindre amortering att hushållets egen bokalkyl får ett mer realistiskt utseende när högre löpande utgifter ska matchas mot inkomsterna. SBAB har amortering som absolut krav för att man ska få bottenlåna till 95 procent av värdet på bostaden. Kanske är det dags för Finansinspektionen att ta de utlåningsinstitut som inte har motsvarande krav i örat.
__________________

FLER FAKTORER SOM FÖRÄNDRAR BOLÅNEMARKNADEN

1 Den nya penningpolitiska regimen innebär att när risknivån på grund av en lågkonjunktur stiger, så ska Riksbanken sänka räntan. I början av 1990-talet gjorde man tvärtom.

2 Den svenska prisutvecklingen på bostäder sticker inte ut på något sätt i ett internationellt perspektiv.

3 Nyutlåningen ökar – men det hänger också samman med att nybyggandet ökar.

4 Lånestocken kan se stor ut, men måste korrigeras för det ökade privata ägandet av bostäder. Bland annat har hyresrätter gjorts om till bostadsrätter och även om nybyggandet har varit lågt så har det skett i attraktiva områden.

5 Hushållens räntekostnader är betydligt lägre i dag än tidigare, och det finns inte några stora skäl att tro på kraftigt stigande räntor, om vi inte får en våldsam högkonjunktur.